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Ablehnung einer Bauvoranfrage

| 24.04.2015 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Ein Vollgeschoss mit darüber liegendem Staffelgeschoss entspricht grundsätzlich noch der eingeschossigen Bauweise.

Sehr geehrte Damen und Herren,

heute wurde unsere Bauvoranfrage zum Bau einer Stadtvilla vom zuständigen Bauausschuss abgelehnt.

Wir haben von einem Architekten ein Haus planen lassen. Sehr wohl wissend, dass in diesem Baugebiet nur 1 Vollgeschoss errichtet werden darf, haben wir eine Art "Zwei-Drittel-Lösung" in Anspruch nehmen wollen: die Grundfläche des OGs beträgt nur 2/3 der Grundfläche des EGs. Unsere (mündliche) Information vorab war, dass dies ein gängiger Weg sei, trotzdem ein Haus mit zwei Geschossen bauen zu können. Trotz Erfüllung dieser Angaben, wurde unsere Bauvoranfrage gestern im Bauausschuss abgelehnt, mit der Begründung, dass dieses Haus nicht die Anforderungen an eine Eingeschossigkeit erfülle. Eine mündliche Aussage einer Kollegin des Bauausschusses ließ zuvor übrigens einen für uns positiven Entscheid erhoffen.

Wir haben ein Grundstück zu einem Preis erworben, der deutlich über den durchschnittlichen Grundstückspreisen der Stadt liegt, die selber in finanzieller Not ist. Es sind nicht viele junge Menschen, die hier in der Region bleiben, wir haben uns jedoch dafür entschieden. Nun werden uns Steine in den Weg gelegt, unser Traumhaus, in dem wir zusammen nach Möglichkeit bis zum Ende unserer Tage wohnen wollen, bauen zu können. Dabei handelt es sich unseres Wissens nach um eine reine Auslegungssache, was als Vollgeschoss zählt oder nicht. Wir sind ganz Feuer und Flamme für den Entwurf und möchten natürlich ungern solche weit reichenden Kompromisse eingehen, zumal eine Umplanung eine Abkehr von unserem Traummodell, der mediterranen Stadtvilla, bedeutet.

Können Sie uns weiter helfen? Wie können wir für unser Bauvorhaben argumentieren? Gibt es ein Gesetz, dass für uns positiv ausgelegt werden kann oder gab es gar Präzedenzfälle, die Ihnen bekannt sind?

Herzlichen Dank im Voraus,

Sehr geehrter Fragesteller,

dass die geplante Villa die Anforderungen des Bebauungsplans an eine eingeschossige Bauweise nach Auffassung der Behörde angeblich nicht erfüllt, kann auch an anderen Faktoren als dem des Staffelgeschosses liegen. Möglicherweise wurde das Dachgeschoss als Vollgeschoss gezählt.

Hier muss zunächst die genaue Begründung für die Ablehnung Ihrer Bauvoranfrage abgewartet und im Anschluss genau geprüft werden; ebenso der Bebauungsplan und die Planungsunterlagen des Architekten. Erst im Anschluss kann man Aussagen dazu treffen, ob Ihr Vorhaben so, wie es eingereicht wurde, eventuell doch zu genehmigen wäre oder ob kleinere Änderungen zu einer Genehmigungsfähigkeit führen.

Die Idee Ihres Architekten beruht darauf, dass, soweit nichts Abweichendes im Bebauungsplan geregelt ist, Staffelgeschosse (weniger als 2/3 der Grundfläche des Vollgeschosses) grundsätzlich nicht als Vollgeschosse zählen, so dass ein Gebäude mit einem Vollgeschoss und einem Staffelgeschoss noch zur eingeschossigen Bauweise zählt.

Die Regelungen zur Geschosszahl finden sich in den Landesbauordnungen und sind zum Teil leicht abweichend. Da Sie nicht mitgeteilt haben, in welchem Bundesland die Villa errichtet werden soll, erläutere ich Ihnen dies anhand der Landesbauordnung NRW:

Vollgeschosse sind nach der gesetzlichen Definition in § 2 Abs. 5 BauO NW Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel um mehr als 1,60 m über die Geländefläche hinausragen und eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.

Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.

Wenn also die vorgenannten Voraussetzungen in der Planung des Architekten berücksichtigt wurden und der Bebauungsplan nichts Abweichendes regelt, entspricht ein Vorhaben aus Vollgeschoss und Staffelgeschoss grundsätzlich der eingeschossigen Bauweise und wäre, bei Einhaltung aller anderen Vorschriften, auch so zu genehmigen.

Hat sich also Ihr Architekt an diese Vorgaben gehalten, ist das Vorhaben jedenfalls nicht wegen des geplanten Staffelgeschosses zu beanstanden.

Die in den Landesbauordnungen enthaltenen gesetzlichen Regelungen zur Berechnung von Geschossen sind eindeutig und nicht auslegbar. Daher gibt es hierzu auch weder Gerichtsentscheidungen, noch Präzedenzfälle, die heranzuziehen wären. Die genehmigungsfähige Planung obliegt dem von Ihnen beauftragten Architekten. Hat er alle Punkte, die im Bebauungsplan vorgegeben sind, berücksichtigt, kann das Vorhaben jedenfalls nicht wegen des geplanten Staffelgeschosses als gegen die eingeschossige Bauweise verstoßend abgelehnt worden sein.

Ich empfehle Ihnen daher, die schriftliche Begründung der Ablehnungsentscheidung abzuwarten und im Anschluss mit dem von Ihnen beauftragten Architekten zu erörtern. Möglicherweise ergibt sich dann ein konkreter Ansatzpunkt, und es kann durch eine kleinere Umplanung das Vorhaben doch noch verwirklicht werden.

An dem geplanten Staffelgeschoss kann die Ablehnung meiner Meinung nach nicht scheitern.

Abschließend bitte ich zu berücksichtigen, dass meine rechtliche Einschätzung vorliegend ohne Einsicht und Prüfung des Bebauungsplanes sowie der Planungsunterlagen erfolgt ist und allein auf Ihrer Sachverhaltsschilderung beruht und daher im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung auch nicht abschließend sein kann.


Ich hoffe dennoch, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2015 | 15:16

Sehr geehrter Herr Lemmer,

vielen Dank für Ihre zügige Antwort. Sie hat uns sehr viel Mut gemacht!

Wir bauen unser Haus in Halberstadt, Sachsen-Anhalt. Dazu gibt es einen Bebauungsplan, der eine eingeschossige Bauweise vorschreibt.

Die Damen und Herren des Bauausschusses, mit denen wir in der nächsten Woche ein Treffen vereinbart haben, berufen sich dabei auf den §87, Absatz 2 der Landesbauordnung Sachsen-Anhalt:

www.merseburg.de/media/.../Bauordnung%20Sachsen%20Anhalt.pdf

In diesem Absatz ist leider nicht von einem Staffelgeschoss, wie in unserem Fall, die Rede. Können wir uns trotzdem darauf beziehen oder gibt es andere Möglichkeiten? Wo sonst könnte denn ein Staffelgeschoss definiert sein, wenn nicht in der Landesbauordnung?

Vielleicht können Sie uns weiterhelfen, wie wir trotz dieses Paragraphen dafür argumentieren können, dass unser Haus ein eingeschossiger Bau ist.

Hier besteht leider keine Möglichkeit, ein Dokument anzuhängen. Wenn Sie wollen, können wir Ihnen den B-Plan und unseren Hausentwurf per email zukommen lassen. Das klärt vielleicht einige offene Fragen.

Mit bestem Dank im Voraus, Familie Kohl

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2015 | 18:35

Sehr geehrter Fragesteller,

hinsichtlich Ihrer Nachfrage muss ich zunächst darauf hinweisen, dass im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung, für die absolute Sonderkonditionen gelten, ausschließlich aufgrund des mitgeteilten Sachverhalts eine erste rechtliche Einschätzung zu erfolgen hat.

Die rechtliche Prüfung von Dokumenten ist dabei nicht Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit; daher ist das Übermitteln von Dokumenten auch nicht vorgesehen.

Hierfür empfiehlt sich die Schaltung einer Anwalt-Direktanfrage oder der Kontakt per E-Mail, so dass auch Unterlagen elektronisch übermittelt werden können.

Im Rahmen der Nachfragefunktion, darauf hatte ich bereits in meiner Ursprungsantwort hingewiesen, sind weder neue Fragen, noch modifizierte Sachverhaltsschilderungen, die ebenfalls eine erneute rechtliche Überprüfung erfordern, zulässig.

Eine Prüfung des Ihrem Vorhaben zugrundeliegenden Bebauungsplans sowie der Planungsunterlagen ist daher bei dem von Ihnen gebuchten Rechtsberatungsprüdukt nicht möglich. Hierfür ist ein neuer Auftrag zu erteilen.

Zu Ihrer Nachfrage:

Ansprechpartner ist vorliegend primär Ihr Architekt als Entwurfsverfasser. Ich kann mir nicht vorstellen, dass zu der Bauvoranfrage nicht schon eine Besprechung mit Ihrem Architekten stattgefunden hat.

Da es vielfältige Geschossarten (z.B. Sockelgeschoss, Attikageschoss, Staffelgeschoss u.v.a.) gibt, muss eine Landesbauordnung nicht die einzelnen Geschossarten definieren. Vielmehr reicht es aus, wie auch in der Landesbauordnung Sachsen-Anhalt, § 87, nur zu definieren, was ein Vollgeschoss ist, da sich hieraus im Umkehrschluss bereits ergibt, dass ein Geschoss, das die Voraussetzungen eines Vollgeschosses nicht erfüllt, eben auch kein Vollgeschoss ist, egal, wie man es aus architektonischer Sicht bezeichnen mag.


In Gebieten, in denen ein wirksamer Bebauungsplan vorliegt, wie bei Ihnen, gilt in Bezug auf die Berechnung von Vollgeschossen die Fassung derjenigen Landesbauordnung zum Zeitpunkt der Festsetzung des Bebauungsplans. Hier müssten Sie prüfen lassen, wann der Bebauungsplan wirksam geworden ist und welche Fassung der Landesbauordnung (oder gar einer historischen Bauordnung) zu diesem Zeitpunkt galt.


In der zur Zeit gültigen Landesbauordnung Sachsen-Anhalt vom 13.09.2013 ist in § 87 Abs. 2 definiert, was ein Vollgeschoss ist. Entspricht das vom Architekten geplante Staffelgeschoss nicht dieser Definition, handelt es sich auch nicht um ein Vollgeschoss, so dass die eingeschossige Bauweise eingehalten ist.

Da dies aufgrund von Ermittlungen zur Deckenhöhe etc. jedoch eine technische Frage ist, muss dies der Architekt beantworten.

Letztlich bleibt es bei meiner Einschätzung, dass - vorbehaltlich anderer Festsetzungen im Bebauungsplan - bei einer ordnungsgemäßen Planung die geplante Villa, wenn das zweite Geschoss kein Vollgeschoss ist (sondern hier eben ein Staffelgeschoss), zu genehmigen wäre.

Ich hoffe, Ihre ursprüngliche Anfrage damit abschließend beantwortet zu haben und darf mich nochmals für das mir entgegengebrachte Vertrauen bedanken.

Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.04.2015 | 11:53

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