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Abnahme Gmeinschaftseigentum

| 24.08.2010 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Wir haben Ende letzten Jahres in einer Reihenhaussiedlung mit 36 Häusern ein Haus von einem Bauträger gekauft.

Nun geht es um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum besteht aus einer gepflasterten Privatstraße und einem bepflanzten Lärmschutzwall. Nun hat uns der Bauträger mitgeteilt, dass die Abnahme erfolgt ist und das Eigentum auf die Gemeinschaft übergeht. Angeblich sind Mängel vorhanden, allerdings liegt das Abnahmeprotokoll den Eigentümern noch nicht vor.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist im Kaufvertrag wie folgt geregelt:

„Die Abnahme des Kaufobjektes zu §1b erfolgt über einen vom Verkäufer zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen, der vom Käufer entsprechend bevollmächtigt wird. Die Kosten dieses Sachverständigen trägt der Verkäufer."

(Anmerkung zu §1b: hier handelt es sich um die öffentliche Straße 1075 m² und Lärmschutzwall 633 m²)

Der Kaufvertrag regelt ferner, dass die Eigentümer mit jeweils 1/36 an den betreffenden Flurstücken beteiligt sind.

Dazu meine Fragen:

Ist die Regelung im Kaufvertrag zulässig, wenn ein vom Bauträger beauftragter und bezahlter Sachverständiger die Abnahme ohne Beteiligung der Eigentümer vornimmt? Ich habe den Eindruck, dass man sich die unbequeme Abnahme mit einzelnen Mietern ersparen will und damit die zukünftigen Eigentümer unangemessen benachteiligt.

Kann das Gemeinschaftseigentum vom Bauträger an die Gemeinschaft überhaupt übergehen, wenn keine Erklärung des Sachverständigen bzw. Abnahmeprotokolle vorliegen?

Müssen die Eigentümer dem Sachverständigen nicht eine Vollmacht erteilen, oder ist dies automatisch durch die obige Regelung im Kaufvertrag erfolgt?

Wie verhält es sich mit dem Eintritt der Gewährleistung, wenn die Klausel im Kaufvertrag unzulässig ist und wie lange ist ein Einspruch bzw. eine Klage möglich?

Vorab schon einmal vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

- Ist die Regelung im Kaufvertrag zulässig, wenn ein vom Bauträger beauftragter und bezahlter Sachverständiger die Abnahme ohne Beteiligung der Eigentümer vornimmt? Ich habe den Eindruck, dass man sich die unbequeme Abnahme mit einzelnen Mietern ersparen will und damit die zukünftigen Eigentümer unangemessen benachteiligt.

Die Regelung in dem notariellen Kaufvertrag ist unzulässig. Nach einer Entscheidung des OLG München ist eine solche Klausel unwirksam. Die Abnahme durch einen Sachverständigen des Bauträgers stellt keine wirksame Abnahme dar (Az.: 9 U 4149/08).

Wichtig ist hierbei, dass infolge einer solchen unwirksamen Abnahme die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche der WEG nicht zu laufen beginnt.

- Kann das Gemeinschaftseigentum vom Bauträger an die Gemeinschaft überhaupt übergehen, wenn keine Erklärung des Sachverständigen bzw. Abnahmeprotokolle vorliegen?

Die Eigentumsverschaffung erfolgt durch Eintragung im Grundbuch. Die Abnahme ist hierfür nicht erforderlich.

- Müssen die Eigentümer dem Sachverständigen nicht eine Vollmacht erteilen, oder ist dies automatisch durch die obige Regelung im Kaufvertrag erfolgt?

Nein eine Vollmacht muss dem Sachverständigen nicht erteilt werden. Vielmehr ist es sinnvoll in der WEG zunächst einen Beschluss herbeizuführen, dass der WEG Verwalter oder ein vonb der WEG beauftragter sachkundiger Vertreter eine Abnahme vornehmen kann.

- Wie verhält es sich mit dem Eintritt der Gewährleistung, wenn die Klausel im Kaufvertrag unzulässig ist und wie lange ist ein Einspruch bzw. eine Klage möglich?

Die Verjährungsfrist beginnt erst mit Abnahme an zu laufen und richtet sich nach dem zugrunde liegenden Regelungen des Bauträgervertrag VOB oder BGB.

Für das weitere Vorgehen ist darauf zu achten, dass eine Abnahme durch die WEG nicht konkludent erfolgt, z.B. Zahlung der Schlussrate oder Inbesitzname des Grundstücks.

Insoweit sollte die WEG zunächst eine vollumfängliche Mängelbeseitigung an dem Gemeinschaftseigentum einfordern, bevor eine Abnahme mit einem entsprechenden Abnahmeprotokoll erfolgt. Erforderlichenfalls kann die Mängelbeseitigung gerichtlich festgestellt oder eingefordert werden.

Die WEG kann bei Zustimmung der jeweiligen Hauseigentümer auch befugt werden die Ansprüche einzelner Sondereigentümer aufgrund von Mängeln an dem Sondereigentums zu verfolgen.

Dadurch kann die Kostenbelastung der WEG und einzelnen Eigentümer für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung gering gehalten werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.08.2010 | 22:42

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