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Abriss eines denkmalgeschützten Gebäudes


15.05.2007 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit 20 Jahren Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes mit 6 Wohneinheiten. Das Gebäude wurde 1990 gegen meinen Willen unter Denkmalschutz gestellt. Das Gebäude ist ca. 200 Jahre alt und erfüllt nicht mehr die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. 4 von 6 Mietparteien sind bereits ausgezogen. Eine Wiedervermietung ist im gegenwärtigen Zustand nicht möglich. Die Einnahmen sind geringer als die Ausgaben. Der Unterhalt des Gebäudes führt zum Vermögensverzehr.

Einen Bauantrag meines Archtitekten zur Entkernung und Modernisierung des Gebäudes bei Beibehaltung der äußeren Fassade hat die Behörde abgelehnt.

Darauf hin habe ich zwei Gutachten in Auftrag gegeben. Das Statik - Gutachten beweist, dass die Tragkonstruktion des Gebäudes verschliessen ist und das Gebäude nicht standsicher ist.

Ein Wirtschaftlichkeitsgutachten zeigt auf, dass das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben ist und zum Vermögensverlust führt, der nach einem Urteil des OLG Koblenz in einem ähnlichen Fall einem Privateigentümer nicht zugemutet werden kann.

Darauf hin habe ich bei der Baubehörde im Okt. 2006 einen Antrag auf Abriss des Gebäudes gestellt, um das Grundstück zu verwerten und wirtschaftlich zu nutzen. Der Eingang wurde bestätigt.Der Antrag wurde formal nicht bemängelt. Er ist auch vollständig

Die Baubehörde der Stadt (untere Denkmalbehörde) hat den Antrag an die obere Denkmalbehörde weitergeleitet. Nun sind 6 Monate vergangen.Trotz mehrmaligen Nachfragens bei der unteren Denkmalbehörde liegt keine Entscheidung vor. Die Verluste betragen ca .1.000,00 € je Monat.

Meine Fragen:

a.)Gibt es Fristen, in denen der Antrag auf Abriss bearbeitet sein muss ?

b.)Wenn Fristen nicht eingehalten werden: Habe ich wegen der Verzögerung der Ämter bereits einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung des Abrisses?

c.) Ich bin auf die Einnahmen und die Verwertung meines Grundstückes dringend angewiesen, weil ich sonst keine anderen Einnahmen habe. Ist die Behörde zum Schadensersatz verpflichtet, weil Sie den Antrag nicht (rechtzeitig) bearbeitet?

d.) Welche Rechtsansprüche stehen mir zu und welche Massnahmen sind zu ergreifen?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im voraus!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

a + b)

Wegen des verfassungsmäßig verbrieften Rechtes auf den gesetzlichen Richter erlaubt § 75 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Klageerhebung gegen die zuständige Behörde auch ohne Abschluss des ansonsten vorgeschriebenen Vorverfahrens.
Nach Ablauf einer Drei-Monats-Frist ist die Klage in jedem Fall zulässig, kann also nicht wegen Nichteinhaltens von irgendwelchen Fristen als unzulässig zurückgewiesen werden.

Im Falle des Antragsverfahrens, wenn also ein Antrag auf eine bestimmte Leistung gestellt worden ist - so wie in Ihrem Fall -, kann eine reine Untätigkeitsklage dann sinnvoll sein, wenn Sie bisher noch keine Probleme mit der Behörde hatten oder noch nicht aufgrund gehäufter Erfahrung mit einer rechtswidrigen Ablehnung des Antrages rechnen müssen.

Aufgrund der Untätigkeit der Behörde haben Sie jedoch keinen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung.

c)+ d)

Ein Schadensersatzanspruch könnte Ihnen dann zustehen, wenn Sie einen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung haben.

Ein unter Denkmalschutz stehendes sanierungsbedürftiges Gebäude darf nach einem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz abgerissen werden, wenn die Kosten der Sanierung nicht durch seine Nutzung erwirtschaftet werden können.

Das mit der Sache betraute OVG verpflichtete die Denkmalschutzbehörde, die beantragte Abrissgenehmigung zu erteilen und stellte Folgendes fest:

"Die Erhaltung eines Baudenkmals sei dem Eigentümer unzumutbar, wenn er von dem Gebäude keinen vernünftigen Gebrauch machen könne. Dies sei der Fall, wenn die Erhaltungs- und Betriebskosten nicht mit den aus dem Kulturdenkmal erzielbaren Einnahmen finanziert werden könnten. Die Gegenüberstellung der jährlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und der möglichen Mieteinnahmen andererseits hätten für das Gebäude des Eigentümers einen jährlichen Verlust von über 1.000 Euro ergeben. Die Finanzierung dieser Unterdeckung aus seinem sonstigen Vermögen sei demDenkmaleigentümer nicht zuzumuten, so das Oberverwaltungsgericht" (OVG Rheinland-Pfalz, 1 A 10178/05.OVG).

Dieser vom OVG entschiedene Fall entspricht dem Grunde nach den wesentlichen Zügen Ihrer Fallgestaltung. Zu dieser Problematik gibt es weitere Rechtsurteile, insbesondere das von Ihnen erwähnte Urteil des OVG Koblenz.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich die Mandatierung eines auf Verwaltungsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort, gerade auch um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Zu prüfen wäre die Erhebung einer Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO mit einer gleichzeitigen Verbindung einer Verpflichtungsklage, die darauf geerichtet ist, die Behörde zur Erteilung der begehrten Abrissgenehmigung zu verpflichten.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de
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