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Abnutzung, Schönheitsreparaturen usw.


| 28.11.2005 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

wir schlossen am 1.11.00 ein Mietverhältnis ab, was wir nun fristgerecht zum 31.10.2005 (ca. 5 Jahre) kündigten.
Leider verzögerte sich die Übergabe der Mietsache auf Grund ausgeführter Maler und Tapezierarbeiten, so dass wir erst am 28.11.05 einen Übergabetermin einrichten konnten.
Diese Arbeiten, wie das "Weißen" aller Räume und die "Endreinigung" wurden von einer Fachfirma ausgeführt.

Bei dem heutigen Übergabeversuch wurde seitens der Verwaltung folgende Mängel aufgeführt,
- Heizkörper haben leichte Kratzer, sollten neu gestrichen werden und innen gereinigt,
- Teppichboden in Schlafzimmer wird übernohmen (sollte aber nochmals tiefgründig gereinigt werden)... Hierzu muß noch gesagt werden, das der Teppichboden bereits bei unserem Einzug 2000 vorhanden war.
- Fließenspiegel in Küche und Bad haben Kratzer und müßen ersetzt werden.
- Gummidichtung an Badtür defekt, soll von uns ersetzt werden,
- Duschwanne hat Kratzer und muß ersetzt werden,
- Nochmalige Reinigung aller Räume.
Am Ende sollte dies dann eine Vorabnahme darstellen.

UNSRE FRAGE IST, OB WIR EIGENTLICH VERPFLICHTET SIND, OFFENSICHTLICHE GEBRAUCHSABNUTZUNGEN ZU BESEITIGEN? WEITERHIN GLAUBEN WIR, DASS SEITENS DER VERWALTUNG MÄNGEL HERBEIGEZAUBERT WERDEN, UM WEITER MIETKOSTEN ZU VERURSACHEN.

In unserem Mietvertrag steht unter "Instanthaltung der Mietsache, Übernahme von Schönheitsreparaturen, Schönheitsreparaturen beim Auszug" u.a.

... 2. Im Mietpreis sind die Kosten für die Erhaltung der Mietsache zu dem vertragsgemäßigten Gebrauch nur zum Teil berücksichtigt. Nicht berücksichtigt im Mietpreis ist der Kostenaufwand für Schönheits- und Kleinstreparaturen. Ferner trifft ihn im nachfolgend geregelten Umfang die Verpflichtung zur Durchführung von Kleinstreparaturen.

...4. Der Mieter ist verpflichtet...die nachfolgend bezeichneten S.-Reparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen, sobald dies objektiv notwendig ist. Unabhängig davon besteht diese Verpflichtung, wenn seit Einzug bzw. der letzten fachgerechten Herrichtiung der betreffenden Räume für Küche, Bad, WC drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre verstrichen sind.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Mietsache, das Reinigen der Teppichböden, das Streichen von Heizkörpern einschließlich der Heizrohre, das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfussböden und danach deren Versiegelung und das Reinigen und lasieren von Naturholz und Innentüren ....
Hat der Mieter die Ihm obliegenden fälligen S.-Reparaturen nicht, nicht vollständig oder nicht fachgerecht ausgeführt, so hat der Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist, die in der Regel 10 Werktage ab Zugang beträgt, zur Durchführung dieser Arbeiten unter angemessenen Berücksichtigung der Vorschläge des Vermieters hinsichtlcih Farbe und Material aufzufordern ... Der Mieter ist verpflichtet einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten dem Vermieter zu leisten. ... usw.

WIR WÄREN FÜR EINE SCHNELLE ANTWORT DANKBAR
28.11.2005 | 20:39

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1.
Sie sind nicht verpflichtet, offenkundige Gebrauchsspuren zu ersetzen. Diese sind natürlich vom normalen Mietgebrauch, den Sie ja ohnehin vergüten, mitumfasst. Soweit allerdings Schäden vorhanden sind, die darüber hinaus gehen, müssen Sie diese freilich aus dem Aspekt des Schadensersatzes ersetzen. Generell sind aber Kratzer, soweit sie nicht notwendig mit der Abnutzung der Sache verbunden sind, keine Gebrauchsspuren (ist aber natürlich Tatfrage). Eine Teppichreinigung wird übrigens nie geschuldet!

2.
Die Klausel, wonach Sie Schönheitsreparaturen schulden dürfte obendrein unwirksam sein. Dies gilt unbedingt für formularmäßige (=Standardvertrag, für eine Vielzahl von Fällen geeignet, vom Vermieter vorgegeben) geregelte Schönheitsreparaturen. Es liegt insoweit eine unangemessene Benachteiligung wegen dieser Klauselgestaltung vor. Wie der BGH nämlich klargestellt hat (vgl. dazu grundlegend BGH, Az.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 378/03), ist eine Renovierungspflicht, die sich nur anhand des zeitlichen Fristenplanes bestimmt, insbesondere ohne die eingeräumte Möglichkeit, die Renovierung nicht durchführen zu müssen, wenn der Grad der Abnutzung es nicht erfordert, für den Mieter nicht tragbar. Da hier auch nicht der Sonderfall der Regelfrist vorliegt (dabei hat der BGH jüngst für die Wirksamkeit entschieden, wenn nur regelmäßig eine Durchführung geschuldet sein soll), sondern vielmehr eine ausdrückliche und unmissverständliche Verpflichtung ohne Ausnahme („unabhängig davon“), ist die betreffende Klausel unwirksam.

Vielleicht sollten Sie unter Berücksichtigung dieser Unwirksamkeit in neue Verhandlungen mit dem Vermieter treten!

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten dennoch Verständnisprobleme verbleiben, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Natürlich stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung – soweit dies gewünscht ist. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über die untenstehende E-Mail-Adresse!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 28.11.05
<A href="http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de">www.anwaltskanzlei-hellmann.de</A>
<A href="mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de">E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>




Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2005 | 13:07

Der Inhalt, des am 28.11.05 erstellten Protokolls stimmt nach nochmaliger Prüfung nicht. Kann man diesem Protokoll, auch nach Unterzeichung, widersprechen?

Mit freundlichen Grüßen

Fam. Vietze

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2005 | 16:47

Sehr geehrter Fragesteller,

ich werde mich bzgl. der Nachfrage per Email (als Antwort auf Ihre Anfrage per Mail) im Laufe des frühen Abends melden.

Hochachtungsvoll
RA Hellmann

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