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Abnutzung einer Wohnung


09.02.2005 10:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Hallo,
ich habe einen Mieter, der sehr lange in seiner Wohnung gelebt hat, ohne die Schönheitsreparaturen lt. Mietvertrag durchzuführen. Der Mieter ist jetzt ausgezogen und beruft sich auf das BGH-Urteil, wonach die Klausel im Mietvertrag ungültig. Dies wurde auch von meinem Rechtsanwalt bestätigt. Die Klausel im Mietvertrag ist ungültig. Der Mieter braucht keine Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Knackpunkt der Sache: Die Wohnung ist total verwahrlost, stinkt und alles ist dreckig, uralte Tapeten. Nach Räumung durch einen Sozialdienst forderte ich die Durchführung der Schönheitsreparaturen, die daraufhin rechtens abgelehnt wurden. OK. Aber diese Wohnung ist nach meiner Meinung in einem Zustand, der nicht einem normalen Abwohnen nach BGB entspricht. Der Rechtsanwalt der Gegenseite gab in seiner Stellungnahme sogar schriftlich zu, dass sich die Wohnung nach einer Besichtigung in einem (Zitate des RA): "... katastrophalen Zustand .. " und in einem " ... unvermietbaren Zustand ..." befand.
Kann ich evtl. auf Sachbeschädigung klagen oder gibt es eine andere Möglichkeit, die erforderlichen Reparturen auf den Mieter abzuwälzen. Er hat auch über Jahre hinweg auf alle Anliegen, die den Zustand der Wohnung betrafen, überhaupt nicht reagiert. Er hat nach meiner Meinung in Kauf genommen, dass die Wohnung nach seinem Auszug unbewohnbar werden wird.
Gibt es vergleichbare Urteile über solche Fälle? Auf welche Rechtsgrundlage könnte ich mich stützen, um eine Sachbeschädigung zu begründen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

bei der Beantwortung Ihrer Frage kommt es maßgeblich auf die konkreten Schäden an. Da Ihr Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam übernommen hat, sind diese - auch wenn dies zugegebenermaßen in Ihrem Fall nicht leicht zu akzeptieren ist - von Ihnen als Vermieter auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen im Wesentlichen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern einschließlich Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Wenn Sie sich also über den Zustand der Wohnung beklagen, sollten Sie zunächst verinnerlichen, dass Sie eigentlich nach der gesetzlichen Regelung verpflichtet gewesen wären, in angemessenen Zeitabständen Schönheitsreparaturen durchzuführen - in diesem Fall wäre der Zustand der Wohnung vermutlich ein wesentlich anderer als zum jetzigen Zeitpunkt.

Sie können daher von Ihrem früheren Mieter nur dann Schadensersatz verlangen, wenn dieser schuldhaft die Wohnung bzw. Ihnen gehörende Einrichtungen beschädigt hat ( z.B. Brandlöcher im Teppich), aber nur für Dinge, die nicht unter die oben aufgezählten Schönheitsreparaturen fallen. Von der Ersatzpflicht ausgenommen sind Abnutzungen, die bei einem vertragsgemäßen entstehen ("abwohnen") - z.B. Laufspuren im Teppich.

Darüber hinaus kann sich Ihr Mieter auch dadurch schadenersatzpflichtig gemacht haben, wenn er Sie über Mängel nicht oder nicht rechtzeitig informiert hat, § 536 c BGB.

Falls Ersatz zu leisten ist, könnten Sie regelmäßig nicht den Neupreis, sondern nur die Differenz zwischen dem Neuwert und dem alten Wert (Abzug neu für alt) geltend machen. Sollte die normale Lebensdauer des Gegenstandes/ der Einrichtung bereits überschritten sein, entfiele dieser Anspruch also ganz.

Etwaige Schadenersatzansprüche könnten Sie unter den obigen Voraussetzungen nach § 280 BGB geltend machen. Allerdings nur innerhalb der Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses, sofern diese Fristen nicht vertraglich verlängert wurden. Zudem ist dem Mieter grundsätzlich vorher unter Fristsetzung Gelegenheit zu geben, die Mängel selbst zu beseitigen. Eine Klage wäre vor dem Amtsgericht zu erheben.

Es tut mir leid, aber nach Ihren Schilderungen gehe ich eher davon aus, dass ein Anspruch eher nicht bestehen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
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