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Abnahme und Mängel schlüsselfertiges Bauvorhaben

| 26.09.2011 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Haus schlüsselfertig mit einem Genelralunternehmer gebaut.

Nachdem der GU ewig nicht mehr gearbeitet hatte, haben wir bei der geplanten förmlichen Abnahme im Juni dem Auftragnehmer eine ellenlange Liste mit Beanstandungen übergeben.

Der AN hatte dann keine Lust alle Punkte anzusehen und hat zugesagt seine Handwerker zur Überprüfung und Behebung zu schicken. Ein Abnahmeprotokoll wurde nicht angefertigt bzw. unterzeichnet, lediglich unsere Liste ausgehändigt.

Da die Fertigstellung mehrere Monate verzögert war, haben wir vor Ort mündlich abgesprochen und im Nachgang noch schriftlich vom AN eingefordert, daß er den Einzug zulässt und er gleichzeitig auf die Einrede einer konkludenten Abnahme verzichtet. Er ist gar nicht richtig darauf eingegangen.

Die nächsten Tage kamen 4 Handwerker hauptsächlich zun Schauen und ein paar kleine Punkte wurden sogar behoben. Das war’s. Der AN behauptet jetzt das Haus wäre abgenommen, die Mängel seien nicht existent und fordert die Schlussrate.

Wir behalten diese Summe bisher komplett ein, da das doppelte der Mängelbeseitigungs-Kosten (gemäß § 641 Abs.3 BGB) für die wesentlichen Mängel plus der von uns geforderten Minderungen für die kleineren Mängel den Betrag deutlich übersteigen.

Wir haben jetzt folgende Fragen :

1. Ist das Haus jetzt tatsächlich, wenn auch unter Mängelvorbehalt, abgenommen ?

2. Wer hat die Beweispflicht bei den strittigen Mängeln ? Muß der AN belegen, daß sie nicht vorhanden sind, oder wir, daß sie vorhanden sind ?

3. Bei der Drainage wurden wir von einem Gutachter darauf aufmerksam gemacht, daß nach DIN 4095 5.2.2 Spülrohre DN 300 bei jedem Richtungswechsel der Drainleitung anzuordnen sind, sonst wäre sie mangelhaft und auf Dauer nicht funktionsfähig zu halten. Das wären bei uns 4 Stück, ausgeführt wurde eines. Die nachträgliche Prüfung ergab in der Standard- Bauschreibung des GU tatsächlich nur 1 Spülrohr.

Was schuldet und der GU jetzt ? Eine mangelfreie Drainage nach DIN oder nur der Umfang gemäß Baubeschreibung ? Und wie soll ggf. der Bauherr als Laie bei Vertragschluss wissen wieviele dieser Spülrohre gebraucht werden ?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen der Erstberatung wie folgt beantworte:

1. Ist das Haus jetzt tatsächlich, wenn auch unter Mängelvorbehalt, abgenommen ?

Eine Abnahme des Hauses hat nicht stattgefunden. Hierzu ist die vollständige Beseitigung der von Ihnen aufgezeigten Mängel und deren anschließende Abnahme erforderlich, was nicht erfolgt ist.

2. Wer hat die Beweispflicht bei den strittigen Mängeln ? Muß der AN belegen, daß sie nicht vorhanden sind, oder wir, daß sie vorhanden sind ?

Vor der Abnahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit des Gewerkes nachweisen. Da diese noch nicht erfolgt ist, sind Sie nicht in der Pflicht, sondern der Auftragnehmer.

3. Bei der Drainage wurden wir von einem Gutachter darauf aufmerksam gemacht, daß nach DIN 4095 5.2.2 Spülrohre DN 300 bei jedem Richtungswechsel der Drainleitung anzuordnen sind, sonst wäre sie mangelhaft und auf Dauer nicht funktionsfähig zu halten. Das wären bei uns 4 Stück, ausgeführt wurde eines. Die nachträgliche Prüfung ergab in der Standard- Bauschreibung des GU tatsächlich nur 1 Spülrohr.


Der Auftragnehmer schuldet eine mangelfreie Erstellung des Gewerkes. Hierzu gehört die Einhaltung der aktuellen DIN-Vorschriften. Insofern kann sich der Auftragnehmer nicht auf die Baubeschreibung berufen. Demzufolge schuldet der Auftragnehmer vier und nicht wie in der Baubeschreibung vorgesehen, nur ein Spülrohr.

Falls Sie insoweit anwaltliche Hilfe benötigen, würde ich Ihnen gerne behilflich sein. Insofern würde ich Sie bitten, mich per E-Mail: p.dratwa @ t-online.de zu kontaktieren.

Im Übrigen erlaube ich mir bei Unklarheit meiner Ausführungen auf die Nachfragefunktion zu verweisen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Königsallee 14
40212 Düsseldorf

Nachfrage vom Fragesteller 30.09.2011 | 17:18

Sehr geehrte Herr Dratwa,

vielen Dank für die Antworten. In diesem Sinne habe ich mir den Sachverhalt auch erhofft.

Für eine überzeugende Argumentation sollte ich allerdings noch die Rechtsgrundlagen wissen, anhand derer Sie ihre Einschätzung getroffen haben.

Insbesondere ist die Begründung wichtig, warum uns der notgedrungene Einzug nach unvollständiger förmlicher Abnahme nicht als stillschweigende Abnahme vorgeworfen kann.

Wenn nämlich der Standpunkt nicht zu halten wäre, wie sähe es bei einer (unfreiwilligen) Abnahme mit Mängelvorbehalt mit der Beweislast für die reklamierten Mängel aus ?

Mit freundlichen Grüßen
Armamix

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2011 | 10:10

Sehr geehrter Fragesteller,

vor der Abnahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit des Gewerkes nachweisen. Da diese noch nicht erfolgt ist, sind Sie nicht in der Pflicht, sondern der Auftragnehmer.
Nach § 640 Abs. 1 BGB sind Sie nur dann zur Abnahme des Gewerkes verpflichtet, wenn dieses vertragsgemäß hergestellt ist, was hier aufgrund der Mängel nicht der Fall ist. Das Werk ist dann frei von Sachmängel, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit nach dem Vertrag und zudem eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die Sie als Auftragnehmer nach der Art des Werkes erwarten können ( § 633 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 BGB) Hierzu zählt nach der Rechtsprechung des BGH ( BGH 139, 16) insbesondere die Einhaltung der DIN-Vorschriften.

Der Einzug in das Haus stellt meiner Auffassung nach keine fiktive Abnahme dar, da sie vor Ort mit dem Unternehmer dies abgesprochen und im Nachgang noch schriftlich eingefordert hatten, dass dass er den notgedrungenen Einzug zulässt und gleichzeitig auf die Einrede einer konkludenten Abnahme verzichtet. Damit haben Sie in ausreichenden Umfang klargestellt, dass der Einzug in das Haus eben keine Abnahme darstellt. Eine stillschweigende Abnahme liegt nämlich nur dann vor, wenn wenn der Unternehmer nach Treu und Glauben mir Rücksicht auf die Verkehrssitte ( §§ 133,154 BGB) schließen darf, dass der Auftraggeber billigend die Leistung als vertragsgemäß anerkennt ( BGH NJW 1974, 95 ). Dies ist ganz offensichtlich bei Ihnen nicht gegeben, daher kommt eine stillschweigende Abnahme nicht in Betracht.

Für den Fall, dass dennoch in dem Einzug eine stillschweigende Abnahme gesehen werden kann, was wie aufgezeigt, hier nicht anzunehmen ist, sind Sie für den Nachweis der Mängel verantwortlich. D.h., sie müssten in einem eventuellen Prozess die Kosten für den Gutachter einzahlen. Liegt keine Abnahme vor, wovon ich in ihrem Fall ausgehe, hat grundsätzlich der Unternehmer die Mangelfreiheit des Werkes zu beweisen ( BGH-NJW-RR 1999, 347).

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.10.2011 | 06:33

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 02.10.2011 5/5,0
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