Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abnahme Gemeinschaftseigentum

| 06.10.2019 10:04 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Morgen,
es liegt folgende Situation vor:
Wir haben im Juli 2016 eine Eigentumswohnung in einem Altbau (1930er Jahre) erworben. Das Gebäude wurde zu dem Zeitpunkt kernsaniert. Einzugstermin war dann November 2017. Unser Sondereigentum /Wohnung war als einzige der 5 Einheiten soweit fertiggestellt, dass wir sie mit langer Mängelliste zur Nachbesserung unter Vorbehalt abgenommen haben. Das gesamte Gebäude sollte laut Vertrag im Dezember 2017 fertiggestellt sein. Das ist es bis heute nicht. In den vergangenen zwei Jahren wurde weiter gebaut und zweimal bekamen wir als Käufer des Sondereigentums Post vom Bauamt, worin mit der Untersagung der vorzeitigen Nutzung gedroht wurde, da der Bauträger versäumt hatte Nachweise über die fachgerechte Ausführung der Arbeiten und des Brandschutzes vorzulegen. Nachdem seit der letzten derartigen Drohung samt Fristsetzung keine weiteren Schreiben vom Bauamt mehr eingingen und wir vom Bauträger informiert wurden, dass er die Nachweise geführt hat, gehen wir davon aus, dass diese zur Bewertung dem Bauamt zumindest vorliegen. Nun zur Frage: Der Bauträge hat für 31.10.2019 die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums in Aussicht gestellt. Eine Benutzungsgenehmigung oder Fertigstellungsanzeige vom Bauamt liegt aber noch nicht vor. Muss diese Genehmigung vorhanden sein, um das Gemeinschaftseigentum abzunehmen? Kann der Bauträger aufgrund der Tatsache, dass wir bereits seit 2017 in dem Haus wohnen, von "stillschweigender" Abnahme ausgehen, obwohl die Fertigstellung zwei Jahre zu spät erfolgen würde und vom Bauamt auch nur die vorzeitige Nutzung genehmigt wurde? Und zu guter Letzt hat der Bauträger sich das Recht vorbehalten einen von uns beauftragten Sachverständigen abzulehnen, wenn dieser seiner Auffassung nach nicht unabhängig sei. (wie auch immer er das feststellen möchte). Hat er da Mitsprachrecht? Gezahlt wird der Sachverständige zu 100% von der WEG.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Das von Ihnen erwähnte, die endgültige Baugenehmigung beziehungsweise Fertigstellungsanzeige ist aber kein unwesentlicher Mangel im Rechtssinne, weshalb auch eine Abnahme nicht notwendig ist.

Das kann von Ihnen also vertraglich nicht verlangt werden.

2.
Sicherlich kann es eine konkludente, auf schlüssiger Weise erklärte Abnahme geben. Hier ist jedoch zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Beides hat zwangsläufig in der Regel unterschiedliche Fertigstellungstermine.

So wohnt man regelmäßig schon in der eigenen Immobilie als Sondereigentum, währenddessen das Gemeinschaftseigentum häufig noch nicht fertiggestellt wurde. Deshalb kann aber in dem reinen Bewohnen des Sondereigentums keine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums gesehen werden.

Wichtig ist eben, dass Sie sich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums alle Gewährleistungsrechte diesbezüglich vorbehalten und ein Mängelprotokoll erstellen lassen. Darin wird das vermerkt.

3.
Sicherlich muss ein Sachverständiger neutral sein, aber da müssen schon gewichtige Indizien vorhanden sein, dass er es nicht ist. Allein der Umstand, dass er von der WEG beauftragt wurde, lässt keinen Zweifel an seiner Neutralität zu.

Häufig gibt es Regelungen im Bauvertrag selbst zu dieser Frage.

Aber unabhängig davon müssen eben schon gewisse, sachlich gerechtfertigte Zweifel an der Neutralität vorhanden sein.

Das dürfte in der Regel schwer zu beweisen sein, da gebe ich Ihnen recht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2019 | 11:35

Vielen Dank für die Einschätzung. Die Antwort zu 1 habe ich wie folgt verstanden: Ein Abnahmetermin für das Gemeinschaftseigentum kann auch ohne Fertigstellungsanzeige und Nutzungsgenehmigung durch das Bauamt stattfinden, jedoch stellt das Fehlen eben dieses Dokumentes einen signifikanten Mangel dar, aufgrund dessen die Abnahme verweigert werden kann. Ist das so korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2019 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

das ist korrekt, vgl. § 640 Abs. 1 BGB :
"Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden."

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.10.2019 | 09:10

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Die Antwort kam schnell, umfangreich und ging auf alle Details unserer Frage ein. Wir sind sehr zufrieden"
Jetzt Frage stellen