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Abmahnung Eigentümer wegen nicht geleistetem Hausgeld

| 17.06.2008 13:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren

Wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft von 4 Eigentümern (Teile ca: 178/1000, 178/1000, 178/1000, 466/1000).

Einer der Eigentümer (178/1000) erkennt die vor fast 2 Jahren gewählte Hausverwaltung nicht an und zahlte aus diesem Grund in der Vergangenheit das Hausgeld nur sporadisch und seit einigen Monaten gar nicht mehr. Die in §18 Abs 2 WEG genannten 3% vom Einheitswert sind inzwischen überschritten.
Die Verwaltung ist aus diesem Grund gezwungen teilweise die laufenden Kosten (Wasser, Müll, etc) aus unseren Rücklagen zu bezahlen.

Wir anderen Eigentümer sind nun am überlegen eine Abmahnung gegen den säumigen Miteigentümer auszusprechen die auch für den worst-case, der Entziehung des Eigentums nach §18 WEG, vor Gericht standhalten soll. Es ist zwar nicht unser primäres Ziel den Miteigentümer aus dem Haus zu bekommen, wir wollen aber auch nicht mit einem stumpfen Messer um unser Recht kämpfen.
Dazu ein paar Fragen:


Ist ein „gerichtlicher Mahnbescheid“ zur Zahlung des säumigen Betrages gleichzusetzen mit einer „Abmahnung“ wie es im Gerichtsurteil des BGH (Az.: VZR 26/06 vom 19.01.2007) gefordert wird? Hier wurde die Entziehung abgelehnt, weil zuvor keine Abmahnung ausgesprochen wurde.

Welche Inhalt muß die Abmahnung haben um vor Gericht stand zuhalten (im Hinblick auf §18 WEG)? Gibt es irgendwo ein Musterschreiben?

Wenn der säumige Miteigentümer bei der Eigentümerversammlung „mündlich“ zusagt die ausstehenden Beträge zu begleichen, ist es trotzdem möglich eine Abmahnung auszusprechen? Hintergrund: Im letzten Jahr hat er auch erst nach der Eigentümerversammlung gezahlt und kurze Zeit später die Zahlungen wieder eingestellt.

So wie ich unseren Miteigentümer inzwischen einschätze glaube ich nicht das er sich früher, vor dem Einzug bei uns vor ca 2,5 Jahren, anders verhalten hat. Ist es möglich irgendwie herauszufinden ob jemand schon einmal verklagt wurde oder geklagt hat? Es würde mich nicht wundern wenn andere Eigentümergemeinschaften gleiche Erfahrungen mit unserem Spezi gemacht haben.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ein Mahnbescheid steht einer Abmahnung nicht gleich. Ein Mahnbescheid bereitet einen Vollstreckungsbescheid und damit einen Zahlungstitel, hier bezüglich der rückständigen Hausgelder vor. Der Mahnbescheid gibt daher nur Auskunft über das bestehen dieser Zahlungsrückstände, genügt aber den Anforderungen einer Abmahnung nicht.

Die Wohnungseigentumsentziehung nach § 18 WEG kommt vor dem Hintergrund der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit nur als ultima ratio in Betracht, wenn die ordnungsgemäße Verwaltung anders nicht mehr möglich ist. Daher wird hier vorausgesetzt, dass der betroffene Eigentümer abgemahnt wird. Während er durch einen Mahnbescheid nur erkennen kann, dass die Gemeinschaft die rückständigen Gelder verlangt, muss ihm durch eine Abmahnung verdeutlicht werden, dass es der Gemeinschaft um eine generelle Änderung seines Zahlungsverhaltens auch für den Fall geht, dass er die aktuellen Rückstände später noch ausgleicht. Er muss aus objektiver Sicht erkennen können, dass ihm weitergehende Konsequenzen drohen, indem ihm in der Abmahnung die Fassung eines Entziehungsbeschlosses und Einleiten des entsprechenden Verfahrens angedroht werden. Eine Abmahnung muss daher nach der Rspr. des BGH auch zwingend vor einem Entziehungsbeschluss erfolgen, da die Abmahnung zuedem den Zweck verfolgt, ihm durch Änderung seines Verhaltens Gelegenheit zu geben, einen solchen Beschluss noch abzuwenden, ihn also zu warnen. Die Abmahnung soll nämlich auch sicherstellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflichtverletzung weiterhin fortbesteht und eine Fortführung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Ihm soll eine letzte Möglichkeit zur Vewrhaltensänderung gegeben werden und berücksichtigen, was er auf die die Abmahnung zur Rechtfertigung oder Erklärung vorbringt. Eine Abmahnung bedarf daher keiner Beschlussfassung, sie kann vielmehr durch den Verwalter oder einen Wohnungseigentümer erteilt werden. Ein Musterschreiben ist mir nicht bekannt, empfiehlt sich aber auch nicht, da ein solches Abmahnschreiben stets auf den Einzelfall zugeschnitten sein sollte. Sie sollten daher den Verwalter oder einen Rechtsanwalt damit beauftragen. Gerne können Sie sich auch an meine Kanzlei wenden. Der hier getätigte Einsatz würde dann auf die weiter entstehenden Kosten angerechnet werden.

Ob der betreffende Eigentümer bereits einmal einen Gerichtsprozess geführt hat, können Sie nicht in Erfahrung bringen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2008 | 17:08

Vielen Dank für Ihre Ausführungen

Ist es sinnvoll im Falle des säumigen Eigentümers einen Mahnbescheid für die ausstehenden Hausgeldforderungen zu stellen und gleichzeitig auch eine Abmahnung als Warnung für den Wiederholungsfall?

Wie ist das wenn wie oben beschrieben der säumige Eigentümer zwar mündlich erklärt die Hausgeldforderungen begleichen zu wollen, aber die anderen Eigentümer dies nicht glauben? Kann in dem Fall trotzdem, sozusagen prophylaktisch, eine Abmahnung erfolgen?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2008 | 15:55

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

es ist sehr sinnvoll beides parallel zu veranlassen, da das eine mit dem anderen nichts zu tun hat. Das Mahnverfahren dient dazu, der Eigentümergemeinschaft das ihr zustehende Hausgeld zu verschaffen. Eine Abmahnung soll den Eigentümer warnen und ihm den Ernst der Lage bewusst machen, nämlich, dass er sein Zahlungsverhalten ändern muss oder er damit rechnen kann, sein Eigentum mittelfristig zu verlieren.

Gerade in einem solchen Fall ist eine Abmahnung sinnvoll. Allein die Erklärung, die Forderung begleichen zu wollen, ändert an den bestehenden Zahlungsrückständen nichts. Und solange die Hausgeldforderungen nicht tatsächlich beglichen sind, ist eine Abmahnung zulässig und sinnvoll.

Ich hoffe, Ihre Nachfragen hinreichend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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