Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abnahme von Gewerken, wenn diese durch Folgegewerke verdeckt sind

| 13.04.2016 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Wir bauen seit April 2016 ein Einfamilienhaus in Niedersachsen und haben eine Architektin mit der Bauüberwachung beauftragt.

Mit Unternehmen x wurden Bauverträge für die genannten Gewerke mit folgenden Ausführungsfristen geschlossen:

- Rohbau (bis 24. KW 2015)
- Zimmerarbeiten (bis 25. KW 2015)
- Dach- und Klempnerarbeiten (bis 25. KW 2015)

Das Unternehmen ist somit ab KW 25 in Verzug gewesen. Am 5. November 2015 hat eine Zustandsfeststellung gem. §4 Abs. 10 VOB/B stattgefunden, bei der zahlreiche Mängel festgestellt wurden. Die Mängelbeseitigung erstreckte sich bis einschließlich März 2016.

Anfang April 2016 erhielten wir eine Fertigstellungsmitteilung sowie die Aufforderung zur Übermittlung von Terminen für eine förmliche Abnahme der Gewerke.

Gemeinsame Feststellungen vor dem 5. November 2015 hat es nicht gegeben, zu diesem Zeitpunkt waren Teile der Gewerke (z.B. die Dachisolierung) verdeckt und nicht mehr zu überprüfen.

Zu dem beschriebenen Vorgang haben wir zwei Fragen:

1. Kann überhaupt (und wenn ja, wie) eine förmliche Abnahme von Gewerken erfolgen, die inzwischen durch Folgegewerke vollständig verdeckt sind?
2. Sind wir berechtigt, von der Bruttoabrechnungssumme einen bestimmten Betrag wegen der stark verzögerten Fertigstellung in Abzug zu bringen, auch wenn eine Vertragsstrafe nicht vereinbart wurde?

Sehr geehrter Fragensteller,

falls die Geltung der VOB/B vereinbart ist, richtet sich die Abnahme nach § 12 VOB/B:

"(1) Verlangt der Auftragnehmer nach der Fertigstellung - gegebenenfalls auch vor Ablauf der vereinbarten Ausführungsfrist - die Abnahme der Leistung, so hat sie der Auftraggeber binnen 12 Werktagen durchzuführen; eine andere Frist kann vereinbart werden.

(2) Auf Verlangen sind in sich abgeschlossene Teile der Leistung besonders abzunehmen.

(3) Wegen wesentlicher Mängel kann die Abnahme bis zur Beseitigung verweigert werden.

(4) 1. Eine förmliche Abnahme hat stattzufinden, wenn eine Vertragspartei es verlangt. Jede Partei kann auf ihre Kosten einen Sachverständigen zuziehen. Der Befund ist in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niederzulegen. In die Niederschrift sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen, ebenso etwaige Einwendungen des Auftragnehmers. Jede Partei erhält eine Ausfertigung.
2. Die förmliche Abnahme kann in Abwesenheit des Auftragnehmers stattfinden, wenn der Termin vereinbart war oder der Auftraggeber mit genügender Frist dazu eingeladen hatte. Das Ergebnis der Abnahme ist dem Auftragnehmer alsbald mitzuteilen.
(5) 1. Wird keine Abnahme verlangt, so gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung.
2. Wird keine Abnahme verlangt und hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt nicht als Abnahme.
3. Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder wegen Vertragsstrafen hat der Auftraggeber spätestens zu den in den Nummern 1 und 2 bezeichneten Zeitpunkten geltend zu machen.
(6) Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber über, soweit er sie nicht schon nach § 7 trägt."

Natürlich können in ihrem Vertrag auch andere Sonderregelungen ( vor allem auch bezgl. der Fristen ! ) getroffen sein bzw. die Geltung einer anderen VOB/B Fassung vereinbart sein. Grds. ist also eine Abnahme(-fiktion) nach Abs. 5 Nr.1 bis 3 möglich.

Sollte die Architektin, es versäumt haben vorher intensiv das Bauwerk zu begutachten, ist Schadensersatz möglich, wenn im Nachhinein an den per Fiktion abgenommenen Bauteil Mängel auftreten und der Beweis geführt werden kann, dass die Gutachterin den Mangel hätte erkennen können. Ansonsten ist grds. darauf zu hoffen, dass die Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten.

Zu:

1) Ja. Siehe oben. Nach Absatz 2 sind "auf Verlangen sind in sich abgeschlossene Teile der Leistung besonders abzunehmen". Wenn dieses Verlangen nicht vor Fertigstellung des Teilwerkes beweisbar von einem Vertragsteil geäußert wurde, kann man sich leider im Nachhinein nicht hierauf berufen. Die Verdeckungen etc. müssten Sie auf ihre Kosten entfernen um den Werkteil gesondert zu begutachten.

2) Dies wäre möglich, wenn Sie den Gegner Fristen gesetzt hätten, die fruchtlos verstrichen sind und zudem ein Schaden entstanden ist ( Miet-, Finanzierungskosten etc. ). Ohne Fristsetzung oder entsprechende vertragliche Regelung gibt man zu verstehen, mit der Zeitüberschreitung einverstanden zu sein. Eine reine Überschreitung der planmäßigen Fertigstellung reicht für Schadensersatzansprüche alleine genommen nicht aus. Ein Abzug erscheint auf Basis des geschilderten Sachverhalts nicht ersichtlich. Allerdings habe ich ihre Verträge auch noch nicht eingesehen, so dass dies eine reine Ersteinschätzung ist.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2016 | 14:09

Vielen Dank für Ihre Einschätzung. Es besteht tatsächlich Grund zu der Annahme, dass es die Architektin versäumt hat, vorher intensiv das Bauwerk zu begutachten. So legt sie beispielsweise, obwohl sie mit der Bauüberwachung beauftragt wurde, nicht die von uns geforderten Auszüge aus der Baudokumentation vor.

Wir haben dennoch nicht verstanden, wie wir uns als Bauherren in der beschriebenen Situation (ohne verlässliche Prüfung durch die beauftragte Architektin und ohne eigene Prüfmöglichkeit) rechtssicher verhalten können und wie eine förmliche Abnahme von Gewerken rein praktisch abläuft. Was wird bei einem solchen Vor-Ort-Termin konkret in Augenschein genommen? Und wie können wir als Bauherren uns davor schützen, verdeckte beziehungsweise nicht bekannte Mängel abzunehmen? Hierauf zielte die ursprüngliche Frage ab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2016 | 14:23

Sehr geehrter Fragensteller,

die Crux ist, dass hier nach § 12 VOB/B ( sollte dessen Geltung vereinbart sein ) eine Abnahme nicht aufgehalten werden kann, wenn man die Mängel nicht bei Abnahme moniert.

Diese Last trägt man selber und kann auch von dem Unternehmer keinen Teilabbau seines errichteten Werkes verlangen. Anders wäre es nur bei der einfachen Möglichkeit Folien etc. kostenneutral zwecks Einsichtnahme zu entfernen. Dann bestünde eine Rücksichtsnahmepflicht des Unternehmers.

Die VOB/B ist insoweit sehr unternehmerfreundlich.

Vgl. Sie bitte auch:

VOBB, Vor § 13 Gewährleistung ,Nicklisch , Nicklisch/Weick, VOB Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B, 3. Auflage 2001, Rn 62:

"Als Ergebnis ist somit festzuhalten, daß zwar nach derzeitiger Rechtslage die Verjährung von Mängelansprüchen einheitlich mit Abnahme des Werks beginnt, daß es aber sowohl in dogmatischer als auch in rechtspolitischer Hinsicht wünschenswert ist, bei verdeckten bzw. sich erst später realisierenden Mängeln den Verjährungsbeginn zu verschieben. Zu klären bleibt, welcher Zeitpunkt für den Verjährungsbeginn dann maßgeblich sein soll: die Entstehung des Mangels, die Erkennbarkeit, die tatsächliche Kenntnis vom Mangel oder allgemein die Möglichkeit, den Anspruch im Einzelfall in verjährungsunterbrechender Weise geltend zu machen. Da einerseits die Entstehung eines Mangels mitunter zunächst noch nicht sichtbar ist, andererseits das Abstellen auf die tatsächliche Kenntnis des Mangels Zufälligkeiten in der Person des Bestellers mit berücksichtigen würde, erscheint es angemessen, als maßgeblichen Zeitpunkt die Erkennbarkeit des Mangels zu bestimmen, wobei beim Besteller die verkehrsübliche Sorgfalt vorausgesetzt wird. Zu diesem Zeitpunkt kann der Besteller grds. auch den Mängelanspruch in einer für die Verjährungsunterbrechung geeigneten Weise geltend machen.

Nicht verkannt werden darf allerdings, daß die rechtspolitische Forderung einer Verschiebung der Verjährung zunächst das Bedürfnis des Unternehmers außer acht läßt, für die Mängelhaftung ein zeitliches Limit zu setzen. "

Dementsprechend scheint es sicherer den Werklohn der Architektin zur kürzen in Relation zu dem von ihr erbrachten Gesamtwerk. Grds. erscheinen auch Schadensersatzansprüche gegen die Architektin wegen fehlendem Rat zu Teilabnahmen nach Abs. 2 denkbar.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Ergänzung vom Anwalt 13.04.2016 | 14:34

p.s:

Zudem würde ich der Architektin per Einwurfeinschreiben eine Frist zur Dokumentation der Dachbauarbeiten inkl. des Zustandes des Daches bei Abschluss der Dacharbeiten setzen und mir die Geltendmachung von Schadensersatz wegen abgenommener verdeckter Mängel ihr gegenüber vorbehalten.

( hierbei kommt es aber entscheidend auf den Leistungsumfang ihres Vertrages mit der Architektin an ).

MfG
RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 18.04.2016 | 13:52

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Herr Saeger hat uns mit seiner Einschätzung sehr geholfen, die Antwort war für Laien gut verständlich. Auch die Möglichkeit zur Nachfrage, die er aus unserer Sicht sehr engagiert wahrgenommen hat, empfanden wir als positiv. Unterm Strich würden wir für eine Problemlage, wie wir Sie in unserer Anfrage beschrieben habe, eine Ersteinschätzung durch Herrn Saeger vorbehaltlos empfehlen. Vielen Dank !"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 18.04.2016 5/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68157 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Sehr verständliche Schilderung zum abzuwägenden Sachverhalt. Hilfsangebot über die vereinbarte Leistung hinaus. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Bis auf "Vergleichsbetrag", was ich googlen musste, war alles gut verständlich und hat mir sehr weiter geholfen. Bleibt zu hoffen, dass der Gläubiger sich auf das einlässt. Vielen Dank noch mal. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Ausführungen waren auch für mich als Laien verständlich. Die Nachfrage zu zwei in den Antworten verwendeten Begrifflichkeiten bzw. für mich nicht ganz klaren Formulierungen wurden zeitnah mit der geleichen Ausführlichkeit ... ...
FRAGESTELLER