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Abnutzung oder Beschädigung eines Holzboden


08.02.2006 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Meine Frau und ich sind 04/05 in eine Mietwohnung gezogen und haben kein Übergabeprotokoll gemacht. Der Vertrag ist gekündigt und wir werden zum 1.April diesen Jahres ausziehen. Der Dielen-Holzboden im Gästezimmer war zu dem Zeitpunkt 9-10 Jahre alt und schon etwas verkratzt.
In diesem Zimmer steht ein Drehstuhl mit Rollen vor einem Schreibtisch. Weil man mit dem Drehstuhl ja manchmal die Position wechseln muss, hat sich schon nach 4 - 5 Monaten eine Schicht des Holzboden etwas gelöst (an 3 Dielen ca. 10cm – 20cm lang, 2cm - 5cm breit und vielleicht 3mm tief). Wir müssen zugeben dass der Stuhl ohne Unterlage direkt auf dem Boden stand. Den Schaden haben wir dem Vermieter gemeldet und der meinte, wir sollten unsere Haftpflichtversicherung einschalten. Der Vermieter legte uns einen Kostenvoranschlag eines ortsansässigen Handwerksbetriebes in Höhe von 1500,00 Euro vor. Dieser beinhaltete die komplette Erneuerung des 13m² großen Bodens. Wir haben Fotos vom Boden gemacht und den Schaden der Versicherung gemeldet. Antwort der Versicherung: „Haftpflichtansprüche wegen Abnutzung, Verschleiß und übermäßiger Beanspruchung sind nicht versichert. Solche Schäden entstehen bei der normalen Benutzung von Mietwohnungen…“ (Zitat Ende). Daraufhin fragten wir per E-Mail den Mieterbund, der uns dem Sinn nach dasselbe schrieb.
Hier einige Urteile die wir im Internet zur Abnutzung von Fußböden in Mietwohnungen generell gefunden haben:

„Ist die Mietwohnung mit Parkett- oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind. Ausbesserungen oder gar der Austausch von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Oberlandesgericht Hamm (30ReMiet 3/90) zu Teppichböden und das Landgericht Köln (6 S 121/91) zu Parkettböden.“

„Wenn eine Wohnung einschließlich .Teppichboden vermietet ist, muß der Vermieter bei Abnutzung des Bodenbelages den Teppichboden erneuern. - Auch dann, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter abgewohnte Bodenbeläge erneuern muß.
(AG Köln, Az 213 C 501/97)“

„Schäden an Teppichböden, die nicht auf normalen Verschleiß oder übliche Abnutzung beruhen, wie z. B. Rotweinflecke, Brandlöcher, Hundeurinflecke usw. muss der Mieter beim Auszug ersetzen. Bei den Kosten für de Neuverlegung eines Teppichs gilt der Zeitwert (LG Dortmund 21 S 110/96).“

„Das Landgericht Köln (6 S 121/91) entschied, daß das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden keine Schönheitsreparaturen sind. Auch das Auswechseln von Teppichböden gehört nach einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm (30 Re Miet 3/90) nicht zu den Schönheitsreparaturen.
Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muß sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.
Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, daß der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.“

Mit unserem Vermieter haben wir übrigens den „Zweckform Einheitsmietvertrag 2873“ geschlossen.

Der Vermieter meinte wir sollten die ganze Erneuerung des Bodens zahlen. Ein Abschleifen lehnt er ab, da "es tragendes Holz ist und der Boden dadurch zu dünn würde".
Der Vermieter will einen Anwalt einschalten wenn wir die Sanierung nicht vollständig bezahlen.

Unsere Frage:

- Müssen wir den ganzen Schaden zahlen?
- Muß der komplette Betrag von uns ersetzt werden, in anbetracht der Tatsache, dass das oben erwähnte Urteil von einer Erstattung des „Zeitwertes“ spricht?
-Wie ermittelt man solch einen Zeitwert?
-Wie sollten wir Ihrer Meinung nach weiter vorgehen?
(wir haben im Gegensatz zum Vermieter keine Rechtschutzversicherung und wollen die Kosten so gering wie möglich halten)

Vielen Dank für Ihre Mühe!!!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die von Ihnen zitierten Urteile betreffen allesamt Fälle, in denen die Schäden am Fußbodenbelag auf normalem Verschleiß oder der üblichen Abnutzung beruhen.

Die unausweichlichen Verschlechterungen bei normaler Nutzung gehen nicht zu Lasten des Mieters (dies betrifft vor allem Laufstraßen, die sich je nach der Qualität der Versiegelung von Holzböden in unterschiedlicher Schnelligkeit einstellen). Hierzu gehören auch Druckstellen von Möbelstücken, selbst wenn Sie unschön sichtbar sind. Geringe Schäden des Fußbodenbelags bleiben außer Betracht (z. B. kaum sichtbare Kratzer am Parkett oder völlig unauffällige Flecken).

Sofern die Grenzen dieses vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten sind oder der Mieter durch Verletzung seiner Obhutspflicht die Mietsache beschädigt oder sonst verschlechtert hat, steht dem Vermieter in der Regel ein Schadensersatzanspruch aus Vertragsverletzung zu. Hierbei kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalles an.

In Ihrem Fall könnte man zunächst argumentieren, dass das Aufstellen eines Schreibtischstuhls dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu Wohn- und Arbeitszwecken entsprochen hat. Schließlich hat jeder von uns einen Schreibtischstuhl in seiner Wohnung stehen. Demnach wäre eine unvermeidbare Abnutzung vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Es erscheint durchaus nicht ungewöhnlich, dass der Dielenboden im Bereich des Schreibtischs stärker abgenutzt wird als in anderen Bereichen, weil man dort eben mehr herumrollt.

Wie sie selbst jedoch einräumen, haben Sie vergessen, eine Unterlage zu benutzen. Soweit Ihr Stuhl besonders harte Rollen hat und das Schadensrisiko deshalb besonders groß war, könnte man ebenfalls argumentieren, dass sie zu erhöhter Rücksichtnahme verpflichtet waren.

Letztendlich wäre diese Frage in einem Prozess reine Tatfrage. Wie ein Richter dort entscheiden würde, kann ich nicht beurteilen.

Unabhängig davon enthalten die meisten Formularmietverträge eine Klausel, nach der Schönheitsreparaturen, die vor Ablauf der vertraglich festgelegten Fälligkeit erfolgen (z. B. weil der Mieter vor Ablauf der Fälligkeitsfristen auszieht), lediglich anteilig zur Mietdauer bezahlt werden müssen. Daher wären von Ihnen (unterstellt, die Abnutzungserscheinungen fielen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“) lediglich die anteiligen Kosten zu erstatten. Diese anteiligen Kosten werden ermittelt, indem man die Dauer der vertraglich festgelegten Fälligkeitsfristen durch die Dauer der Mietmonate teilt und das sich hieraus ergebende Verhältnis auf die Kosten einer fachmännisch ausgeführten Schönheitsreparatur umgerechnet (Beispiel: Fälligkeitsfrist drei Jahre, Mietdauer ein Jahr, dann haben sie 1/3 der Kosten zu tragen).

Aber auch bei einem Schadensersatzanspruch könnte Ihr Vermieter nicht den Neupreis eines Fußbodens verlangen, da der alte Fußboden bereits 10 Jahre alt war und sich der Vermieter insoweit einen Vorteil „alt für neu“ anrechnen lassen muss.

Mein Vorschlag: weisen Sie den Vermieter auf die Ihnen günstigen vorstehenden Ausführungen hin und bieten Sie dem Vermieter eine Summe „x“ an und lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass damit alle Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen abgegolten sind.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2006 | 09:03

Das hieße ja wir müssten in schlimmsten Fall nur den Zeitwert des Holzbodens ersetzen.
Wie kann man diesen Zeitwert ermitteln?
Es handelt sich wie gesagt um einen 13m² großen Dielen-Holzboden. Dieser ist schon 10 Jahre alt. Und zudem bereits etwas verschlissen.
Kann man den Wert ungefähr abschätzen?
Ein Wertgutachter wäre ein zu großer finanzieller Aufwand.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2006 | 09:58


Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Um den Wert des Holzbodens würde ich mir nicht allzu viele Sorgen machen. Bei einem lediglich 13 m2 großen und zehn Jahre alten Dielenboden kommen wohl kaum Kosten auf Sie zu.

Der Zeitwert dürfte linear errechnet werden. Man nimmt also den Neuwert des Bodens und errechnet dessen Nutzungsdauer (nehmen wir bei einem Dielenboden mal großzügigerweise 20 Jahre). Dann hat er nach 10 Jahren noch einen linearen Restwert von 50 %. Bei EUR 40,00 pro m2 würde ein neuer Dielenboden (an reinem Materialaufwand) EUR 520,00 kosten, bei 50 % Zeitwert wären das dann noch EUR 260,00. Da sind aber noch nicht einmal besondere Abnutzungserscheinungen eingerechnet. War der Dielenboden bereits vollkommen verschlissen, kann der Wert auf deutlich unter EUR 100,00 fallen.

Im Übrigen gelten diese Ausführungen ja nur, wenn Sie verpflichtet wären, den gesamten Dielenboden zu ersetzen. Wie Sie selber schildern, sind lediglich drei Dielen defekt. Ergänzend zu meiner ersten Antwort sollte ich daher hinzufügen, dass Sie meines Erachtens auch bei einer mutwilligen Beschädigung nicht verpflichtet wären, den gesamten Dielenboden auszutauschen (es sei denn, man könnte einzelne Dielen nur dann reparieren, wenn man alle anderen mit herausreisst).



Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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