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Abrechnung über eigenen Wasserzähler/ Mietrecht, Wohnungseigentum


21.11.2011 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Sehr geehrte Damen und Herren,

darf der Eigentümer einer Wohnung die Abrechnung des Wasserverbrauchs nach einem sich in der Wohnung befindenden Wasserzähler(geeicht) einfordern (siehe Teilungserklärung, letzter Satz)?

Der Wasserzähler sässe/sitzt zwischen Hauptleitung und anschliessenden Innstallationen (und fällt somit unter das Sondereigentum?). Wäre der Einbau ansich(nur für den Privatgebrauch) somit nicht zustimmungspflichtig (HV/Eigentümergemeinschaft)?

Nach bzw.durch die private(r) Nutzung wäre dann eine getrennte Messvorrichtung vorhanden, die zur amtlichen Messung und Abrechnung herangezogen werden könnte?

In den einzelnen Wohnungen sind bereits Gas- und Stromzähler installiert, nach deren Ständen abgerechnet wird.

Die Wohnung wird privat etwa 3-4 Wochen pro Jahr als Zweitwohnung genutzt, aber pro Jahr mit fast 500 € Be-/Entwässerung(!) abgerechnet.


Auszug aus der Teilungserklärung:

§ 9 Lasten und Kosten


(1) Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit in dieser Teilungserklärung keine abweichenden Bestimmungen getroffen sind. Das gilt auch für die Betriebskosten für Heizung, Wasser, Abwasser, Strom, und ggf. Gas, soweit keine getrennten Messvorrichtungen vorhanden sind.



Mit freundlichen Grüssen

O.d.J.


Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Eine Verteilung der Wasserkosten nach Zählern kommt zunächst einmal nur dann in Betracht, wenn sämtliche Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage mit Wasserzählern ausgestattet sind, was in Ihrem Fall, so verstehe ich den Sachverhalt, nicht gegeben ist und zwar auch nur dann, wenn die Verteilung sehr ungerecht ist und einzelne Eigentümer hierdurch grob benachteiligt werden ( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.06.2001 3 Wx 132/01). Nur in diesem Fall ,so das OLG Düsseldorf, kann eine Änderung der Kostenverteilung per Gerichtsbeschluss vorgenommen werden. Die Abrechnungsweise muss letztlich zu grob sachwidrigen und unzumutbaren Ergebnissen für den klagenden Eigentümer führen.
Ist das Objekt, wie vorliegend gegeben, nicht von vornherein mit Wasseruhren in den einzelnen Wohnungen ausgestattet, so muss insoweit ein Mehrheitsbeschluss für den Einbau von Zählern eingeholt werden. Ist dies nicht möglich und wie in Ihrem Fall durch eine Vereinbarung, (§ 9 der Teilungserklärung) der Verteilungsschlüssel geregelt, so kann nach dem BGH ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BGH, Beschl. v. 25. 9. 2003 – V ZB 21/03) Also es wird insoweit immer wieder auf grobe unbillige Abrechnungsweise hinsichtlich der Wasser-/Abwasserkosten abgestellt.

Da die Wasseruhr zum Sondereigentum gehört, können Sie diese ohne weiteres installieren lassen. Sie muss allerdings geeicht sein. Mithilfe dieser Wasseruhr können Sie alsdann die grobe unbillige Abrechnungsweise der Wasser-und Abrechnungskosten gegenüber der Wohnungseigentümerschaft belegen. In der Sache selbst sollten Sie versuchen, einen Mehrheitsbeschluss hinsichtlich der Installation von Wasserzählern und alsdann entsprechende Abrechnung auf dieser Basis einzuholen.
Ist dies nicht möglich, bleibt nur noch der gerichtliche Weg.

Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2011 | 12:18

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen.

Beim lesen wundere ich mich jedoch über das Alter der angeführten OLG-/BGH-Beschlüsse. Gerade unter Berücksichtigung der immer weiter in den Vordergrund rückenden Diskussion über Nachhaltigkeit und Resourcenschonung. Wie können Urteile die hohen Verbrauch oder sogar eine Verschwendung fördern heute noch Gültigkeit haben! Waschmaschinen, Geschirrspüler, Kühlschränke usw. werden heute "gemessen" an ihren Verbräuchen, am Ende der Nutzer jedoch rechtlich für umweltbewusstes Wirtschaften durch unverhältnismaessige finazielle Belastung "bestraft".

Wieder mal....Opfer deutscher Justiz.


Mit freundlichen Grüssen

O.d.J.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2011 | 12:44

Sehr geehrter Fragesteller,

die Urteile haben ich der aktuellen Kommentierung in Jennißen, WEG, 2.Auflage,2010, entnommen. Die Beschlüsse des OLG sowie des BGH sind grundlegund und daher nach wie vor aktuell.Imk Übrigen haben völlig Recht. Da Wasser immer knapper und die Preise immer höher werden, entspricht der Einbau von Wasserzählern schon deshalb dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies sieht der BGH und das OLG auch so, jedoch muss es letzlich nachdem BGH und dem OLG immer den Wohnungseigentümern überlassen werden, durch den Einbau von Wasserzählern eine höhere Kostengerechtigkeit herbeizuführen und letztlich damit umweltbewußtes Verhalten zu fördern. Dies geht immer nur im Wege des Mehrheitsbeschlusses.Die Kostengerechtigkeit, die mit dem Einbau von Wasserzählern sicher eher gegeben ist, reicht für sich allein nicht aus, um den Einbau gegen den Willen der Mehrheit gerichtlich durchzusetzen. Hierfür bedarf es, wie dargelegt, einer besonderen groben Unbilligkeit hinsichtlich der Abrechnungsweise.

Mit freundlichem Gruß

Rechtsanwalt
Peter Dratwa

Ergänzung vom Anwalt 22.11.2011 | 18:21

leider haben sich bei der Übertragung einige Fehler eingeschlichen, sodass ich wie folgt meine Antwort auf Ihre Nachfrage noch einmal einstelle:

...die Urteile habe ich der aktuellen Kommentierung in Jennißen, WEG, 2.Auflage,2010, entnommen. Die Beschlüsse des OLG sowie des BGH sind grundlegend und daher nach wie vor aktuell. An diese Rechtsprechung müssen sich die unteren Gerichte halten. Im Übrigen haben Sie völlig Recht. Da Wasser immer knapper und die Preise immer höher werden, entspricht der Einbau von Wasserzählern schon deshalb dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies sieht der BGH und das OLG auch so, jedoch muss es letztlich, nach dem BGH und dem OLG immer den Wohnungseigentümern überlassen werden, durch den Einbau von Wasserzählern eine höhere Kostengerechtigkeit herbeizuführen und damit umweltbewusstes Verhalten zu fördern. Dies geht immer nur im Wege des Mehrheitsbeschlusses. Die Kostengerechtigkeit, die mit dem Einbau von Wasserzählern sicher eher gegeben ist, reicht für sich allein nicht aus, um den Einbau gegen den Willen der Mehrheit gerichtlich durchzusetzen. Hierfür bedarf es, wie dargelegt, einer besonderen groben Unbilligkeit hinsichtlich der Abrechnungsweise.
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