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Abrechnung für 2007 in 2010 neu angefordert - was gilt

| 21.07.2010 22:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sachverhalt: Eine Nebenkostenabrechnung für 2007 in 2008 kann vom Vermieter nicht mehr bewiesen werden. Der Mieter sollte eine größere Nachzahlung leisten aber die Forderung wurde nicht angemahnt so daß diese Forderung eigentlich verjährt ist.
Im Zusammenhang mit einer Klage 2010 wegen ebenfalls nicht bezahlter Nebenkostennachzahlung 2008 des Mieters fordert der Beklagte (Mieter) die Abrechnung 2007 erneut an, da er diese nicht erhalten habe. Der Vermieter erstellt wunschgemäss diese Abrechnung neu.
Frage: tritt durch die Neuanforderung/Neuerstellung der Abrechnung 2007 im Jahr 2010 nicht der Sachverhalt ein, dass aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (nämlich die Anforderung einer neuen Abrechnung) die Abrechnung 2007 neu erstellt wurde und könnte aus diesem Grund der Betrag vom Vermieter deshalb nachgefordert werden.
Bitte Antwort nur unter Angaben konkreter Hinweise auf Gesetz oder Rechtsprechung.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Die von Ihnen angesprochene Ausnahmeregelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greift in Ihrem Fall leider nicht. Es ist nicht der Mieter verpflichtet, den Vermieter auf seine Abrechnungspflicht hinzuweisen oder eine rechtzeitige Abrechnung anzufordern. Sie als Vermieterin sind also nicht dadurch entlastet, dass der Mieter dies unterlassen hat. Die Abrechnung für 2007 ist nicht fristgerecht erfolgt.

Der Vermieter hat daher einen Abrechnungsanspruch, den er offenbar auch geltend macht. Der Mieter kann außerdem Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen fordern (so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, z. B. BGH, VIII ZR 57/04).

Wenn Sie die Abrechnung jetzt erstellen, dann müssen Sie ein verbleibendes positives Saldo an den Mieter auszahlen. Ein negatives Saldo führt allerdings nicht zu einem Nachzahlungsanspruch Ihrerseits, da eine Nachforderung wegen der Fristüberschreitung gesetzlich ausgeschlossen ist.

Es sei noch auf folgendes hingewiesen: Sofern Vorauszahlungen offen sein sollten, können Sie diese immerhin noch einfordern. Es handelt sich dabei nämlich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, VIII ZR 261/06).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2010 | 21:32

Danke Herr RAW Juhre,
Absätze 1-3 bekannt, 4. Absatz neu und hilfreich. Die Frage war aber:
tritt im vorliegenden Fall (ein Vermieter hat offensichtlich versäumt Abrechnungen zu erstellen und schenkt dem Mieter damit Geld ; der Mieter aber verlangt nun seinerseits - wohl wissend, dass er Nachzahlen muss, weil er die Wohnung - ohne Wissen des Vermieters - mit 3 statt mit einer Person belegt eine (erstmalige) Abrechnung) nicht der in § 556 genannte Fall .....es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (hat er nicht, denn der Mieter hat in aufgefordert) ...ein. Es würde doch jedwedem Gleichheitsgrundsatz widersprechen, wenn ich eine Abrechnung anfordere und mich auf den Standpunkt stelle trifft es mich, ist die Forderung verjährt, trifft es den anderen dann zahlt der, auch wenn dass Mietrecht den Mieter stärker schützt als den Vermieter.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2010 | 22:02

Zu Ihrer Nachfrage:

Es ist leider nicht ersichtlich, dass der Vermieter die verspätete Rechnung hier nicht zu vertreten hätte. Natürlich kann der Mieter darauf spekulieren, dass er nichts nachzahlen muss und dies mag auch unfair erscheinen. Die Frist soll aber Rechtssicherheit herstellen und es obliegt dem Vermieter, im eigenen Interesse auf Wahrung der Frist zu achten. (Im Übrigen kann ja auch für den Vermieter ein positives Saldo herauskommen, so dass nicht in jedem Fall das Fristversäumnis den Mieter begünstigen muss.)

Der Gleichheitssatz ist dadurch nicht verletzt. Immerhin gilt umgekehrt auch für den Mieter eine Jahresfrist, innerhalb derer er Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen muss.

Die Konsequenzen der Fristversäumnis hat der BGH mittlerweile auch abschließend geklärt, so dass eine Gegenansicht sich in der Gerichtspraxis nicht mehr durchsetzen lassen wird. Die Rechtslage ist in diesem Punkt leider eindeutig.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.07.2010 | 22:17

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"es besteht somit Klarheit für alle ähnlich gelagerten Fälle. Gut der Hinweis im letzten Absatz sollte sich jeder Vermieter merken!"