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Ablehnung eines Nachmieters


14.11.2006 23:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,
Seit 1.4.79 betreibe ich ein kleines TV- Elektro Geschäft.
Der Mietvertrag, zunächst befristet zum 30.3.89 wurde jeweils
vor Ablauf mittels Zusatzschreiben um weitere 5 Jahre verlängert.
Zuletzt am 15.3.04 vom 1.4.04 bis zum 31.3.2009.
Den Betrieb möchte ich nun zum Jahresende vorzeitig aufgeben und habe meinem Vermieter eine Nachmieterin zur Untervermietung tel. vorgeschlagen. Die Nachmieterin betreibt ein Brautmodengeschäft
in einem Nachbarort und würde sehr gerne ihr Geschäft verlegen
und meine jetzigen Betriebsräume als Untermieter oder auch Hauptmieter anmieten. Die Geschäftsfrau ist seriös und möchte Ihr
Geschäft verlegen weil Ihre Vermieterin gestorben ist und Ihre
jetzigen Mieträume von der Erbengemeinschaft verkauft werden soll.
Ausserdem wohnt sie hier im Ort und hat schon seit längerer Zeit den Wunsch Ihr Geschäft hierher am Ort zu verlegen.
Mein Vermieter lehnte meinen Vorschlag mit folgender Begründung
ab: Ein Brautmodengeschäft komme nicht in Frage weil wir schon
mal so einen Laden im Ort hatten und dieser nach 1 Jahr wieder
schliessen musste.
Ausserdem steht in meinem Mietvertrag unter §1
1b) vermietet werden: Die Geschäftsräume im EG des Hauses..., zur Benutzung als Verkaufsraum für Elektro-Radio u. Fernseh-Geräte-Artikel.
Und somit könne er den Nachmieter, da Branchenfremd ablehnen.
Unter §9 Benutzung der Mieträume, Untervermietung steht:
Der Mieter darf die Mieträume zu anderen als den in §1 bestimmten Zwecken nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters benutzen.
Wird die Erlaubnis verweigert,so berechtigt dies den Mieter nicht
zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses.
Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietererlaubnis besteht nur Ausnahmsweise unter der
Voraussetzung des §549 Abs. 2 BGB.
Meine Fragen: Welche Möglichkeiten gibt es um aus diesem Vertrag
herauszukommen? Darf der Vermieter meinen benannten Untermieter
ablehnen? Was besagt der § 549 Abs. 2 BGB?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
15.11.2006 | 01:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Grundsätzlich kommen zwei Wege für Ihre geplante "Geschäftsaufgabe" in Betracht:

( 1 ) eine fristlose Kündigung nachdem der Vermieter eine Untervermietung abgelehnt hat, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund zur Ablehnung vorgeliegt

oder

( 2 ) die Stellung eines soventen Nachmieters.

Beide Wege sind hier mit Hindernissen behaftet, zumal im Mietvertrag unter § 1 eine Benutzungsbeschränkung für eine bestimmte Branche vereinbart ist.

Eine abschließende Beurteilung der Sach - und Rechtslage kann ohne Einsicht in das gesamte Vertragswerk von mir nicht abgegeben werden. Meine weiteren Ausführungen hierzu beschränken sich daher auf eine unverbindliche erste Abschätzung der Rechtslage.

ZU 1: Grundsätzlich könnten Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn die Voraussetzungen des § 540 BGB vorliegen:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte. ( 1 ) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
( 2 )...

Zu obiger Gesetzeslage besteht insbesondere die Problematik der vertraglich vorgegebenen Eingrenzung des in Frage kommenden Personenkreises in Richtung Elektrohandel.

Unter Umständen können Sie nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Zustimmung zur Erweiterung des Mietzweckes haben. Außerdem könnte die Einschränkung unwirksam sein, wenn sie nämlich eine unangemessene Benachteiligung Ihrer Interessen ist. Einzelheiten sollten hierzu dringend von einem von Ihnen beauftragten Rechtsanwalt geprüft werden. Zu beachten ist insbesondere auch die Einbeziehung des § 549 Abs. 2 BGB ( a.F. ). Der zitierte § 549 Abs. 2 BGB ( a.F.) lautet jedenfalls wie folgt:

" Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach dem Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen; dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei angemessener Erhöhung des Mietzinses zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Der rechtswirksam vereinbarte Inhalt des Vertragswerks ist alles in allem äusserst fraglich, wobei gemäß § 305 c Abs. 2 BGB Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen.

ZU 2: Von der Untervermietung ist strikt die Frage zu trennen, ob der Mieter vorzeitig gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag Entlassung verlangen kann. Eine vertragliche Nachmietklausel zu Ihren Gunsten ist nicht erkennbar. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, so kommt die vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag nur dann in Betracht, wenn der Mieter einen sachlichen Grund nachweisen kann und darüber hinaus ein solventer Nachmieter benannt wird. Wirtschaftliche Schwierigkeiten sind kein solcher Grund, anders als etwa beispielsweise Berufsunfähigkeit. Auch zum Punkt der Nachmieterstellung ist die Problematik mit der vertraglichen Einschränkung auf den Elektro - und Fernsehhandel problematisch.

Alles in allem ist Ihnen dringend anzuraten, den Vertrag auf die von Ihnen erwünschte(n) Möglichkeit(en) juristisch genauer bei Einsicht in den gesamten Vertrag prüfen zu lassen. Alleine eine Vertragslaufzeit von 5 Jahren ergibt keine unzulässige Knebelung des Mieters, da solche Vertragslaufzeiten durchaus üblich sind. Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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