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Abrechnung von Sonderwünschen


08.09.2006 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Guten Tag,

wir haben eine schlüsselfertige Wohnung bei einem Bauträger gekauft und prüfen derzeit die letzte von 7 Kaufpreisraten. Dabei stellt sich die Vergütung der Bodenbeläge als problematisch heraus.

Vorab drei allgemeine Informationen:

1. Im Notarvertrag steht unter Baubeschreibung:
„Wohn-, Esszimmer und Diele erhalten einen Buche-Parkettbelag mit Sockel. Schlaf- und Kinderzimmer erhalten einen Teppichboden mit Teppichsockel.“

2. In den im Notarvertrag enthaltenen Grundrissen sind die Zimmer mit
„Wohnen, Essen, Diele, Eltern, Kind 1, Kind 2, Vorplatz (ehemals Galerie), Gast, Hobby“
bezeichnet.

3. Im Notarvertrag sind die 6. Kaufpreisrate mit 10,5% und die 7. Kaufpreisrate (letzte Rate) mit 3,5% des Kaufpreises vereinbart.



Während der Bauzeit hatten wir den Sonderwunsch geäußert, die Bodenbelagsarbeiten selber zu vergeben. Vom Bauträger haben wir daraufhin ein Schreiben erhalten, in dem er diesem Sonderwunsch zustimmt und die Vergütung für Parkett und Teppichbeläge je Quadratmeter angibt.
Im Notarvertrag steht dazu:
"Sofern sich durch Eigenleistungen oder durch die Ausführung von Sonderwünschen wesentliche Einsparungen an Baukosten ergeben, ist der Veräußerer zur Erteilung einer Gutschrift nach Anhörung des bauleitenden Architekten unter Berücksichtigung des Angebots des betreffenden Handwerkers und der Aufwendungen des Veräußerers zur Feststellung des Werts der Einsparung verpflichtet. Gutschriften werden mit den Kaufpreisraten entsprechend dem Baufortschritt verrechnet."

Laut Notarvertrag sind die Bodenbelagsarbeiten in der 6. Kaufpreisrate enthalten. Mit der Zahlungsaufforderung der 6. Kaufpreisrate haben wir vom Architekten des Bauträgers eine Abrechnung bekommen, in der „Vergütungen die von der jetzt gestellten Rate in Abzug gebracht werden können“ zusammengestellt sind. Dabei sind die Bodenbeläge sämtlicher o.g. Zimmer berücksichtigt.

Zu dieser Aufstellung haben wir schriftlich Stellung genommen. Da der „Vorplatz (ehemals Galerie)“ nach unserer Auffassung mit Parkett statt mit Teppichboden auszustatten ist, haben wir angekündigt, diese Aufstellung so nicht zu akzeptieren und geschrieben, dass wir die 6. Kaufpreisrate entsprechend abmindern. Da unser Schreiben auf heftige Kritik beim Bauträger stieß, haben wir dann aber doch den ursprünglich geforderten Betrag (10,5% lt. Notarvertrag abzüglich Vergütung gemäß Architektenaufstellung) überwiesen.

Die jetzt vorliegende Zahlungsaufforderung zur (letzten) 7. Kaufpreisrate beinhaltet eine Abrechnungsaufstellung. Darin sind sämtliche bisher geleisteten Kaufpreisraten aufgelistet.
Die Differenz der Summe dieser Raten zum Kaufpreis ist höher als die im Notarvertrag vorgesehenen 3,5% der Kaufpreissumme, da die Vergütungen bei der 6. Kaufpreisrate fehlen.
Die Vergütungen werden in einer separaten Vergütungsabrechnung neu zusammengestellt.
Dabei werden die Bodenbeläge jetzt nur noch für die Zimmer „Wohnen, Essen, Diele, Eltern, Kind1, Kind2“ ersetzt. „Vorplatz (ehemals Galerie), Gast, Hobby“ fehlen mit der Begründung, für diese Zimmer seien im Notarvertrag keine Bodenbeläge vorgesehen.
Monetär ergibt sich damit eine um 1050 Euro geringere Vergütung verglichen mit der der Aufstellung des Architekten zur 6. Kaufpreisrate.

Bei mehreren Besprechungen vor und nach dem Kauf wurde klar gesagt, dass sämtliche Zimmer einen Bodenbelag erhalten werden. Dies bestätigt der Architekt auch in seiner Aufstellung zur 6. Kaufpreisrate. Dass der Bauträger jetzt versucht, die Bodenbeläge einiger Zimmer nicht vergüten zu müssen, ist meines Erachtens darauf zurückzuführen, dass es bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums (zw. 6.und 7. Kaufpreisrate) mehrerer Mängel gab, für deren Nachbesserung ich mich stellvertretend für die Hausgemeinschaft eingesetzt habe.

Frage:
Nach meinem Verständnis sind die Bodenbeläge mit der 6. Kaufpreisrate verbindlich abgerechnet („… Feststellung des Wertes der Einsparung“, s.o.) und die 7. Kaufpreisrate darf nur die im Notarvertrag geregelten 3,5% des Kaufpreises umfassen. Ist dies so richtig?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

meines Erachtens können Sie sich nicht auf eine Ausschlusswirkung der Abrechnung der sechsten Rate berufen. Eine solche Ausschlusswirkung entfalltet lediglich die Schlussrechnung, sofern nichts anderes vereinbart ist, wovon ich ausgehe.

Im Übrigen gehe ich davon aus, dass Sie beim Bau des schlüsselfertigen Hauses einen Pauschalpreis ausgehandelt haben, der sich insgesamt in der Höhe (mit Ausnahme der streitigen Eigenleistungen) nicht verändert hat.

Sie sollten sich nicht auf Förmlichkeiten zurückziehen, sondern gegen die Abrechnung der siebten Rate vorgehen und sich dabei auf die Richtigkeit der Abrechnung der Eigenleistungen bei der sechsten Rate berufen. Aufgrund der Aufstellung des Architekten ist hier der Bauträger in der Beweislast und muss den Nachweis erbringen, dass die Abrechnung des eigenen Architekten falsch ist. Sie sollten sich Ihrerseits auf die ergänzende Vereinbarung zum Notarvertrag berufen, dass alle Räume mit Bodenbelägen versehen werden, was durch die Abrechnung des Architekten gestützt wird.

Abschließend empfehle ich, die kompletten Unterlagen, insbesondere die Formulierung der sechsten Abrechnung durch einen Anwalt vor Ort prüfen zu lassen. Je nach Formulierung kann sich eine andere Beurteilung ergeben.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.09.2006 | 17:51

Sehr geehrter Herr Matthes,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, zu der ich noch folgende Fragen habe:

Wieso ist die Vergütungsabrechnung des Architekten, die er zur 6. Rate erstellt, nicht verbindlich? Welchen Wert hat dann seine Pflicht zur "Bestimmung des Wertes der Einsparung"?.

Wenn er, wie Sie sagen, einen Fehler in der Abrechnung nachweisen muss, hat er dies dann nicht schon mit dem Hinweis auf das Fehlen der Zimmerbezeichnungen im Notarvertrag getan?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2006 | 20:31

Sehr geehrter Fragesteller,

noch einmal der Reihe nach:

Grundsätzlich bestimmt der Notarvertrag den Leistungsumfang. Hier sind einige Zimmer nicht genannt.

Sie behaupten nun, es gibt eine Nebenabrede, nach der alle Zimmer Bodenbelag erhalten sollten. Für diese Nebenabrede sind Sie beweispflichtig; zu prüfen wäre auch, ob die Nebenabrede als nichtbeurkundetes Geschäft überhaupt wirksam ist.

Ein Indiz für die Nebenabrede ist die Vergütungsabrechnung des Architekten, wobei ich davon ausgehe, dass der Architekt nicht Ihr Vertragspartner ist. Aufgrund dessen kommt es m.E. zu einer Beweislastumkehr, nach der der Verkäufer den Beweis führen muss, dass es die Nebenabrede nicht gibt und ausschließlich der Notarvertrag den Leistungsinhalt bestimmt.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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