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Abrechnung nebenkosten

12.08.2008 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Ich habe in meinem Einfamilienhaus eine Einliegerwohnung vermietet von September 2007 bis Juni 2008. Da es sich um ein altes Haus handelt und ich aus dem oberen Stockwerk die Einliegerwohnung gemacht habe, gibt es keine separaten Zähler für Strom, Wasser und Gas und es können auch nachträglich keine eingebaut werden, ohne neue Leitungen und Kabel zu verlegen. Deshalb habe ich vereinbart, die Nebenkosten auf die Personenzahl umzulegen, also 50:50. Da ich selbst umgezogen bin, bin ich nur 3 Monate im Jahr in meinem Haus im unteren Stock, insgesamt 1 Monat im Winter und 2 Monate im Sommer. Außerdem heize ich zu 90 Prozent mit meinem Holzofen und nur zu 10 % mit Gas (Bad.). Insofern ist diese Umlageregelung ausgesprochen mieterfreundlich, so dass ich nach den Abrechnungen für Gas, Strom, Wasser im Vorjahresvergleich auf jeden Fall drauf zahle (Die Gasrechnung ist sogar doppelt so hoch). Nun meine Fragen: 1. Rechne ich die Nebenkosten auf die 10 Monate Wohndauer um oder kann ich ganz oder teilweise (Schornsteinfegergebühren) die Jahresgebühren heranziehen (also 12 Monate)? 2. Darf ich bei einem neuen Mietvertrag eine für mich gerechtere Lösung bezüglich der Nebenkosten festlegen, z.B. über Pauschalen? Und falls dies möglich ist, kann ich diese Pauschalen ggf. Energiepreiserhöhungen anpassen und dann die Miete erhöhen? 3. Kann ich verlangen, dass ein Teil der auf dem Pfandsparbuch liegenden Kaution als Sicherheit für die Betriebskosten- und Stromnachzahlung an mich ausbezahlt wird? Hintergrund: Die Mieterin will ihr Sparbuch zurück. Sie hat außerdem die ohnehin von mir viel zu niedrig vereinbarte Miete (warm 425,-EUR) im letzten Monat nicht voll bezahlt mit der völlig unrealistischen Begründung, dass 100 EUR für alle Betriebskosten und Strom für 65 qm reichen müßten.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

Sofern im Mietvertrag keine Abrechnungsperiode vereinbart ist, ist grundsätzlich das Kalendarjahr abzurechnen. Das bedeutet, daß Sie eine Abrechnung für 2007 und eine Abrechnung für 2008 zu erstellten hätten.

Selbstverständlich dürfen die Mieter nur zeitanteilig mit den auf sie entfallenden Kosten des Jahres belastet werden, also für 2007 mit 4/12, für 2008 mit 6/12.

Bei einer Neuvermietung dürfen Sie selbstverständlich mit den Mietern eine Pauschale vereinbaren, wenn diese das akzeptieren. Allerdings dürfen Sie bei einer Pauschale nachher nicht über die tatsächlich angefallenen Kosten abrechnen - das ist nur möglich, wenn Vorauszahlungen (also keine Pauschale) vereinbart werden.

Was das Kautionssparbuch angeht, dürfen Sie dieses zunächst nach Beendigung des Mietvertrages noch bis zu 6 Monate einbehalten. Sie können der Mieterin das Sparbuch aber auch zurückgeben, mit der Auflage, dass ein geringer Betrag (3facher NK-Vorauszahlungsbetrag) bei Ihnen verbleibt bzw. an Sie ausgezahlt wird, damit Sie eine Sicherheit betreffend die zu erwartende NK-Nachzahlung haben.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 | Fax: (0221) 355 9206 | Mobil: (0170) 380 5395

www.rechtsanwalt-schwartmann.de


Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2008 | 13:01

1. heißt das, dass ich für die Nebenkostenrechnung 2008 noch auf meine Rechnungen, die erst Anfang 2009 vom Wasserwerk, Stromunternehmer, etc. versendet werden, warten muss?
2. bezüglich Pauschale für Nebenkosten: Kann ich für das nächste Jahr die Pauschale im Rahmen einer Mieterhöhung erhöhen, wenn anhand der Betriebskostenrechnung ersichtlich ist, dass die Pauschale zu niedrig angesetzt ist oder bin ich auf ewig an die erste Pauschalefestlegung im Mietvertrag gebunden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2008 | 22:59

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich urlaubsbedingt erst jetzt beantworten kann.

Für die Nebenkostenabrechnung 2008 werden Sie in der Tat zunächst die Einzelrechungen abwarten müssen.

Wenn Sie in einem neuen Mietvertrag eine Pauschale vereinbaren, können Sie diese erhöhen, sofern dies im Vertrag vereinbart ist.

Hier ist § 560 BGB einschlägig:

"Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. "

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

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