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Abnahmeverzögerung eines Neubaus

7. Juni 2021 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:38

Wir haben ein Reihenhaus direkt vom Bauträger gekauft. Laut Bauvertrag schuldet der Bauträger die vollständige Fertigstellung bis spätestens 30.10.2021, angestrebt wird sie bis zum 30.06.2021. Anfang des Jahres wurde uns mündlich "Frühling 2021" versprochen.

- am 16.04. wurde uns mündlich den 31.05.2021 als geplanten Abnahmetermin kommuniziert.
- am 21.05. wurden wir schriftlich zur Abnahme am 01.06. eingeladen. In den folgenden Tagen wurden wir auch über die Schlüsselübergabe, die Gebäudeversicherung usw. informiert - also wir gingen davon aus, eine Übergabe würde in Kürze folgen.

Dementsprechend haben wir mit einem Umzug bis zum 30.06. geplant und einiges in Bewegung gesetzt:
- wir haben einen Gutachter für die Abnahme beauftragt,
- unsere aktuelle Mietwohnung wurde zum 31.07. gekündigt,
- wir haben Handwerker für den Innenausbau im Haus beauftragt (abgehängte Decke, Lichteinbau usw.),
- mit dem Küchenstudio wurde einen Liefer- und Montagetermin in der letzten Juni Woche ausgemacht.

Am 28.05. (Freitag Abend, nach den üblichen Geschäftszeiten - einen Arbeitstag vor der Abnahme) hat der Bauträger den Abnahmetermin abgesagt, mit der Begründung, dass das Parkett im gesamten Haus wegen Schäden ausgetauscht werden sollte. Eine konkrete Verzögerung wurde nicht genannt. Auf Nachfrage wurden ca. 3 Wochen Verzögerung eingeschätzt - also Ende Juni.

Den Kücheneinbau konnten wir auf Kulanz noch kostenfrei verschieben, allerdings für die zweite Woche in August. Das Haus wird damit erst Mitte August richtig bewohnbar sein und wir können erst dann von der aktuellen Wohnung ausziehen.

Angesichts dessen, dass die Verspätung des Kücheneinbaus durch den Bauträger verursacht wurde, dürfen wir Schadenersatzansprüche erheben und die neu entstandenen Mietkosten für August dem Bauträger in Rechnung stellen? Gibt es bereits Präzedenzfälle oder Gerichtsentscheidungen zum Thema?

Vielen Dank!

7. Juni 2021 | 12:38

Antwort

von


(2512)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


es gilt zunächst die im Bauvertrag geschlossen Vereinbarung zum Fertigstelltungstermin, was nach ihrer Sachverhaltsdarstellung dann der 30.10.21 wäre. Denn das "angestrebt" ist keine verbindliche Terminsvorgabe, die den Fertigstellungstermin verändern würde, sondern eine reine Absichtserklärung.


Das bedeutet, Sie hätten keinerlei Ansprüche gegen den Vertragspartner wegen der Verzögerung.


Hier kann es dann allerdings abweichend beurteilt werden, wenn man im nachfolgenden Schriftwechsel eine Abänderung dieser ursprünglich vertraglichen Terminsvorgabe sehen kann.

Dazu kommt es auf den genauen Wortlaut des Schreibens vom 21.05.2021 und den in den folgenden Tagen weiteren Schreiben zur Schlüsselübergabe an - bitte laden Sie dieses noch hoch, denn in Anbetracht der Tatsache, dass zuvor von "geplanten Abnahmeterminen" die Rede gewesen sein soll, könnte es fraglich sein, ob dieser anvisierte Termin 01.06. tatsächlich als verbindlichen Fixtermin anzusehen ist.

Denn nur bei so einem Fixtermin im Schreiben wäre eine Mahnung entbehrlich und der Verzug mit den Folgen eingetreten, dass die Gegenseite die Vollzugsschäden zu tragen hat.


Ohne so einen Fixtermin im genannten Schreiben liegt noch kein Verzug vor, sodass die Geltendmachung von Verzugsschäden dann ausgeschlossen wäre. Möglich wäre dann allenfalls Ersatz wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht - aber auch dazu müsste das Schreiben inhaltlich genau geprüft werden können.

Der auf Ersatz desVerzugsschadens gerichtete Schadensersatzanspruch geht dann dahin, dass Sie so zu stellen sind, wie Sie stünden, wenn die Gegenseite termingerecht übergeben hätte.

Sie müssten also darlegen können, welche geldwerten Nachteile Ihnen aus diesem Verzug entstanden sind (KG, Urt.v. 15.05.2018, Az.:21U90/17), wobei neben den Mietzinszahlungen auch ggfs. Kostensteigerungen bei den Umzugskosten, Kreditkosten zu erstatten wären.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg




Rückfrage vom Fragesteller 7. Juni 2021 | 13:19

Sehr geehrter Herr Bohle,

Vielen Dank für Ihre Antwort! Den genauen Wortlaut des Schreibens habe ich unten zitiert:

"Sehr geehrte Familie ..., es ist soweit! Gerne laden wir Sie heute zur Abnahme Ihres oben genannten Eigentums in unserem Bauvorhaben ein. Der Termin für die Abnahmebegehung wurde gemeinsam mit der örtlichen Bauleitung festgelegt wie folgt: Wann: Dienstag, 01.06.2021 um ... Uhr; Treffpunkt: ...

Zur Abnahmebegehung wird ein Protokoll gefertigt, in das fehlende Leistungen oder evtl. Mängel aufgenommen werden. Außerdem beinhaltet es die Abnahmeerklärung für Ihr Sondereigentum. Mit Unterzeichnung dieses Protokolls, welches auch Ihre persönliche Unterschrift erfordert, erklären Sie die rechtsgeschäftliche Abnahme. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist.

Einen Termin zur Schlüsselübergabe und damit auch der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vereinbaren Sie im Anschluss an den Abnahmetermin direkt mit der Bauleitung oder uns.

Die Schlüsselübergabe wird erfolgen, wenn die Abnahme für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum erklärt wurde und die fälligen Kaufpreisraten bezahlt sind. Für den Nachweis der Zahlungen können Sie gerne die beigefügte Überweisungsbestätigung verwenden."

Am 26.05. haben wir noch eine schriftliche Nachricht bzgl. der bevorstehenden Übergabe bekommen:

"Nachdem nun bald die Abnahme und Übergabe Ihres Hauses ansteht, dürfen wir Sie darauf hinweisen, dass ab Tag der Schlüsselübergabe auch Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Somit ist von Ihrer Seite aus auch eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Wir bitten Sie, sich zeitnah um eine solche Versicherung zu kümmern."

Wenn die Einladung zur Abnahme so konkret ausgedrückt ist und die Abnahme sehr kurzfristig um 3 Wochen verschoben wird, geht es um einen Verzug oder um eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 7. Juni 2021 | 13:38

Sehr geehrter Ratsuchender,


danach wird kein Verzug eingetreten sein, da das Schreiben nicht als Bestätigung eines Fixtermins zu werten ist. Es sollte erst einmal "nur" die Begehung zur Protokollerstellung und Vorbereitung der Schlüsselübergabe (!) erfolgen.

Damit wird man keine verbindliche Terminabsprache konstruieren können.


Auch sehe ich bei der Formulierung leider keine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht. Das wäre dann der Fall, wenn der Inhalt derart gefasst worden wäre, dass dadurch bei Ihnen ein irrtum dergestalt hervorgerufen wurde, dass Sie ausschließlich auch von einer Übergabe an dem Tag ausgehen mussten.
Und genau das halte ich leider für zweifelhaft, sofern es nicht noch eine gesondere, also weitere Erklärung gegeben hat, da in der jetzt aufgeführten Erklärung eigentlich deutlich mitgeteilt wird, dass die Schlüsselübergabe gesondert vereinbart werden muss, zumal ja auch die Restzahlung vorab erfolgt sein muss.


Daher sehe ich so keine großen Chancen, die Gegenseite in die Kostentragungspflicht zu nehmen.


Sie müssten nun unter Bezugnahme auf den Schriftwechsel die Gegenseite mit einer angemessenen Fristsetzung in Verzug setzen. Nur so hätten Sie die Möglichkeit, überhaupt Ersatzansprüche durchzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

ANTWORT VON

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