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Abriss an Grundstücksgrenze betrifft auch Nachbarwohnhaus

| 05.09.2014 07:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Zusammenfassung: Probleme beim Abriss eines zweier benachbarter Häuser. Verpflichtung des "Abreißenden" zur Aufrechterhaltung bzw. Wiederherstellung des vorgefundenen Zustandes betr. Kellerabdichtung und Wärmedämmung.

Ich habe zwei nahezu identische Probleme bei einem geplanten Bauvorhaben:
1. Ich habe ein Grundstück mit Altbestand. Mein altes Haus schließt an der Grundstücksgrenze teilweise an das Nachbarhaus an, das teilweise ebenfalls auf der Grundstücksgrenze steht. Meine Baupläne sehen vor, dass nicht mehr an die Fassade des Nachbargrundstücks angeschlossen bebaut wird.
Das Nachbarhaus hat vor Jahren einen Vollwärmeschutz erhalten, der unseren Gebäudeanbau unseres Wohnhauses aussparte. Mein Nachbar erwartet nun, dass die von mir verursachte Lücke seines Vollwärmeschutzes beim Abriss meines Hauses ergänze und gab mir dazu den Verweis des folgenden Urteils:
„Reicht die nach dem Abriss eines Hauses verbliebene Nachbarwand nicht mehr aus, um für eine ausreichende Wärmedämmung des stehen bleibenden Nachbargebäudes zu sorgen, muss der Eigentümer des abgerissenen Hauses für eine Wärmedämmung des Nachbarhauses sorgen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden muss er dabei die Wärmedämmung der Nachbarwand so verbessern, dass eine Tauwasserbildung in den Räumen des stehen bleibenden Gebäudes ausgeschlossen ist (OLG Dresden, 11 U 19/07)."
Er begründet es auch damit, dass er eine neue Niedrigenergieheizung einbauen ließ und die Heizungstemperaturen in den restlichen vollständig isolierten Gebäudeteilen nicht so hoch sind und deshalb in den Räumen, die teilweise von der entfernten Anbauung ohne weitere Isolierung sind, mit Tauwasser zu rechnen sei.
Muss ich die Lücke in der Außenisolierung des Nachbarhauses – bedingt durch den Abriss meines alten Wohnhauses- auf meine Kosten vervollständigen?
Wenn ja:
Das Nachbarhaus erhält ja eine Art Wertsteigerung wenn ich die Isolierung der Außenfassade schließe. Muss sich der Nachbar an den Kosten beteiligen?
Kann ich die Isolierarbeiten an der Fassade am Nachbarhaus selbst durchführen um Kosten zu sparen oder einen befreundeten Bauunternehmer, der zwar kein Spezialist für Vollwärmeschutz ist, damit beauftragen?
Hat der Nachbar das Recht, selbständig eine Firma (die vor einigen Jahren sein Gebäude isolierte) „seines Vertrauens" zu wählen um die Fassadenisolierung zu schließen und kann er mir die Rechnung dafür präsentieren?

2. Die alten Keller zweier angrenzender Gebäude schließen teilweise aneinander an. Die Keller der beiden Gebäude wurden gemeinschaftlich und zeitgleich errichtet. Deshalb wurden hier die mit Betonsteinen gemauerten Kelleraußenwände der beiden Gebäude in dem Bereich wo diese Stein an Stein verliefen nicht mit Zementputz versehen und wie außerhalb dieser „Berührungsflächen" gegen Nässe durch bitumenhaltige Aufträge geschützt, da es damals auch nicht erforderlich war. Mein neuer betonierter Keller meines Neubaus soll sich in gewissem Abstand zum Nachbarkeller befinden und die Lücke dazwischen aufgeschüttet werden.
Mein Nachbar erwartet nun, dass ich die Lücke, die sich durch den Abriss meines Kellers im Außenputz seiner Kellerwand auftut, auf meine Kosten schließe, fachmännisch abdichten lasse, eine Noppenfolie einbringe und nahe der Wand Kies aufschütte, damit keine Feuchtigkeit an seine Kellerwand gelangt. Er beruft sich dabei auf folgendes Urteil obwohl in unserem Fall zwei (gemeinschaftlich und zeitgleich errichtete)Wände und nicht eine einzelne gemeinschaftliche Wand vorliegt:
„Haben zwei Nachbargebäude eine gemeinsame Wand, kann sich ein Grundstückseigentümer durch den Abriss seines Gebäudes schadensersatzpflichtig machen-OLG Brandenburg,5 U 51/09
Das musste sich in einem entsprechenden Fall ein Grundstückseigentümer vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg sagen lassen. Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass die Gemeinschaftlichkeit der Wand keinen der beteiligten Nachbarn an dem Abriss der Bebauung auf seinem Grundstück hindere. Allerdings entstehe durch den einseitigen Abriss ein Anspruch auf Schutz der in dem gemeinschaftlichen oder nach dem Abriss ehemals gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand. Werde nämlich durch den Abriss des einen Gebäudes die Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Gebäudewand beeinträchtigt, verstoße dies gegen den gesetzlichen Schutz der Grenzeinrichtung. Einen solchen Verstoß müsse der beeinträchtigte Nachbar nicht dulden. Er habe vielmehr einen Anspruch auf Ausgleich seines Schadens (OLG Brandenburg, 5 U 51/09)."
Muss ich die Lücke im Außenputz und der Abdichtung im betroffenen Kellerbereich des Nachbarhauses – bedingt durch den Abriss meines alten Wohnhauses- auf meine Kosten vervollständigen?
Wenn ja:
Das Nachbarhaus erhält ja eine Art Wertsteigerung wenn ich den Keller verputze, abdichte, eine Noppenfolie und Kiesschüttung einbringe. Wie ist denn hier der „Anspruch auf Ausgleich des Schadens" materiell/technisch bzw. finanziell zu regeln. Muss sich der Nachbar an den Kosten beteiligen?
Kann ich die Putz- und Abdichtarbeiten an der Kelleraußenwand am Nachbarhaus selbst durchführen um Kosten zu sparen oder einen befreundeten Bauunternehmer damit beauftragen?
Hafte ich als Nachbar bzw. Bauherr und Verursacher immer für 5Jahre (VOB) gegenüber meinem Nachbarn egal ob ich die Arbeiten selbst gemacht habe oder eine befreundete Firma (meinen Baumeister) damit beauftragt habe.
Hat der Nachbar das Recht, selbständig eine Firma „seines Vertrauens" zu wählen um die Lücke im Putz seiner Kelleraußenwand zu schließen und abzudichten und kann er mir die Rechnung dafür präsentieren? – Dies hätte ja dann den Vorteil, dass ich auf alle Fälle nicht haftbar gemacht werden kann, wenn er in drei Jahren eine feuchte Kelleraußenwand hat!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Das Nachbarhaus erfährt keine Wertsteigerung. Sie haben dafür Sorge zu tragen, dass der Zustand, wie er vor Abriss Ihres Hauses bestand, wieder hergestellt wird. Wie ist Ihre Sache. Entweder durch dielten Anbau eines Neuen Hauses an die bestehende Wand oder in anderer Art und Weise bsw. durch Anbringung eines Vollwärmeschutzes. Die hierfür entstehenden Kosten
gehen zu Ihren Lasten. Die Art und Weise der Ausführung obliegt Ihnen, geschuldet ist jedoch eine sach- und fachgerechte Herstellung. Ob durch Sie, ein befreundetes Unternehmen oder wie auch immer, können sie frei entscheiden. Ein Mitspracherecht hat der Nachbar nicht. Er muss jedoch keine Arbeiten dulden, die offensichtlich nicht geeignet sind den Erfolg herbei zu führen.

2. Gleiches gilt für die Kellerproblematik. Im erstzitierten Urteil wurde der abreißende Nachbar auch zur Sicherung des Objektes im Fundament bzw. Kellerbereich verurteilt.

Sie sollten von einem Architekt o. Bauingenieur den Ist-Zustand des Nachbarhauses ermitteln lassen und hieraus die notwendigen Maßnahmen ableiten. Sollten bsw. beide Häuser über eine eigene Außenwand verfügen, sie dürfte der erforderliche Aufwand geringer ausfallen, als wenn eine ehemalige Innenwand zur Außenwand gemacht wird, da i.d.R. Außenwände mind. eine Stärke von 24 cm, Innenwände eine geringere aufweisen. Daher müssen die erforderlichen Ertüchtigungsmaßnahmen im Einzelfall ermittelt werden.

3. Sie können zu Ihrer Enthaltung mit dem Nachbarn vereinbaren, dass Sie ihm Ihre Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Unternehmen abtreten. Dann entfällt natürlich die Möglichkeit der Ausführung der Arbeiten durch Sie selbst.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

T. Vogel

Bewertung des Fragestellers 05.09.2014 | 16:48

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"Sehr schnelle Antwort die trotz ausführlicher Beschreibung auf die genannten Musterprozesse verständlich und eindeutig und ich hoffe kompetent eingegangen ist - selbst wenn es für mich bedeutet, dass ich meinem Nachbarn gegenüber in der Bringschuld bin, so weiß ich jetzt wenigstens, dass mich dieser nicht über den Tisch ziehen wollte und mit Fug und Recht diese Forderungen an mich hat. Ich kannte den Sachverhalt von früher, als ein Haus an einer Scheune angebaut war und die Scheune später entfernt wurde, anders - aber die Zeiten und die Rechtsprechung ändern sich nun mal. DANKE!"
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