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Ablehnung unseres Nachmieters


31.08.2006 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir haben einen normalen Mietvertrag mit 3- monatiger Kündigungsfrist, welcher z.zt. ungekündigt ist. Da wir vor 1,5 Jahren erst eingezogen sind und sehr viel Geld und Arbeit investiert haben ( Einbauküche, Laminat - mit Zuschuss des Vermieters und teure Jalousien) haben wir unseren Vermieter gefragt, ob wir einen Nachmieter stellen dürfen. Dies hat er uns erlaubt (per email und telefonisch). Über eine Annonce im Immoscout haben sich sehr viele Interessenten gemeldet. Wir haben dann einen der Interessenten ausgewählt und einen Vertrag abgeschlossen. Alle vom Vermieter angeforderten Unterlagen wurden von uns und vom potentiellen Nachmieter eingereicht. Die Wohnung war ursprünglich nur mit WBS zu bekommen, was ein geringes Einkommen voraussetzt. Da ich bei Einzug alleinerziehend und Studentin mit Teilzeitjob war und unsere vorgeschlagen Nachmieter zusammen über wesentlich mehr Einkommen verfügen, einer davon sogar im öffentliche Dienst tätig ist, wundern wir uns nun über die Ablehnung des Vermieters. Es hat sich nun inzwischen einer unserer Interessenten direkt an die Hausverwaltung gewendet und dieser Interessent soll nun die Wohnung bekommen ohne mit uns eine Vereinbarung über Laminat und Einbauküche zu schliessen. Derzeit ist unsere Wohnung jedoch ungekündigt. Was haben wir für Möglichkeiten? Laut mehrere BGH Urteile, darf doch der Vermieter unseren Nachmieter nur aus wichtigem Grund ablehnen, welcher offensichtlich nicht vorliegt.Kann der Vermieter willkürlich entscheiden? (Nachmieter haben bereits Selbstauskunft, Einkommensunterlagen und Mietschuldenfreiheit eingereicht)
31.08.2006 | 22:22

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in,

die von Ihnen eingestellte Online - Anfrage darf ich wie folgt beantworten:

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, auch wenn dieser einen geeigneten und zumutbaren, die Vertragsbedingungen uneingeschränkt übernehmenden Ersatzmieter stellt. Es muss nämlich dem Vermieter grundsätzlich freistehen, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und neue Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Eine Abmachung mit Ihrem Vermieter wurde nicht dahingehend getroffen, dass Sie den Nachmieter frei bestimmen können. Ohne diesbezügliche Vereinbarung mit dem Vermieter ist Ihre Lage daher problematisch.

Insbesondere besteht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter, mit demjenigen Ersatzmieter abzuschließen, der die höchste Ablöse bezahlen will ( LG Düsseldorf DWW 99, S. 156 ).

Wie sie aber selbst richtig erkannt haben hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass das Verhalten des Vermieters nicht gegen Treu und Glauben verstoßen darf ( BGH Az VIII ZR 244/02 ). Bei der Prüfung welcher Nachmieter dem Vermieter zumutbar ist müssen insbesondere persönliche Antipathien, fern liegende Befürchtungen, sowie eine objektiv nicht begründete negative Einstellung des Vermieters unberücksichtigt bleiben. Da die von Ihnen vorgeschlagenen Ersatzmieter bereits eine Selbstauskunft, Einkommensunterlagen und Mietschuldenfreiheit belegt bekommen haben, kann meineserachtens Ihr Vermieter diese nicht ohne weiteres ablehnen.

Ich muss Sie aber schon jetzt auf folgende Problematik aufmerksam machen:

Sollte es zum Rechtsstreit kommen, so sind zwar die Chancen günstig, dass Sie vorzeitig - also außerhalb der 3 - monatigen Kündigungsfrist - aus dem Vertrag entlassen werden. Von der Rechtsfolge der vorzeitigen Vertragentlassung ist jedoch die Frage zu trennen, ob der Vermieter mit dem von Ihnen vorgeschlagenen Vertragspartner einen neuen Mietvertrag abschließen muss ! Da diesbezüglich für den Vermieter kein sogenannter Kontrahierungszwang besteht, haben weder Sie noch der Nachmieter gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf Vertragsschluss.

Sollten Sie sich mit dem Vermieter also nicht einigen, so könnte leicht die Situation entstehen, dass Sie zwar aus dem Vertrag draußen sind, jedoch der vorgeschlagene Ersatzmieter Ihnen wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ( kein Mietvertrag ) die vereinbarte Ablöse nicht bezahlen muss. Außerdem könnte der Ersatzmieter Ihnen Probleme bereiten, wenn er nämlich darauf vertraut hat, dass der Mietvertrag zu Stande kommen wird, obgleich Sie wissen, dass eben diese Möglichkeit vom Vermieter abgelehnt wird.

Ich rate Ihnen daher in jedem Fall zunächst beim Vermieter und bei der Hausverwaltung nochmals nachzufragen, warum der von Ihnen vorgeschlagene Ersatzmieter nicht akzeptiert wird. Eine Ausflucht der Hausverwaltung dahingehend, dass die Wohnung bereits anderweitig vermietet ist erschein unglaubwürdig, da der Mietvertrag mit Ihnen ja noch besteht. Sie sollten um Ihre Verhandlungsposition zu stärken darauf hinweisen, dass Sie genausogut in der Wohnung bleiben können.

Ich befürchte, dass die dargestellte Rechtslage nicht ganz Ihren Vorstellungen entspricht. Hoffe aber dennoch, dass ich Ihnen mit der Auskunft zumindest eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht habe und verbleibe Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt






Rechtsanwalt Michael Kohberger

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