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Abmahnung wegen Übernutzung - fristlose Kündigung


26.04.2005 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Rechtsanwältin!
Sehr geehrter Rechtsanwalt!

Ich habe heute eine Abmahnung wegen übernutzung der Wohnung (Überlassung an Dritte) meiner Wohnungsbaugenossenschaft bekommen. Da wird mir eine fristlose Kündigung angedroht wenn ich das ´Verhalten´ nicht ändere.

Meine Frage:
Wenn ich jetzt auf eine Kündigung hinaus will, da ich sowieso umziehen will, wie lange hat man im normalfall Zeit die Wohnung zu räumen und kann mich der Vermieter haftungsrechtlich dafür "belangen"?
Muss ich dann ausserdem die Wohnung vorher noch renovieren?

Ich hätte nämlich ein Angebot bei einem anderen Vermieter wo ich am 01.06.2005 einziehen könnte. Die wollen (bzw. können) mir die Wohnung aber nicht drei Monate frei halten falls ich normal kündige. Ich bin ALG 2 Empfänger und könnte mir 2 Wohnungen gleichzeitig nicht leisten.
Sehr geehrter Ratsuchender,

eine fristlose Kündigung heißt, dass das Mietverhältnis sofort beendet ist, wenn die ( wirksame ) Kündigung Ihnen zugegangen ist. Sie müssen also eigentlich sofort ausziehen. Oftmals setzen die Vermieter jedoch eine Frist zur Räumung.

Wenn Sie jedoch durch Ihr Verhalten den Vermieter zum Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung veranlassen 8 was hier der Fall ist ), so hat dieser Anspruch auf Ersatz der ihm durch die Kündigung entstanden Schäden. Dies ist in der Regel die Miete bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin, so dass Sie nichts gewonnen hätten. Hinzu können im Einzelfall noch weitere Schadenspositionen, wie z.B. für eine Renovierung, Neuvermietungskosten, Mietdifferenzen etc. kommen. Diese muss der Vermieter jedoch im Einzelnen nachweisen.

Ob Sie bei einem Auszug zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind, kann ich so nicht beurteilen. Bitte schauen Sie hierzu in Ihren Mietvertrag.
Ist dort vereinbart, dass Sie zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung renoviert übergeben müssen?
Gängig sind auch Klausel im Mietvertrag über sogenannte Schönheitsreparaturen nach Ablauf verschiedener Jahresintervalle. Wurden eine solche Klausel wirksam vereinbart, müssen Sie renovieren, wenn die Jahre bereits abgelaufen sind. Wenn seit der letzten Renovierung noch nicht so viel Zeit verstrichen ist, hat möglicherweise eine Kostenteilung zwischen Ihnen und dem Vermieter zu erfolgen. Hier kommt es jedoch auf den genauen Wortlaut in Ihrem Mietvertrag an.

Um das Mietverhältnis zu beenden, können Sie auch versuchen, den Mietvertrag einvernehmlich aufzuheben. Sprechen Sie hierauf Ihren Vermieter an!

Sollten Sie die Wohnung mit 3-monatiger Kündigungsfrist ordentlich kündigen, kann der Vermieter die Miete nur weiter verlangen, wenn er die Wohnung noch nicht anderweitig vermietet hat.

Schlagen Sie ihrem Vermieter einen Nachmieter / neuen Mieter vor!
Der Vermieter ist allerdings nicht dazu verpflichtet, den Mietvertrag aufzuheben, nur weil Sie einen Ersatzmieter stellen können.

Von einer Untervermietung, der der Vermieter grundsätzlich zustimmen muss, rate ich jedoch ab, da Sie damit ein nicht unerhebliches wirtschaftliches Risiko eingehen. Außerdem wird dies Fragen beim Arbeitsamt hervorrufen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Susanne Ziegler
Rechtsanwältin, Witten


Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2005 | 18:28

Nochmal eine Frage:
Im März 2005 (Das Schreiben hat als Datum den 16.03.2005) habe ich von meinem jetziegen Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben bekommen. Dort steht "Die Mietneuberechnung erfolgt auf der Grundlage der §§ 558 ff. des BGB"
Allgemein wird eine Anpassung der Miete an die "ortsüblichen Mieten" geltend gemacht.
Die alte (jetzige) Kaltmiete ist 138,64 EUR. Ab dem 01.06.2005 soll die Kaltmiete 163,41 EUR betragen.

Der Vermieter will dafür meine Zustimmung (bis zum 31.05.2005) welche ich bisher noch nicht abgegeben habe.
Kann/Habe ich da evtl. noch ein Sonderkündigungsrecht?

Was wäre besser: Das ich ordentlich dem Vermieter kündige oder er mir kündigt.

Wäre es evtl. ratsam sich einen Berechtigungsschein zu holen und zum Anwalt zu gehen der die ganzen Unterlagen (Mietvertrag, Mieterhöhung, Abmanhnung usw.) durchsieht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2005 | 19:18

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in den Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlagen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 % Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren. Diese Grenze wird alleine durch die von Ihnen geschilderte Erhöhung nicht erreicht.

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die üblichen Entgelte, die in Ihrer Umgebung für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Aussattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sind. Ausgenommen hiervon ist jedoch Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist.
Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens muss Ihr Vermieter sich auf einen anerkannten Mietspiegel, ein Gutachten, mindestens drei Vergleichswohnungen oder der Auskunft aus einer mietdatenbank stützen. Ohne Begründung ist das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam. Ob das Schreiben Ihres Vermieters alle Voraussetzungen erfüllt, kann ich so nicht beurteilen.

Stimmen der Mieterhöhung nicht zu, kann Ihr Vermieter Sie auf Zustimmung verklagen ( 3 Monate Frist ). Das Gericht überprüft dann, ob Ihr Vermieter die Miete erhöhen durfte. Ist das Verlangen berechtigt, ersetzt das Gericht Ihre Zustimmung und die höhere Miete ist ( rückwirkend, bei Ihnen ab Juni 2005 ) zu zahlen.

Ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB sieht der Gesetzgeber in § 561 BGB vor. Der Mieter kann bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Da Sie das Schreiben bereits im März 2005 erhalten haben, muss die Kündigung bis Ende Mai 2005 den Vermieter zugegangen sein. Sie können dann für Ende Juli 2005 ( am besten schriftlich ) kündigen. Bis dahin ist die nicht erhöhte Miete zu zahlen.

Sobald Sie jedoch zustimmen oder die erhöhte Miete zahlen, entfällt Ihr Kündigungsrecht.

Um die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen überprüfen zu lassen, können Sie mit Beratungshilfe einen Anwalt vor Ort beauftragen. Einen Beratungshilfeberechtigungsschein erhalten Sie bei dem Amtsgericht Ihres Wohnsitzes.

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