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Ablehnung der Haftung durch einen Subunternehmer des Bauträgers


13.03.2007 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben in 2004/2005 ein Haus gebaut. Ende 2005 ging der Bauträger dann in Konkurs. Zwischenzeiltlich haben wir Probleme mit den Rollläden (klemmen und ein Antrieb defekt) und mit den Haustüren (undicht). Der Subunternehmer des Bauträgers, der die Arbeiten seinerzeit ausgeführt hat, hat auf 2 Faxe nicht reagiert. Auf unsere telefonische Nachfrage, warum er nicht antwortet, erklärte er uns, dass nicht er, sondern nur der in Konkurs gegangene Bauträger haftet. Im Bauwerksvertrag mit dem Bauträger haben wir seinerzeit unter dem Punkt Gewährleistung vereinbart, dass sich die Gewährleistung nach VOB Teil B richtet und, Text: "Unter der Voraussetzung, dass sich der Auftragnehmer der Gewähleistung entzieht, tritt die AN hiermit hilfsweise sämtliche Gewährleistungsansprüche, die ihr gegenüber Dritten zustehen, an den Auftraggeber ab."
Unsere Frage ist: Haben wir damit eine rechtliche Handhabe, den Subunternehmer zur Behebung der Mängel zu zwingen?

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die Sach- und Rechtslagelage - lassen Sie mich das bitte vorwegschicken - ist recht kompliziert und bedarf mit Sicherheit einer näher gehenden Prüfung. Ich bezweifle, dass im Rahmen dieser Plattform eine abschließende Lösung gefunden werden kann, da die Vertragsverhältnisse genau durchleuchtet werden müssen und auch bei Nachfragen meinerseits immer nur ein kleiner Ausschnitt beleuchtet werden kann, der keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

Ihr Fall wird etwas übersichtlicher, wenn Sie sich einmal die die einzelnen Vertragsverhältnisse vor Augen führen:

Sie haben zunächst nur einen Vertrag mit dem Bauträger geschlossen, weshalb Sie grundsätzlich auch nur gegen diesen einen Anspruch auf Sachmängelgewährleistung geltend machen können. Der Bauträger wiederum hat seinerseits mit mehreren Subunternehmern Verträge über die Ausführung der einzelnen Gewerke geschlossen, weshalb die Subunternehmer grundsätzlich nur dem Bauträger zur Sachmängelgewährleistung verpflichtet sind. Zwischen Ihnen und den einzelnen Subunternehmern bestehen somit keine direkten vertraglichen Verbindungen.

Grundsätzlich kann jedoch zwischen Bauträger und Erwerber eine für den Fall der Insolvenz des Bauträgers (aufschiebend bedingte) Abtretung von Gewährleistungsansprüchen des insolventen Bauträgers gegenüber seinen eigenen Subunternehmern an den Erwerber vereinbart werden. Inwieweit diese Abtretung in Ihrem Fall jedoch tatsächlich wirksam ist, kann man erst nach einer genauen Prüfung des Vertrages feststellen. Der Wortlaut Ihrer vertraglichen Regelung legt nämlich nahe, dass eine Abtretung nur für den Fall vereinbart ist, dass sich der Bauträger der Gewährleistung verweigert (Wortlaut: „ …entzieht …“). Dies wäre bei einer u.U. unverschuldeten Insolvenz jedoch nicht der Fall. Im Übrigen könnte die komplette Vereinbarung unwirksam sein, wenn Sie wegen Sachmängeln auf die Bauhandwerker verwiesen werden und der Bauträger seine eigene Haftung vollständig ausschließt oder von der vorherigen Geltendmachung gegenüber den anderen Baubeteiligten abhängig macht. Inwieweit dies der Fall ist, kann ich bei Ihnen ebenfalls nicht ersehen.

Bitte beachten Sie, dass Gewährleistungsansprüche auch durch eine Gewährleistungsbürgschaft abgesichert sein können. Dann könnten Sie diese in Anspruch nehmen. Inwieweit eine solche Bürgschaft in Ihrem Fall jedoch vereinbart wurde, kann ich mangels weiterer Angaben nicht erkennen.

Ich kann Ihnen aufgrund der komplizierten Rechtslage nur dringend raten, das gesamte Vertragsverhältnis durch einen auf privates Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen, wenn Sie auf eine verwertbare Lösung Ihres Problems Wert legen. Der Rechtsanwalt kann dann auch prüfen, ob im Rahmen des Insolvenzverfahrens eine Nachbesserung gegenüber dem Insolvenzverwalter verlangt werden kann (oder ob der Schadensersatzanspruch zur Tabelle angemeldet werden muss, was im Regelfall nur zu einer geringen Quote führt) und inwieweit es überhaupt Sinn macht, im Falle einer wirksamen Ansprüche gegen die Subunternehmer vorzugehen (falls diese - wovon im Regelfall ohnehin auszugehen ist - noch eigene Ansprüche gegen den Bauträger haben, mit denen sie u.U. aufrechnen können).

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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