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Ablehnung des Mietminderungsanspruchs


12.11.2006 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

infolge starker Schimmelbildung in der Duschkabine im Bad (der Hausverwaltung mit Schreiben vom 14.01.2006 angezeigt) habe ich die Miete für die Monate Februar bis Juni (in diesem Monat erfolgte der Austausch der Duschabtrennung) gemindert. Nunmehr lehnt die Hausverwaltung mit Schreiben vom 27.10.2006 jeglichen Anspruch auf die von mir vorgenommene Mietminderung unter dem Hinweis ab, von der zum Zwecke des Austauschs der Duschkabine tätig gewordenen Installationsfirma sei berichtet worden, ich hätte in der Duschkabine eine Dampfsauna betrieben und somit die Ursachen der vorgenannten Schimmelbildung selbst gesetzt. Überdies forderte mich die Hausverwaltung im gleichen Schreiben auf, ihnen mitzuteilen, in welcher Höhe ich mich an den, dem Wohnungseigentümer entstandenen Kosten für den vorgenannten Austausch der Duschkabine beteiligen wolle bzw. ihm diese ersetze.
Der o.a. Vorhalt des Betreibens einer Dampfsauna in der Duschkabine (und damit der zweckentfremdeten Nutzung des Bades) ist unzutreffend, da ich zu keiner Zeit weder in der Duschkabine noch im übrigen Bad eine Dampfsauna betrieben habe. Richtig ist vielmehr, dass ich bereits mit Wohnungsübernahme (dokumentiert im Wohnungsübergabe-Protokoll vom 17.05.2004) auf die defekten Gummidichtungen hingewiesen habe, ohne dass sich der Wohnungseigentümer veranlasst sah, diesen aufgezeigten Mangel beseitigen zu lassen.
Zu den Fragen:
1. Wie ist die unwahre Behauptung der Installationsfirma wider besseren Wissens (als Fachfirma in Sachen Sanitärtechnik sollte m.E. die Kenntnis unterstellt werden können, wie eine Dampfsauna aussieht) und deren ungeprüfte Weitergabe an den Wohnungseigentümer rechtlich zu würdigen?
2. Ist die von der Hausverwaltung im vorgenannten Schreiben geäußerte Ablehnung des Anspruchs der von mir vorgenommenen Mietminderung gerechtfertigt?
3. Wie ist die Forderung der Hausverwaltung, ich solle mitteilen, in welcher Höhe ich mich an den Kosten für den Austausch der Duschkabine beteiligen bzw. diese dem Eigentümer ersetzen werde, zu bewerten?
4. Rechtfertigt das, durch die von mir vorgenommene Mietminderung gegenwärtig entstandene Sollsaldo auf meinem Mietkonto eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch die Hausverwaltung?
5. Bemessen sich die von der Hausverwaltung "bei Vorliegen eines durch den Mieter unverschuldeten Mangels" (so der O-Ton des vorgenannten Schreibens) zugestandenen 5 % Minderungsquote tatsächlich auf die Nettokaltmiete oder ist es nicht vielmehr so, dass die Berechnung der Mietminderung von der
Bruttomiete auszugehen hat (BGH, Urteil vom 6.April 2005 – XII ZR 225/03)?
6. Ist die in der vorgenannten Frage angeführte Minderungsquote angemessen oder wäre eine höhere Mietminderung gerechtfertigt?

In Erwartung einer alsbaldigen Antwort verbleibe ich mit

freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

1.
Hat der Mieter eine vorhandene Schimmelbildung zu vertreten, besteht weder eine Berechtigung zur Mietminderung noch ein Anspruch auf Schadensbeseitigung. Vielmehr kann der Vermieter bei schuldhaftem Verhalten des Mieters Schadensersatzansprüche diesem gegenüber geltend machen. - Tritt Schimmel auf, muss zunächst der Vermieter in seinem Verantwortungsbereich liegende Schadensursachen ausräumen, bevor der Mieter seinerseits den Beweis erbringen muss, nicht durch fehlerhafteds Lüften die Schimmelbildung verursacht zu haben (vgl. AG Siegburg, WM 2005, S. 55). Insoweit ist in dem Hinweis der Hausverwaltung, die Installationsfirma habe geäußert, in dem Badezimmer sei eine Dampfsauna betrieben worden, der Versuch zu sehen, die in ihren Verantwortungsbereich fallenden Ursachen vollständig auszuräumen.

Eine Herabwürdigung Ihrer Person wird in der Äußerung der Fachfirma nicht gesehen werden können, so dass die Straftatbstände der üblen Nachrede und der Verleumdung (§§ 186, 187 StGB ) nicht einschlägig sein werden. Zwar kommt im Falle der Verbreitung unwahrer Tatsachenbehauptungen zivilrechtlich ein Anspruch auf Widerruf (§§ 823, 1004 BGB ) in Betracht. Voraussetzungen hierfür ist jedoch weiterhin, dass die Äußerung die Intimsphäre, die Privatsphäre oder einen anderen vertraulichen Bereich betreffen. Eine unmittelbare Ansehensminderung aufgrund der Äußerung der Fachfirma vermag ich nicht zu erkennen. Es kommt allerdings eine Haftung der Fachfirma nach § 826 BGB in Betracht. Hiernach ist derjenige, der in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich einen Schaden zufügt, zum Schadensersatz verpflichtet. Nach der Rechtsprechung fallen bewusst wahrheitswidrige falsche Auskünfte, von denen sich der Empfänger der Auskunft leiten läßt, unter § 826 BGB, so dass Sie die Fachfirma wegen evtl. Schadensersatzansprüche rein vorsorglich in Anspruch nehmen sollten.

2.
Ihr Vermieter wäre nur dann berechtigt, die einbehaltenen Mietminderungsbeträge von Ihnen zurückzufordern, wenn die Schimmelbildung nachweislich von Ihnen zu verteten ist. Nachdem die Behauptung der Fachfirma unwahr ist, wird die Hausverwaltung aufgrund anderer Umstände beweisen müssen, dass die Ursache der Schimmelbildung nicht in ihren Gefahrenbereich fällt. Insofern wird sie insbesondere zu widerlegen haben, dass die seit der Wohnungsübergabe defekten Gummidichtungen nicht Ursache für die Schimmelbildung sind. Kann außergerichtlich keine Einigung erzielt werden, müssten die Ursachen ggf. in einem Beweissicherungsverfahren durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

3.
Die Forderung der Hausverwaltung, die Kosten für den Austausch der Duschkabine zu ersetzen bzw. sich hieran anteilig zu beteiligen, ist dann begründet, wenn die Schimmelbildung ausschließlich von Ihnen verursacht wurde. Nach dem derzeitigen Sachstand steht Ihre Einstandspflicht jedoch keineswegs fest. Kann Ihnen auch kein falsches Lüftungs- oder Heizverhalten vorgeworfen werden, werden Sie die Ansprüche der Hausverwaltung zunächst als unbegründet zurückweisen können.

4.
Sobald die Mietminderungsbeträge eine Höhe von zwei Monatsmieten erreichen, ist der Vermieter formal berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB fristlos zu kündigen. Bei dem Vorliegen eines Mangels, der den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zum Teil aufhebt, ist der Mieter gem. § 536 Abs. 1 BGB jedoch von der Entrichtung des Mietzinses befreit, so dass ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vorliegt.

5. / 6.
Berechnungsgrundlage für die Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Betriebskostenpauschale oder einer Betriebskostenvorauszahlung. Mit von Ihnen zitierten Urteil vom 06.04.2005 hat der BGH die bis dahin bestehenden Unsicherheiten (Bruttokaltmiete oder Nettokaltmiete) aufgrund der gegensätzlichen Rechtsprechung beseitigt.

Die Höhe der Mietminderung bei einer Schimmelbildung im Badezimmer wird in der Rechtsprechung je nach Ausmaß mit rund 10 % bis zu 30 % (vgl. AG Siegburg, WM 2005, S. 55) bewertet. Ist lediglich ein Fechtigkeitsfleck an der Decke vorhanden, wird eine Mietminderungsquote von 5 % angemessen sein (vgl. AG Kassel WM 1993, S. 606). Nachdem die Duchkabine ausgewechselt werden muss, dürfte die Schimmelbildung erheblich sein, so dass die Quote von 5 % als zu niedrig angesehen werden muss.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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