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Ablösung von Überbau

| 01.02.2011 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Unser Nachbar hat Ende 1980 ein Grundstück von 1803 m² an einen Architekten verkauft. Dieser hat das Grundstück entwickelt und vier DHH, sowie eine private Zufahrtsstraße (ca. 70m), inkl. Wasser-/Abwasserversorgung, etc. darauf gebaut. Die geteilten Grundstücke, incl. DHH, wurden 1982 zu entsprechend höheren Preisen an die vormaligen Grundstückseigentümer verkauft.

Wir haben 1996 eine der DHH gekauft und 2006 auf unserem Grundstück eine Doppelgarage errichtet. Dabei stellte sich heraus, dass die Garagen des Nachbarn insgesamt 10 m² auf unserem Grundstück überbaut sind. Das Vermessungsamt unseres zuständigen Landratsamt bestätigte uns dies 2006, nach erfolgter neuer Vermessung.
Da die ersten Garagen des Nachbarn bereits Anfang der 70er Jahre errichtet wurden und alle Garagen bereits 1982 als erstellt verzeichnet sind, gehen wir davon aus, dass die damalige Vermessung (falls sie stattfind) fehlerhaft war und die 10 m² unrechtmäßig an den Architekten verkauft wurden. Dadurch sind nicht nur die Kosten für das Grundstück, sondern auch alle Folgekosten (die Umlage für die Privatstraße, etc.) entsprechend teurer geworden.
Da wir 1996 ca. Euro 700,00 für den m² bezahlten forderten wir den Eigentümer auf den Grund für Euro 600,00 m² abzulösen. Nachdem wir einen Bodenrichtwert vom zuständigen Landratsamt für 1982 eingeholt hatten, der einen Bodenrichtwert für unsere Gegend in Höhe von Euro 350,00 (1982) bescheinigte, haben wir unsere Forderung auf diesen Betrag reduziert um eine Einigung zu erreichen. Mit dem Hinweis, dass das unerschlossene Grundstück für Euro 241,00 an den Architekten verkauft wurde, bot er uns auch nur diesen Betrag an, obwohl er durch den Verkauf des überbauten Grunds auch alle Folgekosten verursacht hatte. In einem nachfolgenden Schreiben rückte er auch von diesem Angebot ab, da die Baugenehmigung für seine Garagen bereits 1972 vorlagen und die ersten Garagen zu diesem Zeitpunkt erstellt wurden. Nach unserem Erachten trat der Zeitpunkt der Überbauung erst zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks statt und wurde erst 2006 erstmals festgestellt und 2008 durch eine amtliche Vermessung offiziell dokumentiert. Dass in diesem Zusammenhang eine Baugenehmigung für die Garagen vorlag ändert nach u.E. an dem Umstand nichts, da die Baugenehmigung grundsätzlich unbeschadet der Rechte Dritter erteilt wird. Das bedeutet, dass die Baubehörde nicht die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse klärt und auch keine Änderung der zivilrecht-lichen Eigentumsverhältnisse herbeiführt. Da der überbaute Grund schuldhaft durch den Eigentümer (d.h. ohne amtliche Vermessung) verkauft wurde, erachten wir es legitim den Wert des Grundstücks entsprechend dem Bodenrichtwert von 1982, und eventuell zusätzlich die nach dem Verkauf erfolgten Entschließungskosten,als Entschädigung, bzw, als Basis für eine Überbaurente zu fordern.
Frage: Wie ist die gesetzliche Lage in einem etwas komplizierteren Fall des Überbaus, und falls der Besitzer weiterhin sich weigert einen akzeptablen Preis zu bezahlen, können wir, falls wir vor Gericht gehen müssen, Gerichts- und Anwaltskosten (im Erfolgsfall) von unserem Nachbarn zurückfordern ?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Sie können von Ihrem Nachbarn gem. § 915 Abs. 1 Satz 1 BGB jederzeit verlangen, dass der überbaute Teil Ihres Grundstückes von ihm abgekauft wird. Maßgeblich ist der Wert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Überbaus, also der Wert des Grundstückes im Jahr des Errichtens der Garage, somit 1982. Insoweit dürfte die Bescheinigung des Landratsamtes hinsichtlich eines Bodenrichtwertes von 350,00 € für das Jahr 1982 völlig ausreichend sein.

Die Auffassung Ihres Nachbarn, aufgrund der für die Garage erteilten Baugenehmigung sei er zu keiner Zahlung verpflichtet, ist unzutreffend.
Nach den Landesbauordnungen der Länder werden Baugenehmigungen unbeschadet Rechter Dritter erteilt. Dies bedeutet, dass Vermessungsprobleme der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegenstehen. Das Bauamt prüft bei der Erteilung der Baugenehmigung nicht die genauen Eigentums- und Grenzverhältnisse. Dies ist immer letztlich Sache des Eigentümers.

Falls Ihr Nachbar nicht einsichtig ist, können Sie jederzeit Ihren Anspruch auf Abkauf des Überbaus nach einer Fristsetzung gem. § 915 BGB einklagen. Sämtliche in diesem Zusammenhang entstehende Kosten, Anwalts- Gerichts- u. Sachverständigenkosten hat Ihr Nachbar Ihnen alsdann Im Erfolgsfall zu erstatten.

Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2011 | 14:14

wie ich bereits in meiner Anfrage erläutert hatte, wurden die Garagen bereits vor 1982 von dem Besitzer gebaut. Das angrenzende Grundstück wurde dann Ende 1980 an einen Architekten verkauft und entwickelt und erst 1982 an die damaligen Grundstückseigentümer verkauft. Bis zu dem Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks handelte es sich nicht um einen Überbau, da beide Grundstücke den selben Besitzer hatten. Wann die Aufteilung des Flurstücks erfolgte entzieht sich meinen Kenntnissen. Aber erst mit dem Verkauf des eigenen Grundstücks, das bereits auf dem neu vermessenen Grund stand, fand der Überbau statt.
Ich bitte dazu um Stellungnahme, da es sich nach m.E. um einen Überbau handelt der erst nach dem Verkauf des bereits bebauten Grund eintrat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2011 | 15:15

Sehr geehrter Fragesteller,

der Überbau, also die Grenzüberschreitung der Garagen, trat mit der Veräußerung des Grundstückes im Jahr 1982 an die damaligen Eigentümer ein. Demzufolge ist für den Abkauf der Verkehrswert, also der Wert des Grundstückes ( § 915 Abs. 1 Satz 1 BGB), der überbauten Fläche im Jahr 1982 maßgebend. Der Verkehrswert kann im Übrigen von dem Bodenrichtwert abweichen und höher sein. Insofern sollte gegebenenfalls noch ein Sachverständiger bezüglich dessen Ermittlung für das Jahr 1982, als mit dem Verkauf der Überbau der Garagen eintrat, herangezogen werden.

Für die Zeit bis zum Abkauf des Überbaus hat Ihnen der Nachbar gem. § 915 Abs. 2 BGB eine Überbaurente zu zahlen und zwar rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung, dass wäre in Ihrem Fall der Zeitpunkt, als Sie das Grundstück durch Eintragung im Grundbuch erwarben, also rückwirkend ab dem Jahr 1996.

Die Höhe der Überbaurente richtet sich nach dem Nutzungsverlust. Die Rentenzahlung soll den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstückes erleidet. Es handelt es hierbei nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern um einen reinen Wertausgleichsanspruch. Im vorliegenden Fall stünde Ihnen gegen den Nachbarn bei einer Überbauung von 10 qm eine Überbaurente ab dem Jahr 1996 zu, die Ihnen ein Sachverständiger ermitteln sollte.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.02.2011 | 12:53

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Stellungnahme vom Anwalt:
Die Frage wird ausführlich und unter Berücksichtigung der Problematik verständlich und vor allem umfassend anhand des Sachverhalts beantwortet. Die Bewertung ist vor diesem Hintergrund sonderbar.
FRAGESTELLER 03.02.2011 3,4/5,0
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