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Ablöse für Einbauküche

03.02.2014 20:28 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Im Staffelmietvertrag über eine Wohnung im Landkreis München vom März 2013, dessen Mietstaffelung bis 2022 reicht, steht : "Es wurde vereinbart, dass die Mieter die vorhandene Einbauküche entfernen und durch eine EBK nach ihren Vorstellungen ersetzen, die bei Auszug in der Wohnung verbleibt." Die Mieter haben dann eine sehr hochwertige EBK sowie Mückenschutzgitter, exakt passend zu den begrenzten Einbauverhältnissen, eingebaut. Diese Küche enthält jedoch - anders als die entfernte - keinen Kühlschrank mehr. Statt dessen haben die Mieter eine schrankhohe Kühl-Gefrier-Kombination im Wohnzimmer aufgestellt. Die neue EBK hat einschl. der Mückenschutzgitter, jedoch ohne die Kühl-Gefrier-Kombination nachgewiesenermaßen 11.369 € gekostet. Aus familiären Gründen haben die Mieter (ein Ehepaar) nunmehr zum 30.4.2014 gekündigt und wünschen natürlich eine Ablösung. Das Problem liegt nun a) für die Mieter darin, dass sie im Hinblick auf eine viel länger beabsichtigte Mietdauer (s. oben Staffelmietvertrag bis 2022) eine recht luxuriöse und entsprechend teure EBK investiert haben, und b) für uns, dass wir selbst diese sehr hübsche Wohnung dennoch nur mit einer wesentlich preiswerteren EBK um etwa 5.000 € ausgestattet hätten, während wir jetzt zusätzlich zu einer Ablösung noch mit rd. 1.000 € Unkosten für einen Kühlschrank mit Gefrierfach und den zugehörigen Umbau der abzulösenden EBK rechnen müssen.
Unsere Frage ist nun, in welcher Höhe die Ablösesumme erforderlich ist.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und des Honorars wie folgt beantworten:

Es gibt keine allgemein gültige Berechnungsformel für die Ablöse. Sie muss nur angemessen sein. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.

In Ihrem speziellen Fall würde ich folgende Berechnung vorschlagen, wobei die wirtschaftlichste Lösung für alle Beteiligten ein außergerichtlicher Vergleich ist.

Auch wenn Sie selbst wohl nie eine wertvolle Küche wie die der Mieter eingebaut hätten, ist die Wohnung dennoch durch die hochwertige Küche aufgewertet. Daher ist grundsätzlich auch der Wert dieser Küche maßgebend, zumal im Mietvertrag nichts näheres vereinbart wurde. Relevant ist der Wert der Küche in eingebautem und daher an die Räumlichkeiten angepasstem Zustand (OLG Köln 19 U 43/00 MDR 2001, 446 ). Dieser muss nicht Deckungsgleich mit dem Kaufpreis sein, letztlich Gewissheit brächte nur ein Gutachten. Von dem Wert ist noch der Wert für die Nutzung abzuziehen (LG Hamburg, WuM 1977, 141; AG Köln, WuM 1998, 345, Schmidt-Futterer, § 552 BGB , Rn. 9) Angesichts des noch jungen Alters dürfte jedoch wohl noch ein Wert von ca. 9.000,00 € angemessen sein (je nach Abschreibungsmethode). Umstritten ist, ob sich der Mieter außerdem anrechnen lassen muss, was er durch das Überlassen gespart hat (Kosten des Ausbaus und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands). Nicht zuletzt hatte ja auch die alte Küche ggf. noch einen Wert der noch mit anzurechnen wäre, denn mit dem Ausbau der alten Küche haben Sie ja einen Wertverlust erlitten.

Auch wertmindernd wirkt sich bei der Angemessenheit aus, dass der Mietvertrag längerfristig laufen sollte und es hier die Mieter waren, die die Beendigung des Mietverhältnisses verursacht haben. Aus Billigkeitsgründen wird auch dies Berücksichtigung finden müssen.

Wie gesagt müsste letztlich ein Gutachten die Frage der angemessenen Entschädigung klären. So ein Gutachten kostet aber auch schon mal gerne einige hundert Euro. Unter Berücksichtigung des vorgenannten dürfte ein Restwert zwischen 6.000,00 € und 7.000,00 € realistisch sein. Dies ist jedoch nur eine erste überschlägige Schätzung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 05.02.2014 3,8/5,0
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