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Abrechnung Verwalterentgelt bei zusammengelegter Wohnung

| 08.07.2013 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen


Zusammenfassung: Solange die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Wohung nicht im Grundbuch dokumentiert wird, kann der Verwalter für die Verwaltung der Wohnung zweimal abrechnen, wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass sich die Verwalterkosten nach Wohnungseinheiten bemessen. www.jena-rechtsberatung.de

Hallo,

meine Frau und ich sind Eigentümer zweier Eigentumswohnungen (sowohl im Grundbuch als auch in der Teilungserklärung erscheinen diese beiden Wohnungen). Die beiden Wohnungen exisitieren jedoch in der Realität nicht, da sie zu einer einzigen Wohnung zusammengefasst wurden. Dies wurde bereits beim Bau des Hauses dadurch erreicht, dass entsprechende Wände gar nicht erst eingezogen wurden. Es gibt auch nur einen Wohnungseingang, und nur eine Familie wohnt in dieser zusammengelegten einzigen Wohnung. Ich habe die folgenden 3 Fragen:

1. Die Hausverwaltung berechnet das Verwalterentgelt zweifach (also anteilig pro Wohnung) mit der Begründung, dass es im Grundbuch ja auch zwei Wohnungen gibt. Sie ignoriert, dass es faktisch nur eine bewohnte Wohnung gibt und es somit keines doppelten Aufwandes der Verwaltung bedarf. FRAGE: Rechnet die Hauverwaltung gem. der derzeitigen Rechtssprechung korrekt ab?

2. Wenn die Hausverwaltung korrekt abrechnet, was muss ich unternehmen, damit de facto nur eine Wohnung abgerechnet wird (Änderung Grundbuch evtl., was noch?) und mit welchen Kosten muss ich rechnen?

3. Wenn die Hausverwaltung nicht korrekt abgerechnet hat, rückwirkend bis wann kann ich die zu viel bezahlten Beiträge einfordern?

Besten Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Die Hausverwaltung berechnet das Verwalterentgelt zweifach (also anteilig pro Wohnung) mit der Begründung, dass es im Grundbuch ja auch zwei Wohnungen gibt. Sie ignoriert, dass es faktisch nur eine bewohnte Wohnung gibt und es somit keines doppelten Aufwandes der Verwaltung bedarf. FRAGE: Rechnet die Hauverwaltung gem. der derzeitigen Rechtssprechung korrekt ab?

Die Verwaltervergütung richtet sich grundsätzlich nach den zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter getroffenen Vereinbarungen. Ob eine derartige Vereinbarung vorliegt, müssten Sie prüfen. Hierzu haben Sie keinen Angaben gemacht.

Soweit keine Vereinbarung getroffen würde, erhält der Verwalter das übliche Entgelt nach § 612 BGB. Üblicherweise wird hierbei pro Wohneinheit abgerechnet. Solange eine Änderung im Grundbuch nicht vorgenommen wird, dass nur noch eine Wohnung existiert, kann der Verwalter für die Verwaltung Ihrer Wohnung zweimal abrechnen, wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass sich die Verwalterkosten nach Wohnungseinheiten bemessen.

2. Wenn die Hausverwaltung korrekt abrechnet, was muss ich unternehmen, damit de facto nur eine Wohnung abgerechnet wird (Änderung Grundbuch evtl., was noch?) und mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Sie müssten eine Änderung im Grundbuch vornehmen lassen. Hierzu brauchen Sie keine Zustimmung der anderen Eigentümer. Alternativ können sie die Änderung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung fordern. Hierfür benötigen Sie dann allerdings die Zustimmung der anderen Eigentümer.

Die Gebühren des Grundbuchamtes werden in der Gebührenordnung geregelt. Eine genaue Kostenbezifferung ist nicht möglich, da der Wert der Eintragung entscheidend ist. Hierbei ist auch der Wert der Wohnung entscheidend.

3. Wenn die Hausverwaltung nicht korrekt abgerechnet hat, rückwirkend bis wann kann ich die zu viel bezahlten Beiträge einfordern?

Sollte eine andere Vereinbarung getroffen worden sein, können Sie Rückforderungsansprüche geltend machen. Die Forderung verjährt innerhalb von drei Jahren, wobei die Verjährung erst mir Schluss des Jahres beginnt, in dem die Forderung entstanden ist. Das heißt bis Ende 2013 können Sie Erstattungsansprüche ab 2010 geltend machen. Forderungen bis Ende 2009 sind verjährt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Weise, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2013 | 23:51

Danke für die Antwort. Zu dem Punkt 2 habe ich noch eine Frage. Inzwischen habe ich mich schlau gemacht, und es gibt einen Verwaltervertrag, der besagt, dass nach Wohneinheit abgerechnet wird. Deswegen bezahle ich ja zweimal, da im Grundbuch zwei Wohnungen stehen. Sie haben angegeben, dass, wenn eine Änderung im Grundbuch vorgenommen wird, nur eine Wohnung abgerechnet werden kann. FRAGE: Ist eine Grundbuchänderung wirklich die einzigste Massnahme, welche zur Abrechnung von nur einer Wohnung erforderlich ist, oder müssen noch weitere Dokumente geändert werden wie z. B. die Teilungserklärung oder andere Dokumente? Ich könnte auch anders fragen:
Welche Dokumente genau müssen geändert werden, so dass die Abrechnung von nur einer Wohnung wirksam werden kann? Als relevante Dokumente liegen vor das Grundbuch, der Verwaltervertrag zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft sowie die Teilungserklärung (es gibt keine Gemeinschaftsordnung).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2013 | 00:06

Gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Es genügt das Grundbuch ändern zu lassen, wenn im Verwaltervertrag geregelt ist, dass nach Wohneinheit angerechnet wird. Dies reicht aus, da Sie dann entsprechend dem Verwaltervertrag und der Teilungserklärung nur noch eine Wohnung besitzen. Weitere Änderungen sind nicht notwendig.

Sie können alternativ auch eine Änderung der Teilunsgerklärung und des Verwaltervertrages anregen.

Die Änderung im Grundbuch ist jedoch die sicherste Wahl.

Bewertung des Fragestellers 12.07.2013 | 17:52

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