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Abriss des Nachbarhauses trotz fehlender doppelter Wand?

31.05.2013 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung:

Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht und Nachbarrecht im zusammenhang mit einem Abriss bzw. Abbruch Ihres Nachbarhauses. Öffentliches Baurecht ("Baupolizeirecht"), geregelt u.a. in der LBO-BW und dem BauGB. Zivilrecht (BGB, Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg).

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten uns eine Rechtsauskunft zu folgendem Sachverhalt einholen:

Wir bewohnen ein ~1900 erbautes Reihenmittelhaus in Baden-Würtemberg, teilen uns mit unserem Nachbarhaus die Wand und gehen davon aus, dass dies keine doppelte Wand ist (Wandstärke ca. 24 cm).
Möglicherweise soll das Nachbarhaus in absehbarer Zeit abgerissen und nicht wieder aufgebaut werden.
Daraus stellen sich sich für uns folgende Fragen:
Wenn wir davon ausgehen, dass uns die halbe Stärke der Wand gehört, wird uns die zweite Hälfte der Wand erhalten bleiben und werden uns hieraus Kosten entstehen können?
Ist es richtig, dass ein Statiker vor Abriss des Nachbarhauses ein Gutachten erstellen und ggf. bauliche Maßnahmen definieren muss und haben wir ein Recht, dieses Gutachten einzusehen?
Muss dieses statische Gutachten auch die Statik unseres Hauses beinhalten, bei dem in diesen Fall aus einem Reihenmittelhaus ein Reihenendhaus wird?
Mögliche Fragestellungen zumThema Statik wären für uns z. B.:
Themen wie bisher war unser Dach zwischen zwei Häusern -eingeklemmt-.
Falls statische Maßnahmen notwendig würden, z.B. die Versteifung unseres Daches, können wir die Ausführung auf dem Grundstück des Nachbarhauses verlangen?
Macht es Sinn, unsere Wand vor dem Abriss begutachten zu lassen, um ggf. spätere Beschädigungen duch den Abriss belegen zu können?
Sind die Kosten eines solchen Gutachtens im Falle eines Abrissschadens später mit dem Nachbar teilbar?
Müssen wir vor dem Zeitpunkt des geplanten Abrisses informiert werden und ggf. mit welcher Vorlaufzeit?
Können wir ggf. auf eine Abbruchfirma mit entsprechender Betriebshaftpflicht Versicherung, die keine Radiusklausel enthält, bestehen und wie würden wir dies am besten tun?
Können wir ggf. eine Dämmung, Verputz und Anstrich dieser Wand verlangen, um unser Haus vor später zu erwartenden Witterungsschäden zu schützen?
Müssen wir im Vorfeld irgendwelche Anträge etc. stellen, die uns später ggf. vor finanziellen oder anderen Schäden hinsichtlich des Abrisses schützen?
Was gibt es ansonsten Nennenswertes zu beachten, was wir in unseren Punkten noch nicht bedacht haben?
Im Voraus besten Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Baurecht und Nachbarrecht. Hier bestehen komplexe Verzahnungen und Wechselwirkungen, die es immer erforderlich machen den Einzelfall genauer zu betrachten.

A. Öffentliches Baurecht ("Baupolizeirecht"), geregelt u.a. in der LBO-BW und dem BauGB

Die Errichtung und hier insbesondere auch der Abbruch (Abriss) baulicher Anlagen ist grundsätzlich genehmigungspflichtig (§ 49 LBO-BW ) und darf nur von (besonders versicherten) Unternehmen geplant und ausgeführt werden. Der Abbruch eines Reihenmittelhauses ist m.E. nicht verfahrensfrei (vgl. § 50 Abs. 3 LBO-BW ).

Hieraus folgt, dass der "Bauherr" bzw. dessen Architekt, Bauingenieur usw. gegenüber der Bauaufsichtsbehörde typischerweise umfassende Angaben in Antragsformularen (Bauvorlagen) zu machen hat, auch was die Frage der Sicherung der Baustelle und Statik betrifft.

Hier wäre zu erwarten, dass Sie z.B. nach § 55 LBO-BW entsprechend im Rahmen der Nachbarbeteiligung angehört werden.

Nach § 13 LBO-BW (Standsicherheit) gilt z.B.:

(1) Bauliche Anlagen müssen sowohl im ganzen als auch in ihren einzelnen Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Die Standsicherheit muss auch während der Errichtung sowie bei der Durchführung von Abbrucharbeiten gewährleistet sein. Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes der Nachbargrundstücke dürfen nicht gefährdet werden.

(2) Die Verwendung gemeinsamer Bauteile für mehrere bauliche Anlagen ist zulässig, wenn durch Baulast und technisch gesichert ist, dass die gemeinsamen Bauteile beim Abbruch einer der aneinanderstoßenden baulichen Anlagen stehen bleiben können.

Bei einem unangekündigten Beginn von Abbrucharbeiten, gar von unbekannten Personen wäre sofort die Baupolizei einzuschalten.

B. Zivilrecht (BGB, Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg)

Da die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird, und auch sonst muss der Bau dem Nachbarn auch zivilrechtlich erlaubt sein.

Neben § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch) und § 906 BGB (ggf. analog) gründen sich Abwehransprüche gegen im Rechtssinne erhebliche Beeinträchtigungen auf Vorschriften des Nachbarrechts Baden-Württemberg (NRG-BW), oder vergleichbaren "historischen" Rechtsgrundlagen oder Verträgen.

Bauen an, auf und über die Grenze ist und war Gang und gebe. Das verdeutlicht beispielhaft § 32 NRG-BW (Alte Mauerrechte) : Hat der Eigentümer eines Grundstücks vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Grund des badischen Landrechtssatzes 663 von seinem Nachbarn verlangt, daß er zur Erbauung einer Scheidewand beitrage, so bleiben für das Recht und die Pflicht zur Errichtung derselben die bisherigen Vorschriften maßgebend.

§ 7 b NRG-BW regelt den sogenanten Überbau, § 7 c NRG-BW die sogenannten
Hammerschlags- und Leiterrechte, § 7 d NRG-BW die Benutzung von Grenzwänden, § 7 a
NRG die Gründungstiefe usw. usw.

Die hier im Nachbarrecht aufgeworfenen Fragen sollten in Planung, während der Bauzeit und in der Nutzung schlüssig gelöst werden.

Selbstredend sind auch Fragen nach der Risikotragung und damit der Versicherung bzw. Versicherbarkeit aufgeworfen. Hier wäre anzuraten frühzeitig die eigene Gebäudeversicherung einzuschalten.

Vor- während und ggf. nach dem Abbruch bzw. dem Neubau sind (selbst !) ggf. (eigene!) Beweise zu sichern, um Schädigungen Ihrer Immobilie darlegen und beweisen zu können.

Ich rate immer dazu ggf. selbst z.B. Bauakten einzusehen und bei dieser Gelegenheit beim zuständigen Bauamt ggf. offene Fragen zu klären. Wie wird sonst in derartigen Fällen verfahren ? Gibt es schon konkrete Vorgespräche oder Anträge? Wie sind die Eigentumsverhältnisse an der (historischen) Mauer ? Wie ist diese einzustufen ? Welche Vorschriften gelten für einen Neubau ? Ebenso ist Pflicht z.B. das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis einzusehen.

Es drängt sich ggf. immer auf bei Gelegenheit alte Absprachen und Verträge der Rechtsvorgänger gemeinsam zu besprechen und ggf. neue Absprachen zu treffen.

Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiterer Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244

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