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Abmahnung von Vermietergesellschaft wegen Lärmbelästigung gehörloser Untermieterin


| 26.10.2006 00:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich - von Geburt an gehörlos und Psychologiestudentin - bin im Dezember 2005 in ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus gezogen zur Untermiete bei einer Bekannten, die selbst schwerhörig ist. Sie bewohnt von den zweieinhalb Zimmern der Wohnung eineinhalb Zimmer, ich das größte Zimmer; wir nutzen gemeinsam die Küche und das Bad.

Beim Umzug und den anschließenden Aufbauarbeiten hat sich das Hausmeisterehepaar, das unter uns wohnt (wir sind im ersten Stock), ein paar Mal beschwert, wo ich aber darauf hinwies, daß diese Geräusche nur kurzfristig vorkommen würden, eben wegen dem Umzug. Mein Schlaf/Wohnzimmer befindet sich zudem auch direkt über dem Schlafzimmer des Ehepaares, der Mann ist laut seiner Frau schwerkrank (er hat angeblich etwas mit dem Rücken, soweit ich das richtig verstanden habe) und braucht Ruhe.

Dann klingelte die Polizei bei uns Anfang des Jahres (das genaue Datum weiß ich nicht mehr) um halb zwölf nachts, weil die Hausmeisterin sich über Möbelrücken und zu lautes Lachen beschwert habe; das Möbelrücken war nur mein Bürostuhl mit Rollen, der aber immer auf einem Wollteppich steht - ich hatte am Laptop gearbeitet - und ein Besuch meiner Mitbewohnerin hat auch tatsächlich laut gelacht. Die Polizisten haben gemeint, wir hätten keinen wirklichen Lärm gemacht, haben aber die Personalien meiner Mitbewohnerin aufgenommen.

Dann, irgendwann im Frühling oder Sommer, hat wieder die Polizei geklingelt, diesmal auch nach Beginn der Nachtruhe; sie haben aber auch gesagt, daß sie unsere - es waren drei Freundinnen von mir zu Besuch - bzw. ihre (zwei meiner Freundinnen sind leicht schwerhörig und sprechen mit Stimme und Gebärden) Gespräche in der Küche ebenfalls nicht als laut ansehen würden, diesmal wurden keine Personalien aufgenommen.

Meine Mitbewohnerin hat nach dem ersten Erscheinen der Polizisten (beide Male wurden sie von dem Hausmeisterehepaar gerufen) bei der Hausmeisterin nachgefragt, wieso sie denn nicht selber vorher mündlich Bescheid gesagt hätte (sie wohnt nur einen Stock unter uns), das hätte auch genügt. Die Hausmeisterin sagte, das mit der Polizei wäre die Idee ihre Männer (der Vater und der Sohn) gewesen. Sie ist selber auch laut eigener Auskunft schwerhörig (wohl Altersschwerhörigkeit) und sie weiß auch, daß ich gehörlos bin und meine Mitbewohnerin schwerhörig. Meine Mitbewohnerin hat ihr auch gesagt, daß ich selbst verursachte Geräusche nicht hören kann, sie deswegen auch Verständnis haben sollte.

Meine Mitbewohnerin hat mir auch gesagt, daß das Haus allgemein als sehr hellhörig bekannt ist, jeder im Haus weiß von dieser Problematik. Die Hausmeisterin hatte sich z.B. mal bei meiner Mitbewohnerin beschwert wegen Hammerschlägen in der Mittagsruhe, das war aber aus der Wohnung *über* uns.

Soweit hat sich aber meines Wissens nach auch *nur* das Hausmeisterehepaar beschwert, von den anderen Mietern kamen nie Beschwerden (neben uns wohnt ein nettes Paar, die uns nach dem ersten Auftreten der Polizei sagten, sie würden sich durch uns nie gestört fühlen).

Jetzt hat meine Mitbewohnerin einen Brief von der Vermietergesellschaft bekommen, worin steht, daß wir gebeten werden, die Nachtruhe einzuhalten und besonders Trampeln, lautes Türenknallen und ähnliches auch sonst unterzulassen, ansonsten würden sie einen Anwalt einschalten. Es würde auch ein Geräuschprotokoll von dem Hausmeisterehepaar geführt werden.

Ich bin Universitätsstudentin und habe deswegen einen sehr unregelmäßigen Tagesablauf, da ich keinen geregelten Stundenplan habe wie z.B. ein FH-Student, auch bleibe ich abends bzw. nachts oft lange auf nach Mitternacht, um im Internet zu recherchieren für Hausarbeiten oder Unterlagen zu lesen o.ä.; ich bin eher eine "Nachteule", wie man so schön sagt.

Meine Mitbewohnerin ist dann nochmal runtergegangen um nachzufragen und hat die Hausmeisterin gefragt, wieso sie denn nicht einfach selbst hochkommen würde und persönlich klären würde, aber sie meinte, das hätte nie geholfen. Sie wohne bzw. schlafe (das Schlafzimmer der Eltern ist auch das Wohnzimmer, der Sohn schläft im 2. Zimmer) ja auch direkt unter mir, deswegen würden meine Geräusche (Türenknallen, Trampeln, Fallenlassen von Gegenständen, lautes Sprechen) auch extrem stören. Obwohl sie weiß, daß ich gehörlos bin, hat sie gesagt, sie könne sich nicht vorstellen, daß ich das nicht merken würde.

Die Problematik liegt meines Erachtens darin, daß ich, wie schon gesagt, gehörlos bin. Deswegen kann ich selbst verursachte Geräusche gar nicht hören, daher auch nicht beurteilen, wie laut mein Gehen ist. Oder ob etwas zu laut klappert oder zu laut gegen andere Gegenstände stößt, etc. Ich kann auch sprechen, zwar nicht sehr verständlich, aber wenn leicht schwerhörige Freunde oder meine hörenden Familienmitglieder zu Besuch sind, die an meine Aussprache gewöhnt sind, dann spreche ich mit ihnen und meine Tonhöhe ist lauter als die anderer Menschen, was daran liegt, daß ich meine Stimme nicht über das Gehör kontrollieren kann. Das sollte man mir nachsehen, da ich grundsätzlich nichts dafür kann aufgrund meiner Behinderung.

Wie soll ich jetzt vorgehen? Ich kann ja verstehen, daß die Lärmbelästigung für das Ehepaar unter mir nervig sein muß, aber ich kann ehrlich gesagt nichts dafür. Ich kann eventuell versuchen, das Türenknallen zu mindern, indem ich meine Zimmertür bewußt leise zumache, aber wenn ich mal in Eile bin, kann mir schon mal ein Türenknall ´ausrutschen´.

Meine Fragen (hilfreich wären Paragraphen und einfache (Anwendungs)Beispiele, falls möglich):

Darf man denn überhaupt Personen, die nicht bewußt dazu imstande sind, ihre allgemeine Lärmverursachung wahrzunehmen, dafür belangen? Gibt es da nicht irgendeine Kulanz oder ähnliches gegenüber Hörgeschädigten, womit die Betroffenen dann eben leben müssen? Hier wären entsprechende Fälle (die möglichst eine sehr ähnliche Situation schildern sollten) mit gutem Ausgang von Gerichten besonders hilfreich.

Gibt es einen Schwellen-/Grenzbereich bei Lärmbelästigung? Oder muß ich jetzt bei jedem unbeabsichtigten Türenknallen oder umgefallenen Buch fürchten, rausgeschmissen zu werden, weil dann die Hausmeister dann bei der Vermietergesellschaft anrufen, das Geräuschprotokoll schwenken und den Anwalt verlangen?

Wie kann man so ein Geräuschprotokoll widerlegen? Ich bin ja mit meinem Studium sehr ausgelastet und kann nicht auch noch meinen gesamten Tagesablauf hier im Haus protokollieren, das wäre außerordentlich aufwändig. Ich kann nur ehrlich versichern, daß ich die verursachten Geräusche nicht aus Absicht gemacht habe und machen werde und *versuchen* werde, sensibler dafür zu sein; reicht das denn?

Kann ich die Vermietergesellschaft aufgrund der Beschwerden auffordern, uns eine Wohnung zum gleichen Mietpreis (warm) im Erdgeschoß oder eben eine andere Wohnung, nur *nicht* über diesem Ehepaar, geben, so daß sie nicht mehr unter meinem unbeabsichtigten Lärm leiden müssen?

Wie kann ich mit der Vermietergesellschaft zu einer zufriedenstellenden Lösung für alle kommen, falls der Umzug in eine gleiche Wohnung nicht möglich ist? Würde es nicht in ihrer Verantwortung stehen, Trittschalldämmung zu installieren?

Gibt es andere Möglichkeiten außer den genannten, wie diese Situation geklärt werden kann?

Ich wäre sehr dankbar für eine schnelle Antwort, denn diese Angelegenheit ist sehr belastend für mich. Leider kann ich nicht viel mehr zahlen, da ich nur studiere und keinen Nebenjob habe.
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Vermieter hat zunächst einen Anspruch darauf, daß Sie die Hausordnung wahren und keinen über das übliche hinausgehenden und Mitmieter belästigenden Lärm verursachen. Jede Mietpartei muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Dieser Anspruch besteht auch gegenüber gehörlosen oder schwerhörigen Mietern. Für diese ist es daher oft schwer einzuschätzen, wann sie "zu laut" sind. Grundsätzlich trifft die Pflicht der Rücksichtnahme aber auch Sie.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses, fristlos oder fristgerecht, kommt aber erst dann in Betracht, wenn die Fortsetzung des Vertrages für den Vermieter unzumutbar ist. Hierzu kommt es auch auf den Grad des Verschuldens des Mieters an der Vertragsverletzung an. Werden die Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange Zeit im Haus wohnt und nunmehr infolge Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, so ist umgekehrt vom Vermieter und den Hausbewohnern ein erhöhtes Maß an Verständnis und Rücksichtnahme zu erwarten. Gleiches gilt für einen psychisch kranken Mieter. Insoweit ist aus Art 3 Abs. 3 Satz 2 GG abzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist (so OLG Karlsruhe ZMR 2002, 418).

Übertragen auf Ihren Fall bedeutet das zunächst, daß eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung, wozu auch das normale Begehen und Türeschließen zur Nachtzeit gehört, keine Vertragsverletzung begründet. Wenn das Haus hellhörig ist, dann ist das nicht Ihr Verschulden.

Wenn Sie ab und an zu laut sind, ohne es zu merken, gebietet es das Gebot der Fairniss, daß die Nachbarn, die sich gestört fühlen, Sie selbst freundlich auf die Störung hinweisen - damit Sie diese abstellen können. Denn wie sollen Sie wissen, daß Sie zu laut sind, wenn man es Ihnen nicht sagt.

Sollte es wirklich dazu kommen, daß der Vermieter Ihnen ein Lärmprotokoll der Nachbarn vorhält und unter Berufung darauf, das Mietverhältnis kündigt, werden Sie sich vor Gericht gegen die Kündigung wehren können. Sie können dann vortragen und z.B. durch Zeugen oder ein Sachverständigengutachten unter Beweis stellen, daß schon eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung zu einer Lärmbelästigung führt, was nicht zu Ihren Lasten geht.

Um dies zu vermeiden, bietet sich natürlich ein Wohnungstausch in der von Ihnen vorgeschlagenen Form an - darauf eingehen müssen die Nachbarn oder der Vermieter aber nicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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www.net-scheidung24.de
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Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2006 | 12:24

Vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort! Jetzt möchte ich nur noch wissen, ob das zulässig ist:

(aus dem Brief der Verwaltung abgeschrieben)

"Sollte es erneut zu Beschwerden über Sie kommen, werden wir ohne weitere Ankündigung einen Anwalt mit der Wahrnehmung der vermieterseitigen Interessen beauftragen. Die hierdurch entstehenden Kosten und Unannehmlichkeiten haben dann Sie zu verantworten."

Ist so ein Vorgehen denn zulässig? Die Nachbarn, die sich beschwert haben, haben das vorletzte Wochenende als zufriedenstellend in Bezug auf Lärm bewertet und dann auch bei der Verwaltung angerufen und dieses mitgeteilt. Ich war aber zu der Zeit krank, so daß ich die meiste Zeit über bettlägerig war - natürlich verursacht man da nicht viel Lärm!

Jetzt hat sich die Nachbarin wieder beschwert wegen meiner lauten Schritte, besonders letztes Wochenende, aber obwohl ich ihr schon mehrmals sagte, daß ich das nicht selbst hören könne und es daher für mich schwierig wäre, es immerzu zu kontrollieren wenn mir selbst dadurch kein Nachteil entsteht - aber versprochen habe, darauf während der Ruhezeiten zu achten, scheint sie nicht zu begreifen, was Gehörlosigkeit wirklich bedeutet, z.B. sagte sie, wenn wir die Wohnungen tauschen würden und sie genauso laut trampeln würde wie ich, würden wir das auch *hören* können. Dagegen komme ich nicht an, egal wie sehr ich das versuche.

Welches Vorgehen meinerseits würden Sie empfehlen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2006 | 22:43

Sehr geehrte Ratsuchende,


selbstverständlich darf sich die Verwaltung anwaltlich beraten oder vertreten lassen. Die Kosten dafür darf man Ihnen aber nur in Rechnung stellen, wenn Sie sich wirklich vertragswidrig verhalten sollten. Nach Ihrer Schilderung ist das nicht der Fall, so daß Sie nichts zu befürchten haben werden.

Sie können zunächst nur abwarten, wie sich die Sitation entwickelt. Werden Sie anwaltlich in Anspruch genommen oder gar abgemahnt, sollten Sie sich dagegen natürlich zur Wehr setzen. Ich empfehle Ihnen in diesem Fall ebenfalls einen Anwalt zu kontaktieren und stehe Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann

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