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Abrechnung Hausgeld

10.04.2014 21:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Zur Abgrenzung von Wohnung und Wohneinheit.

in einer größeren Eigentümergemeinschaft nutzt ein Eigentümer durch Herstellung eines Wanddurchbruchs zwei nebeneinander liegende Wohnungen. Nach dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung (TE) sind dies zwei getrennte Wohnungen.
Die anfallenden Kosten werden nach TE im Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander aufgeteilt. Durch Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung wurde für einige Kostenarten die Kostenteilung nach Wohneinheiten anstelle der nach Miteigentumsanteilen beschlossen, wobei ich davon ausgehe, dass hier der Begriff WOHNEINHEITEN dem der WOHNUNG gleich steht. In den darauf folgenden Abrechnungen wurde durch den bisherigen Verwalter hierfür die Gesamtzahl der Wohnungen als Umlagemaßstab zugrunde gelegt.
Mit einem Wechsel des Verwalters wurde jedoch als Umlagemaßstab die Gesamtzahl minus eins angesetzt - was dem o.g. Eigentümer mit den 2 Wohnungen in der Summe eine erhebliche Kostenersparnis bringt.
Rückfragen beim Verwalter mit Verweis auf die TE bzw. Beschlüsse und die demzufolge falsche Abrechnung wurden z.B. damit begründet, dass es dem Rechnungssteller (z.B. Verwalter, Versicherer oder Wasserlieferant) nicht auf die Grundbucheintragung, sondern auf die Zusammenlegung als eine Wohnung ankommt, beantwortet. Weiterhin wurde die Zulässigkeit mit einem nicht näher spezifiziertem Gerichtsurteil in gleicher Angelegenheit begründet.

Meine Fragen:
Entspricht diese Abrechnung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und wenn nicht, wie kann dagegen vorgegangen werden.
11.04.2014 | 08:33

Antwort

von


(407)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich sind die Kosten einer WEG nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen, § 16 Abs. 1WEG. Davon abweichend können die WEG-Mitglieder durch Beschluss bestimmen, dass die Kosten entweder nach a) Verbrauch/Verursachung oder b) nach einem sonstigen Schlüssel zu verteilen sind, <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 3 WEG</a> .
In Ihrem Fall soll die Verteilung nach Wohneinheiten erfolgen, so dass wohl eine Abrechnung nach Verbrauch/Verursachung gewollt ist. Falls es sich um Kosten handelt, die pro Wohneinheit und unabhängig von deren Größe anfallen, erscheint das von Ihnen geschilderte Procedere, dass die zusammengelegte Wohnung als eine Wohneinheit angesehen, als stimmig.

Hierfür spricht auch, dass statt des Begriffs „Wohnung" der Terminus „Wohneinheit" gewählt wurde. Der Begriff der Wohnung ist für die WEG bereits in der Teilungserklärung definiert; für die strittige Wohnung gilt daher, dass es sich um zwei Wohnungen handelt. Demgegenüber ist der Terminus der Wohneinheit weitgehender: Als Wohneinheit versteht man eine nach außen abgeschlossene Einheit von zusammenliegenden Wohnräumen, die der Führung eines Haushalts dienen. Nach dieser Definition handelt es sich bei der strittigen Wohnung tatsächlich nur um eine Wohneinheit.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 14.04.2014 | 21:53

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ihre Auslegung des Begriffs der Wohneinheit erscheint mir durchaus plausibel. Eine Definition des Begriffs der Wohneinheit wurde aber vom Verwalter vor der Abstimmung nicht erläutert.
Ich würde mich freuen, wenn Sie auch die Frage einer "gerechten" - nach Inhalt und Zweck der Teilungserklärung - Kostenverteilung betrachten.
Nach Ihrer Auslegung würde es doch bedeuten, dass jeder der die neben seiner Wohnung liegende erwirbt und gemeinsam nutzt, diese Kosten nur einmal hat, aber alle Vorteile (z.B. getrennte Vermietung) jederzeit nutzen kann.
Ich sehe mich getäuscht, da diese Abrechnungsart, wie geschildert, in der betreffenden Abstimmung nicht erläutert wurde.
Gibt es hierzu schon Gerichtsurteile?

Vielen Dank für Ihre Rückantwort

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.04.2014 | 22:37

Hallo

und danke für Ihre Nachfrage. Gerichtsurteile exakt zu Ihrem Thema (= Definition "Wohneinheit") liegen mir nicht vor. Allerdings sind Urteile ergangen, die das von mir dargestelle Verständnis des Begriffs "Wohneinheit" voraussetzen (z.B. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20202/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH VIII ZR 202/06 (2 zugeordnete Entscheidungen)">BGH VIII ZR 202/06</a> ).

Den von Ihnen angesprochenen Vorteil sehe ich hingegen nicht. Wie Sie im Sachverhaalt schilderten, wurden die Wohnungen mittels Wanddurchbruchs miteinander verbunden. Folglich kann der Eigentümer die Wohneinheit auch nur einmal, d.h. als eine einheitliche Wohnung, vermieten.

Sollten Sie und andere WEG-Mitglieder mit dem Abrechnungsschlüssel "Wohneinheit" unzufrieden sein, steht es Ihnen selbstverständlich frei, diesen im Rahmen einer WEG-Versammlung wieder abzuändern.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt<!--dejureok-->

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