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Abnahme Eigentumswohnung vom Veräußerer


| 27.12.2010 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Ich habe eine Erdgeschoss-Wohnung in einer Anlage bestehend aus drei Gebäuden incl. Tiefgarage gekauft. Es handelt sich dabei um eine Altbausanierung.
Die Fertigstellung der Anlage hat sich mehrmals verzögert. Nun soll am 30.12.2010 die Abnahme der Wohnung erfolgen.
Die Wohnung ist bis auf wenige Mängel fertig gestellt. Das Gemeinschaftseigentum ist allerdings noch in einem Zustand, der ein Vermieten unmöglich macht.( Zugang zur Wohnung über glitschige Baudielen, herumliegende Materialien, Terrasse noch im Rohbau- Verletzungsgefahr !,…)
Aus steuerlichen Gründen empfiehlt der Veräußerer die Abnahme noch in 2010.

Für die Zeit von der geplanten Übergabe bis zur verspäteten Bezugfertigkeit zahlt der Veräußerer einen Mietersatz.
Laut Vertrag ist der Vertragsgegenstand bezugsfertig, wenn das Bauwerk nach der Verkehrsauffassung so weit fortgeschritten ist, dass dem Erwerber die Benutzung zugemutet werden kann.
Die Bezugsfertigkeit liegt laut Vertrag auch dann vor, wenn die Außenanlagen noch nicht fertig gestellt sind.
Fragen:
1. Muss ich die Wohnung abnehmen, obwohl die Außenanlagen noch nicht fertig gestellt sind und der Zugang zur Wohnung und der Zugang zur Terrasse nicht ungefährlich sind?

2. Wenn ich die Wohnung mit Protokoll und Mängelliste abnehme, muss dann der Veräußerer weiterhin den Mietausfall bis zur gefahrlosen Vermietbarkeit bezahlen?

3. Wenn ich die Wohnung abnehme, d.h. nun der alleinige Eigner bin, hafte ich dann auch für Unfälle von Personen, die z.B. auf dem Weg über das noch nicht abgenommene Gemeinschaftseigentum stürzen oder in ein Brett mit Nagel treten? Muss ich die Terrassentür verschließen, damit niemand aus der Wohnung auf die Terrassenbaustelle stürzt?

4. Ab welchem Zeitpunkt bin ich Eigentümer?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Abnahme bedeutet Übergabe des Objekts, wobei zu unterscheiden ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt der Lauf der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren.

Sie schreiben, laut Vertrag sei der Vertragsgegenstand bezugsfertig, wenn das Bauwerk nach der Verkehrsauffassung so weit fortgeschritten sei, daß dem Erwerber die Benutzung zugemutet werden könne. Diese Vertragsformulierung knüpft an die Rechtsprechung an, die besagt, die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung setze voraus, daß dem Erwerber zugemutet werden könne, die Wohnung zu beziehen. Erforderlich sei, daß – mit Ausnahme der Außenanlage und der Beseitigung von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten – das gesamte Objekt fertiggestellt sein müsse.

Da nach dem Sachverhalt die Wohnung entsprechend diesen Kriterien fertig gestellt ist, müssen Sie die Wohnung abnehmen.


2.

Bezüglich des Mietausfalls wird es eine vertragliche Regelung geben, bis wann der Verkäufer verpflichtet ist, zu zahlen. Sie sagen, für die Zeit von der geplanten Übergabe bis zur verspäteten Bezugfertigkeit zahle der Veräußerer einen Mietersatz. Damit ist zu fragen, wie der Begriff der Bezugsfertigkeit zu definieren ist. Nach Ihrer Schilderung ist die Wohnung bezugsfertig, jedoch sei die Außenanlage noch nicht fertig gestellt. Macht man an dieser Stelle eine Zäsur, müßte der Verkäufer Schadenersatz wegen Mietausfalls nur bis zur Bezugsfertigkeit der Wohnung zahlen. Ich gehe davon aus, daß der Verkäufer nur bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnung den Mietausfall ersetzen will und nicht bis zur Fertigstellung der Außenanlagen. Das ergibt sich konsequenterweise aus der Formulierung, daß bis zur "verspäteten Bezugfertigkeit" der Mietausfall übernommen werde. Damit erhalten Sie die Mietausfallentschädigung bis zur Bezugsfertigkeit der Wohnung.


3.

Mit dieser Frage sprechen Sie Verkehrssicherungspflichten an.

Auch wenn die Außenanlage noch nicht fertig gestellt ist, heißt das keineswegs, daß Sie gewissermaßen "automatisch" für einen Sturz eines Dritten haften. Gefahrenstellen sind abzusichern (z. B. rot-weißes Band), wobei man aber bedenken muß, daß für jedermann der Baustellencharakter der Außenanlage erkennbar sein dürfte. D. h., ein Dritter muß schon schauen, wo er hintritt und kann sich z. B. nicht darauf berufen, ein Brett habe an irgendeiner Stelle 5 cm höher gestanden, was zum Stolpern geführt habe.

Ein Verschließen der Terrassentür halte ich nur für sinnvoll, wenn sich im Garten eine tiefe Baugrube befindet. Ansonsten wird es ausreichen, z. B. ein rot-weißes Absperrband zu verwenden.


4.

Eigentümer werden Sie, sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2010 | 19:29

Ist Bezugsfertigkeit auch dann gegeben, wenn ein etwaiger Mieter gar nicht gefahrlos zu seiner Wohnung kommen kann, da z.B. der Zugang zur Wohnung (Laubengang geplant) im Moment noch aus rutschigen Baudielen besteht, die bei Nässe keinen Anforderungen an Sicherheit im Wohnungsbau entsprechen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2010 | 19:56

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Wie oben in meiner Antwort dargelegt, stellt die Rechtsprechung auf die Zumutbarkeit ab.

Das wiederum heißt, daß jeder Einzelfall auf die Frage geprüft werden muß, ob der Bezug der Wohnung zumutbar sei.

Sie dürfen dabei nicht auf Sicherheitsvorschriften im Wohnungsbau abstellen (schließlich handelt es sich, was die Außenanlagen angeht, um eine Baustelle), sondern auf die allgemeine Verkehrsauffassung.

Beispiele mögen Ihnen eine Eingrenzung erleichtern:

Wenn der Bewohner über einen ein Meter breiten und einen Meter tiefen Graben springen muß, um in die Wohnung zu kommen, halte ich das für unzumutbar.

Das Begehen des Zuwegs über Bretter wird grundsätzlich zumutbar sein, wobei es aber auf deren Verlegung ankommt. Ggf. müssen die Bretter hinreichend stabil verlegt werden. Auch eine gewisse Breite ist erforderlich. Einen Balanceakt wird von von niemandem erwarten dürfen.

Sind die Dielen infolge Verschmutzung rutschig, wird man sie unter Umständen von Zeit zu Zeit austauschen müssen.

Das sind Maßnahmen, die dem Verkäufer obliegen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.12.2010 | 17:07


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