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Abriss baufälliges Haus Grenzbebauung Standsicherheit Nachbarhaus

07.09.2015 20:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo,
wir haben kürzlich ein altes Haus erworben, dieses ist sehr lange unbewohnt und bereits teilweise eingefallen, die Zwischendecken nicht mehr tragfähig.
Zum Nachbarn ist es eine Grenzbebauung. Das Nachbarhaus ist ebenfalls eine Grenzbebauung. Die beiden Häuser stehen teilweise unmittelbar aneinander. Aber keine gemeinsam genutzte Nachbarschaftswand.
Das Nachbarhaus ist ein ebenfalls längere Zeit unbewohntes Fachwerkhaus.
Da es ein Sanierungsgebiet des alten Dorfkernes ist haben wir den Abriss beantragt und die Genehmigung erhalten.
Da von unserer Giebelwand bereits einige lose Steine auf das Nachbargrundstück gefallen waren, und um einen Einblick zu erhalten, ob es sich um eine Nachbarschaftswand handelt oder eben nicht, haben wir das Dach und den Dachstuhl abgetragen und die losen Teile der Firstwand hin zum Nachbargrundstück.

Dabei hat sich gezeigt, dass das Nachbarhaus zwar ein eigenständiges ist, jedoch das Fachwerk in der angebauten Wand extrem kaputt ist, beispielsweise fehlt der senkrechte Balken in der Ecke komplett, ist verottet und verschwunden. Das Haus neigt sich auch erheblich Richtung unser Grundstück und dürfte dieses oben gemessen um einiges überdecken. Es steht zu befürchten, dass das Nachbarhaus den Abriss unseres Hauses nicht unbeschadet übersteht. In jedem Fall jedoch dürfte es gefährlich sein sich sodann neben diesem Haus aufzuhalten.

Soweit die Situation, nun zur Frage:
Anlässlich eines Gespräches mit der Nachbarschaft: Die Nachbarn möchten ihr Haus derzeit weder abreissen noch veräussern, da in einem weiteren (intakten) Haus auf dem Grundstück ihre schon älteren Mutter wohnt und diese nicht belastet werden soll.

Sofern ich mein Haus abreissen liesse, solle ich die Fachwerkwand des Nachbarhauses entweder instandsetzen oder zumindest auf meine Kosten soweit sichern von innen oder aussen oder egal wie, dass es dann eben wieder - ohne mein Haus - standsicher stehen bleibt.

Wir haben das Nachbarhaus sodann auch von innen besichtigt, es ist extrem baufällig, ich bezweifele dessen Standsicherheit generell, ob nun mit oder ohne Abbruch meines Hauses.

Die Nachbarn sagen, die beiden Häuser würden ohne mein Zutun bestimmt noch 10 Jahre stehen bleiben und ich als "Verursacher" muesse alle Kosten tragen, Dieser oder Jener in einer ähnlichen Situation hätte auch eine "neue" Wand bekommen.

Wie verhält es sich denn nun wirklich und welche Schritte sollte ich sinnvoller Weise unternehmen ?
Gehe ich recht in der Annahme, dass die Nachbarschaft die Standsicherheit ihres Gebäudes herstellen muss ?
Und ich sodann abreissen kann ?
Wen schalte ich ein, einen Sachverständigen ? Das Bauamt bzgl. der vermuteten fehlenden Standsicherheit ?
Was kann ich dem Nachbarn sagen, was rechtlich gesehen wer zu zahlen hat ?

Ein Abbruchunternehmer war ebenfalls zugegen und auch er war der Ansicht, dass das nachbarschaftliche Fachwerkhaus nur noch steht, weil die beiden Häuser sich sozusagen gegeseitig am Zusammenfallen hindern ...

Vielen Dank !

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich befürchte, die Antwort wird Ihnen nicht gefallen, denn nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung werden die Nachbarn Recht haben:


Mit dem Abriss sind Sie in der Tat Verursacher, so dass Ihnen die Verantwortung obliegt, dass mit "Ihrem" Abriss kein fremdes Eigentum (Nachbarhaus) zerstört oder beschädigt wird; insoweit haben Sie auch sogar die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass sich die zu Ihrem Abrissgrundstück hin gelegene Außenwand nicht neigt oder gar abzurutschen droht (OLG Jena, Urt.v. 23.02.2011, Az.: 2 U 232/10).


Sicherlich müssen Sie nicht für Verbesserungen am Nachbarhaus Sorge tragen, aber es muss der jetzige Zustand beibehalten werden - und dieser Zustand muss gerichtssicher manifestiert werden.


Das kann nicht durch Ansichtsäußerungen des Abbruchunternehmers oder subjektive, parteiliche Einschätzungen erfolgen, so dass ein gerichtsverwertbares Gutachten vorliegen muss, was durch ein selbständiges Beweisverfahren möglich ist.


Zusätzlich sollte das Bauamt ebenfalls schriftlich informiert werden, da nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung auch nach § 10 LNRG hier die Einsturzgefährdung manifestiert werden sollte, damit ggfs. das Bauamt auch auf die Nachbarn einwirkt, so dass nicht nur der Zustand aktenkundig wird, sondern ggfs. auch Ihre -ansich alleinige - Verantwortung abgeschwächt werden kann.



Insoweit muss nach dem Abriss also nicht die Nachbarschaft die Standsicherheit herstellen, sondern Sie müssten den Ist-Zustand so herstellen, dass fremdes Eigentum nicht beeinträchtigt wird, wobei der Ist-Zustand eben strittig ist, Sie aber in der Verantwortung liegt.

Der Anspruch der Nachbarn lässt sich hingegen aus §§ 906, 1004 BGB ableiten, so dass Sie nach Ihrer Schilderung mit Ihrer rechtlichen Einschätzung falsch liegen werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2015 | 22:41

Hallo,
und vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, wobei es mir nicht darum geht ob mir die rechtliche Lage gefällt oder nicht, ich suche vielmehr einen Lösungsweg, daher schonmal vielen Dank für Ihre Einschätzung und die Zurechtrückung meiner falschen Ansätze.

Nun habe ich ja das Haus noch nicht abgebrochen, sondern bislang mir nur versucht ein Bild der Lage zu machen und die Gefahr abgewendet die von den losen Teilen der Giebelwand ausging.

Unter § 10 LNRG finde ich im Landesrecht RLP etwas über Nachbarwände, was ja hier nicht zutreffend ist, wie meinen Sie das ?
Also jedes Haus hat seine eigene Wand. Ich befürchte lediglich, dass das Nachbarhaus sich "anlehnt" weil in dessen Fachwerk komplette tragende Teile fehlen. Wie kann ich daraufhin wirken, dass diesem Zustand Abhilfe geschaffen wird?
Abreissen kann und werde ich nicht solange das Nachbarhaus für sich alleine nicht standsicher ist.

Sie sagen, dass nach einem Abriss ich den Ist-Zustand so herstellen muesse, dass fremdes Eigentum nicht beeinträchtigt würde. Allerdings habe ich ja noch nicht abgebrochen.
Was meinen sie an dieser Stelle mit "Ist-Zustand" herstellen?
Sehen Sie mich in der Verantwortung bevor ich den Abbruch gemacht habe ?

Ich kann nicht sicher sagen ob ein Sachverständiger oder das Bauamt derzeit eine Einsturzgefährdung des Nachbarhauses sehen würde, gehe aber davon aus und bin als Diplom Ingenieur nicht ganz unbedarft. Ebenso bei meinem Gebäude.

Was würde ich nun sinnvollerweise veranlassen oder anregen?

(Wenn ich nun gar keinen Abbruch vornehme, dann liefe es ja darauf hinaus wessen Haus stürzt zuerst ein ? Oder wer zuerst etwas unternehmen möchte muss am anderen Haus investieren ? - eine unangenehme Situation)

Unter §906 BGB finde ich etwas über "Zuführung unwägbarer Stoffe", meinen sie einen anderen §§ ?

Und § 1006 BGB ist "Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch":
Wiederum, da ich ja noch nicht abgebrochen habe, ist ja noch nichts passiert.
Jedoch lehnt das Nachbarhaus ggf. an meines an, kann ich hier Abhilfe verlangen ?
Auch hängt das Nachbarhaus, wie beschrieben, über meinem Grundstück, habe ich das zu dulden ?
Und vom Nachbarhaus geht eine Gefährdung aus, da im Falle eines Einsturzes mein Grundstück betroffen wäre, umgekehrt jedoch nicht.
Hier muesste doch dieser §§ greifen, aber in umgekehrter Richtung ?


Ich bitte hier höflich um Erläuterung.

Vielen Dank !





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2015 | 09:25

Sehr geehrter Ratsuchender,


dass Sie vom Fach und ganz sicher nicht unbedarft sind, hatte ich schon Ihrer Fragestellung entnommen.

Hier kann es in der Tat als Nachbarwand gelten, da "Ihre" Wand als aussteifende Wand zu betrachten sein könnte, wenn das Nachbargebäude nicht nach Abriss Ihrer Wand noch standfest bleibt, "Ihre" Wand also eine konstruktive Aufgabe auch hinsichtlich des Nachbarhauses erfüllt.


Der nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs.2 S.2 BGB ist dann gegeben, wenn durch den (beabsichtigten) Abriss eine Veränderung der auf die bisherige Nachbarwand wirkenden statischen Kräfte derart eintritt, dass eben die ansich geforderte eigenständige Standfestigkeit nicht mehr gegeben ist. So auch z.B. das Brandenburgisches OLG im Urteil vom 21.04.2011, Az.: 5 U 51/09, so dass die von mir genannten Vorschriften ( auch § 1004 BGB) schon passend sind.


Das Problem ist hier, dass bei Belassung des derzeitigen Zustandes ja das Gebäude derzeit steht, bei einem Abriss Ihrer baulichen Anlage wahrscheinlich einstürzen oder zumindest erheblich beschädigt werden würde. Dadurch schaffen Sie den Umstand, der störend auf das Nachbargrundstück einwirkt. Denn den Einsturz verursachen Sie ja mit einem (geplanten) Abriss, so dass Sie dann ersatzpflichtig sein könnten, wie die Nachbarn es schon geäußert haben.

Aber das greift erst, wenn Sie mit dem Abriss diese Gefahr setzen. Vor einem Abriss sind Sie nicht in der Verantwortung.


Wie bereits ausgeführt, müssen Sie bei einem Abriss aber Sorge dafür tragen, dass Ihr Abriss keine Schäden an Nachbargrundstücken verursacht. Und das wird aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung passieren.

Daher müssen Sie den derzeitigen "Ist-Zustand" auch für den Fall des Abrisses gewährleisten.

Und dieser "Ist-Zustand" ist nun zwischen Ihnen und den Nachbarn höchst strittig, muss also gerichtsverwertbar manifestiert werden, so dass Sie ein Gutachten veranlassen müssen.


Zusätzlich sollten Sie beim Bauamt anregen, die Standfestigkeit des Nachbarhauses IM JETZTIGEN ZUSTAND zu überprüfen, wozu die Behörde bei der von Ihnen vermuteten Einsturzgefahr auch im jetztigen Zustand (".. ich bezweifele dessen Standsicherheit generell, ob nun mit oder ohne Abbruch meines Hauses...") verpflchtet ist.

Denn sollte es einsturzgefährdet sein, wird sich Ihr Problem sicherlich sehr elegant durch eine Abrissverfügung der Baubehörde erledigen, ohne dass Sie Ansprüchen der Nachbarn ausgesetzt sein können.



Dass es für denjenigen, der als erster Bautätigkeiten ausübt, eine äußerst unangenehme Situation ist, ist gut nachvollziehbar, aber leider nicht zu ändern.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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