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Abrechnung Gartenarbeiten


| 17.07.2007 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Anwälte,

Seit 2005 vermiete ich mein umfangreich restauriertes Fachwerkhaus, einschliesslich eines grossen Gartens. Das Haus ist in 3 Wohnungen aufgeteilt: Wg 1 (92 m2) von mir genutzt (kein direkter Gartenzugang), Wg 2 (152 m2) vermietet (direkter Gartenzugang) und Wg 3 (107 m2) vermietet (direkter Gartenzugang). Es gibt zu den 3 Wohnungen jeweils getrennten Terrassen-Sitzplätze draussen und eine gemeinsame Gartennutzung.
Die Anlage des völlig verwüsteten 1.600 m2 grossen Gartengeländes war sehr kostenintensiv (35.000 €) und die anfänglich vom Gärtner durchgeführte Gartenpflege zu teuer (ca. 4.000 €/Jahr), so dass ich die anfallenden Kosten selbst übernommen habe und nur 10% davon umgelegt habe.
Im Jahr 2006 haben die Mieter der Wg 3 die Rasenpflege übernommen und etwas Unkrautbeseitigung, während die Mieter der Wg 3 weniger getan haben, weil sie keinen “grünen Daumen” hätten.
Für die regelmässige Gartenpflege habe ich Gartenhelfer eingestellt, die ca. 1x/Monat kommen von April bis Oktober und 10 €/Stunde bekommen (einschl. Wegekosten für jeweils 30 km). Die Kosten dafür betrugen 2006 470 €, die ich pro Wohnung mit 156, 67 € umgelegt habe. Die Kosten für Arbeiten durch Gärtner von 3.630 € habe ich wieder selbst übernommen: siehe Anhang NK 2006. Ich stelle immer sehr ausführlich die NK dar und gebe zu allen Bereichen Kopien der Rechnungen mit.

Nun zum Problem: die Mieter der Wg 3 haben sich bei mir beklagt, dass die Mieter der Wg 2 viel weniger im Garten getan hätten und sie wollten ihre Gartenarbeit bezahlt bekommen. Sie haben mir eine Aufstellung gegeben mit insgesamt 63 Stunden Rasenmähen, Dachrinnen säubern, Laub harken und Unkraut jäten. Stundenlohn 10 €, also insgesamt eine Forderung von 630 €.
Ich habe entgegnet, dass ich nicht bereit sei, noch mehr Gartenpflegekosten zu bezahlen, sie sollten sich mit ihrer Forderung an die Mieter der Wg 2 wenden. Da die Mieter der Wg 2 ca. 30 Stunden Gartenarbeit geleistet haben (ohne darüber Buch geführt zu haben), bleiben also noch Forderungen von ca. 330 € offen.

Da ich derzeit noch sehr entfernt arbeite, bin ich also fast nie in meinem Haus anwesend, sonst würde ich selbst sehr viel Gartenarbeit erledigen. Erst ab 2009 ziehe ich ganz hierher und werde das Problem dann selbst in die Hand nehmen können (aber auch da die Frage: wie weit müssen sich die Mieter dann an der allgemeinen Gartenarbeit beteiligen und können sie dafür Geldforderungen stellen? Und wie verrechne ich meine eigene Leistung?).
Nun bin ich ausnahmsweise mal 2 Monate im Sommer durchgehend hier anwesend, habe selbst sehr viel im Garten gemacht, nur nicht das Rasenmähen, da das die Mieter aus Wg 3 machen wollen. Deshalb konnte ich beobachten, dass der Rasen ca. alle 2 Wochen gemäht wird mit einem Aufwand von ca. 1 Stunde. Über 6 Monate verteilt macht das 12 Stunden, gut gerechnet 15 Stunden. Aufgeschrieben haben die Mieter der Wg 3 für 2006 aber 27,5 Stunden Rasenmähen, Gartenpflege 31 Stunden, 2,5 Stunden Dachrinnen. Mir kommen diese Zeitangaben völlig überrissen vor. Ich habe 2005 einen super teuren Benzinrasenmäher gekauft mit Eigenantrieb und eine sehr ebene Rasenfläche von ca. 600 m2 sollte in kurzer Zeit zu bearbeiten sein. Zumal die Kanten fast nie geschnitten werden, trotz Vorhandenseins einen teuren Kantenschneiders. Diese teuren Geräte sind auf Anraten der Mieter Wg 3 gekauft worden, weil nur mit diesen Geräten eine gute Arbeit geleistet werden könnte.
Ein Argument für ihre Eigenarbeit war auch, dass es dadurch kostengünstiger würde. Im Prinzip ist das sehr zu begrüssen, allerdings nicht, wenn der gleiche Stundenlohn gezahlt werden soll, wie an meine sehr zuverlässigen und sehr effizient arbeitenden Gartenhelfer. Dann haben nur meine Mieter was davon, es trägt aber keines falls zur allgemeinen Kostenreduzierung bei, zumal ich die angegebenen Zeitangaben nicht nachvollziehen kann.
Bei Nachbarn wird für Rasenmähen durch Helfer ca. 6 – 7,50 €/Stunde verlangt.

Nun zu meinen Fragen:
1. Wie geh ich sinnvoll mit der Geldforderung der Mieter aus Wg 3 für die NK Abrechnung 2006 um? (wir haben eigentlich ein sehr gutes Verhältnis, was durch dieses Verhalten in Frage gestellt wird - gegenseitig). Kann ich die Forderung an Mieter Wg 2 weiter geben? Die Mieter der Wg 3 fordern, dass ich ihre Kosten auf die NK Abrechnung setze.

2. wie regel ich am besten die Rasenpflege künftig? Ich möchte nur noch die Rasenpflege und das Bewässern durch die Mieter der Wg 3 machen lassen, alles andere durch meine Gartenhelfer. Leider wohnen die zu weit weg und haben nicht viel Zeit, sonst könnten die auch noch die Rasenpflege übernehmen.
Wieviel Stunden sind üblich und können die Mieter eine Bezahlung verlangen für m.E. allgemeine Pflegearbeiten?

Im Mietvertrag steht, dass Kosten für Gartenpflegearbeiten umgelegt werden. Die Mieter der Wg 3 sagten gleich zu Beginn, bei ihnen wären 250 €/Jahr die Obergrenze.

Mit freundlichen Grüssen,



Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Grundsätzlich ist entscheidend, was Sie vertraglich vereinbart haben.

Sie schildern zunächst, dass mietvertragliche die Kosten für Gartenpflegearbeiten auf die Mieter umgelegt wurden. Dies ist grundsätzlich zulässig, wie sich aus § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung ergibt.

Danach gehören zu den Kosten der Gartenpflege die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.

Ansatzfähig sind die gesamten Kosten für die Pflege und Unterhaltung einer Gartenfläche anfallen, wie die Pflege des Rasens durch Mähen und Vertikulieren, die Beseitigung von Unkraut auf Rasen und Rabatten, Entfernen verblühter Blumen, Beschaffung und Anbringung von Dünger, Beschneiden bzw. Auslichten von Bäumen und Sträucher, Wässern in sommerlicher Trockenperiode sowie Abfuhr von Gartenabfällen. Dazu gehören auch die Kosten für Neubepflanzung, soweit diese durch Alter, Witterung- oder Umwelteinflüsse notwendig werden, d.h. ein natürlicher Abgang vorliegt; Kosten für eine Grundüberholung wegen jahrelanger Vernachlässigung sind als Instandsetzungskosten vom Eigentümer zu tragen.

Zugleich sind die dafür notwendigen Personalkosten umlagefähig. Dies betrefft sowohl das Entgelt für einen Mieter, einen Dritten, einen Unternehmer, als auch für den Vermieter.

Der Eigentümer ist dabei grundsätzlich frei in dem Gestaltungsermessen; dennoch liegt die Grenze im Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, d.h. er darf im Einzelfall nur die objektiv angemessene Kosten verursachen bzw. umlegen.

Ebenfalls richtet sich die konkrete Umlage auf die Mieter (d.h. der Umlageschlüssel) nach der vertraglichen Vereinbarung.

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, gilt nach § 556 a BGB, dass die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Dies vorausgeschickt, erlauben Sie mir zunächst die zweite Frage zu beantworten. Sie sollten die Rasenpflege zukünftig schriftlich vereinbaren. Welche Vereinbarungen Sie treffen hängt von Ihrem unternehmerischen Verhandlungsgeschick ab. Der Mieter ist in diesem Fall genauso ein Dritter, wie ein fremdes Unternehmen. Ich rate Ihnen in jedem Fall den Stundensatz sowie eine Obergrenze und eine konkrete Arbeitsbeschreibung festzulegen. Sollte der Mieter nicht einverstanden sein, sollten Sie ein Drittunternehmen beauftragen. Hinsichtlich der Angemessenheit können Sie zuvor verschiedene Kostenvoranschläge einholen. Die Pflege eines Gemeinschaftsgartens gehört allerdings nicht zu den „normalen“ Pflichten eines Mieters; dies würde eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erfordern, d.h. die Gartenpflege wäre eine Art Mietzins. Daher können für diese Tätigkeiten auch Entgelte vereinbart und verlangt werden, die je nach konkreter Umlagevereinbarung in den Mietverträgen auf die anderen Mieter umgelegt werden können.

Hinsichtlich der Frage 1 können Sie die Abrechnung in der Nebenkostenabrechnung umlegen, wenn die Rechnung der Mieter 3 objektiv angemessen ist und eine Umlage genau dieser Kosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Da Sie scheinbar hinsichtlich der Höhe der Kosten für die geleisteten Tätigkeiten keine Regelung mit den Mietern 2 und 3 getroffen haben, gilt nach § 612 II BGB, dass die übliche Vergütung als vereinbart gilt. Auch hinsichtlich der "Üblichkeit" gilt somit, dass Sie diverse Kostenvoranschläge für eine ungelernte Tätigkeit der erfolgten Leistungen einholen sollten und diesen Betrag, ggf. einen Mittelbetrag, in Ansatz bringen können.

Zusammenfassend sollten Sie zukünftig unbedingt auf eine vorherige konkrete schriftliche Vereinbarung achten und insbesondere die Mietverträge hinsichtlich der Umlagefähigkeit überprüfen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 20.07.2007 | 13:18

Sehr geehrter Herr Freisler, vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Demnach hätte ich Anspruch darauf, von den Mietern der Wg 3 1086 € und denen der Wg 2 1780 € Gartenarbeitskosten in 2006 zu verlangen. Diese Kosten sind ausschliesslich durch die von Ihnen beschriebenen ansatzfähigen Arbeiten entstanden. Da mir das erheblich zu hoch erscheint, hatte ich mit den Mietern (mündlich) vereinbart, dass ich die durch Gartenfachbetriebe entstandenen Kosten selbst trage. Das erscheint mir von meiner Seite aus schon so grosszügig, dass mir eine Aufrechnung der von Wg 3 geleisteten Stunden ziemlich popelig erscheint.
Um nach Ihrem Rat die Unklarheiten zu beseitigen und schriftliche Vereinbarungen zu treffen, wollte ich mit den Mietern der Wg 3 dieses schriftlich vereinbaren. Das wollten sie aber nicht, sie würden den Rasen weiterhin pflegen wollen - alle anderen Arbeiten werden nach wie vor von meinen Helfern gemacht. Die zum 1.7. ausgezogenen Mieter der Wg 2 habe ich aufgefordert, die Differenz in der geleisteten Gartenarbeit den Mietern der Wg 3 zu erstatten. Die von den Mietern der Wg 3 geleistete Rasenpflege werde ich künftig mit insgesamt 18 Stunden/Jahr pauschal in die NK Abrechnung aufnehmen. Damit ist dann sicher der Stress raus.
Bleibt nach wie vor die Frage, wie ich meine eigene Arbeit abrechne, falls überhaupt. Da ich den ca. 1000 m2 grossen Gemeinschaftsgarten nicht parzellieren wollte, wäre es das Sinnvollste, wenn alle 3 beteiligten Parteien in etwa gleich viel Arbeit in den Garten stecken. Aber genau da stecken auch die Problemzonen, auch wenn es schriftlich festgehalten wird. Wer kontrolliert das, wie sind die Qualitätsansprüche etc?
Die Nachfrage bezieht sich ausschliesslich auf die von mir selbst geleistete Arbeit (Unkrautjäten, Büsche schneiden, neue Pflanzen kaufen und pflanzen, wässern, harken, fegen) - kann die mit der von den Mietern geleisteten Arbeit gegengerechnet werden (ohne dass ich eine direkte Bezahlung will)?
mit freundlichen Grüssen,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2007 | 13:30

Sie haben streng auseinander zu halten, die Leistungen im Garten, die zunächst von dem Eigentümer zu tragen sind. Die Höhe der Leistungen richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen mit den Personen, die im Garten tätig werden.

Der Eigentümer kann sodann in einem zweiten Schritt (!) diese Leistungen je nach der konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen auf die Mieter umlegen.

Da dies voneinander verschiedene vertragliche Beziehungen sind und im Rahmen dieses Forums inbesondere die bereits getroffenen vertraglichen und mietvertraglichen Vereinbarungen nicht umfänglich bekannt sind und geprüft werden können, rate ich Ihnen unbedingt, einen Rechtsanwalt vor Ort zu Hilfe zu ziehen. Dieser kann sodann auch prüfen, ob die Gartenarbeit bereits im Mietvertrag enthalten ist, diese besser aufgenommen werden würde oder wie die konkreten Verträge hinsichtlich der Gartenarbeit zu gestalten sind.

Soweit dies für die Zukunft nicht vorab einvernehmlich und konkret geregelt ist, werden Sie zukünftig weitere Auseinandersetzungen haben.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de

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"meine Frage, inwieweit meine eigene Gartenarbeit (als Hausbesitzerin) berechnet werden kann und wie, ist unbeantwortet geblieben. Da ich selbst den Mietvertrag ausgefüllt habe, weiss ich, dass es eine Vereinbarung zur Kostenbeteiligung an der Gartenarbeit gibt für die Mieter. Alle Auslagen für den Garten werden zunächst von mir bezahlt, dann erst bei der NK Abrechung umgelegt und nur zu einem sehr geringen Anteil. Alles das habe ich ausführlich beschrieben.
Ausserdem geht es um die Fragestellung, inwieweit die Mieter mir eine Leistungsaufstellung geben können, die ich garnicht überprüfen kann und die so nicht vereinbart wurde. Was nützt mir der Rat, mir von einem ortsansässigen RA den Mietvertrag bezgl. Gartenarbeit besser gestalten zu lassen, wenn dieser Mietvertrag bereits existiert? Oder waren meine Fragen zu wenig konkret? "