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Ablehnung Bauvoranfrage


26.08.2007 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Mein Vater erwarb in vorweggenommener Erbfolge 1978 ein 1554 qm großes Grundstück mit landwirtschaftlich ausgewiesener Nutzung. Er stellte einen Bauantrag für den Bau eines Einfamilienhauses. Dadurch wurde das gesamte Grundstück in Bauland umgewandelt. Er errichtete darauf ein Einfamilienhaus. Im Jahr 1999 wurde ein Abwasserkanal in der Straße gelegt. Da sich die Anschlusskosten hierfür pro qm Baulandsfläche berechnen, teilte mein Vater das Grundstück in 647 qm tatsächliche Nutzung Gebäude- und Freifläche, Wohnen und 907 qm Ackerland, um die beträchtlichen Kosten zu sparen.
In diesem Jahr werde ich in vorweggenommener Erbfolge durch Schenkung einen Teil dieses Grundstücks (980 qm) erhalten. Dort möchte ich mit meiner Freundin ein Einfamilienhaus errichten. Das Grundstück liegt an einer Sackgasse, die schon vor dem Bau sämtlicher Häuser in der Strasse voll erschlossen war. Sie ist an der linken Straßenseite bis zum Ende bebaut, an der rechten Seite stehen nur zwei Häuser. Das letzte Haus ist das meines Vaters. Unser Haus würde diese Reihe auf der rechten Seite fortsetzen und sich nach Art, Maß und Bauweise in die nähere Umgebung einfügen.
Bei einer Bauberatung beim Landkreis teilte man uns mit, dass keine prinzipiellen Bedenken für eine Bebauung des Grundstücks bestehen.
Nach eingereichter Bauvoranfrage bei der Samtgemeinde bekamen wir nach einer Woche die Mitteilung vom Bauamtsleiter dieser Behörde, dass eine Bebauung aufgrund des vorliegenden Flächennutzungsplans nicht möglich sei. Die Fläche ist als landwirtschaftlich genutzt ausgewiesen. Ein Bebauungsplan existiert nicht.
Kann man uns dieses Bauvorhaben aufgrund des Flächennutzungsplanes verwehren? Es handelt sich hier schließlich um eine Fläche, die ursprünglich als Bauland vorgesehen war. Laut mündlicher Aussage des Landkreises befindet sich das Grundstück im Innenbereich des Ortes.

Liebe Grüße und vielen Dank im voraus

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Sehr geehrter Ratsuchender,

entscheidend ist zunächst, ob das Grundstück bzw. der zur Bebauung beabsichtigte Teil dem Außenbereich oder dem Innenbereich zuzuordnen ist. Dies könnte hier insbesondere problematisch sein, weil es sich wohl um das letzte Haus der bebauten Baureihe handelt und dann wohl im Anschluss an dieses Haus eine weitere Bebauung erfolgen soll.

Entscheidend ist die Frage, ob ein Bebauungszusammenhang besteht.

Denn der Bebauungszusammenhang endet grundsätzlich mit der letzten vorhandenen Bebauung. Die sich ihr anschließenden im städtebaulichen Sinne selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich. Auf Grundstücksgrenzen oder Darstellungen des Flächennutzungplanes kommt es hierbei nicht an. Hieraus folgt, dass die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich nicht schematisch gezogen werden kann. Bei der Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist es aber auch denkbar, dass die auf einem Grundstück vorhandene Bebauung nicht das gesamte Grundstück mit in den Innenbereich hineinzieht, sondern vielmehr die Innenbereichsgrenze inmitten des Grundstücks verläuft. In einem solchen Fall liegt ein Abschluss des Bebauungszusammenhangs vor, obwohl das Grundstück noch mehr oder weniger weit über diese Grenze hinaus reicht. Das Grundstück ist in einem solchen Fall, auch wenn es bebaut ist, nicht in seiner vollen Ausdehnung dem Innenbereich zuzurechnen. Im Einzelfall können auch an das letzte bebaute Grundstück angrenzende unbebaute Flächen noch dem Innenbereich zuzurechnen sein, insbesondere wenn sie durch besondere topographische Merkmale oder auch Straßen deutlich von der freien Landschaft getrennt sind und selber die Größe einer Baulücke nicht überschreiten.

Insbesondere ist hier also die Frage der Innebereichzugehörigkeit entscheidend. Hierzu sollte weiterer rechtlicher Rat nach weiterer eingehender Darlegung der Grundstückslage unter Berücksichtigung der Umgebung eingeholt werden.

Die Abgrenzung hat im Einzelfall zu erfolgen, wobei zu beachten ist, daß im Innenbereich grds. gebaut werden darf, während im Außenbereich für die nicht privilegierten Vorhaben ein Bauverbot besteht. Die Gemeinde kann gem. § 34 Abs.4 BauGB aber auch durch Satzung die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich festlegen sowie bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen oder einzelne Außenbereichsgrundstücke als Innenbereich bzw. als im Zusammenhang bebaut festlegen. Die Satzung kann durch Normenkontrolle iSv. § 47 VwGO überprüft werden.

Es kommt dann in der Folge auf die Frage des Einfügens an.

Kommt man nach eingehender weiterer Prüfung zum Ergebnis, dass das Grundstück im Außenbereich liegt, kann in der Tat die Festsetzungen des Flächennutzungsplanes von entscheidender Bedeutung sein.


Der Flächennutzungsplan bildet die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes einer Kommune ab, § 5 Abs. 1 BauGB. Er umfasst grundsätzlich das gesamte Gemeindegebiet. Eine Ausgrenzung einzelner Flächen ist nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 S. 2 BauGB denkbar.
Die unterschiedlichen Möglichkeiten gemeindlicher Festsetzungen ergeben sich insbesondere aus dem nicht abschließenden Katalog des § 5 Abs. 2 BauGB. Da das Recht, mittels eines Flächennutzungsplanes die gemeindliche Entwicklung darzustellen, unmittelbarer Ausfluss der dem kommunalen Selbstverwaltungsrecht zuzuordnenden kommunalen Planungshoheit, kann die Gemeinde weitere Nutzungen ihres Gebietes vorsehen. Die Ziele und Begründungen hat die Gemeinde nachvollziehbar in einem Erläuterungsbericht dem Plan beizufügen. Der Planungshorizont wird gewöhnlich auf mindestens 10 oder 12 Jahre angegeben.

Der Flächennutzungsplan ist zugleich Teil der Raumordnung- und Landesplanung, mittels derer die Entwicklung der gesamten bundesrepublikanischen Erdoberfläche mehrstufig abgebildet wird. Daher darf der Flächennutzungsplan den landesplanerischen Festsetzungen nicht widersprechen.

Der Flächennutzungsplan kann einer Baugenehmigung bei Beurteilung als Außenbereich planungsrechtlich entgegenstehen, wenn die beabsichtigte Nutzung dessen Festsetzungen widerspricht, vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB.

Soweit bereits ein ablehnender rechtmittelfähiger Bescheid vorliegt, sollte nach weiterer tatsächlicher und rechtlicher Prüfung entschieden werden, ob fristgerecht Widerspruch, ggf. anschließend Klage eingereicht werden soll. Bitte achten Sie hier unbedingt auf die Widerspruchsfrist. Liegt ein entsprechender Bescheid noch nicht vor, so sollte man ggf. die Grundstücksituation nochmals mit dem Bauamt abklären, mit dem Ziel, dass die Gemeinde das Grundstück ebenfalls als im Innenbereich liegende betrachtet. Hier sollte ggf. auch auf die oben beschriebenen Möglichkeiten nach § 34 Abs.4 BauGB hingewiesen werden.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2007 | 15:18

Sehr geehrter Herr Mohr,

vielen Dank für die umfassende Beantwortung unserer Frage. Wir haben jedoch noch eine Nachfrage. In unserem Fall spricht unserer Meinung nach sehr viel dafür, das Grundstück zum Innenbereich zu zählen. Einige Urteile des BVerwG bestärken uns in unserer Auffassung. Um für uns völlige Klarheit zu schaffen, würden wir gern von Ihnen wissen, ob ein Flächennutzungsplan für den Innenbereich in irgend einer Form herangezogen werden kann. Oder ist es tatsächlich geltendes Recht, dass ein Grundstück im Innenbereich grundsätzlich Bauland ist?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2007 | 20:44

Zur Beurteilung der Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich hat sich das Gesetz für eine negative Abgrenzung entschieden. Außenbereich ist damit nicht gleich zu setzen mit Vorstellungen wie „weitab von jeder Bebauung" oder „in der freien Natur". Keine Rolle spielt eben auch, welche Darstellungen der Flächennutzungsplan vorsieht! Der Flächennutzungsplan ist nur behördenverbindlich, nicht für den Bürger. Außenbereich ist vielmehr juristisch und als sich negativ vom Innenbereich abgrenzender Begriff definiert. Mit anderen Worten: Unterfällt eine Fläche nicht dem Innenbereich und befindet sie sich nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie außerhalb einer durch Fachplanung überplanten Fläche, liegt sie logischerweise im Außenbereich.

Liegt demnach eine bebaubare Fläche im Innenbereich - was Tatsachenfrage ist - und liegen die weiteren Voraussetzungen des § 34 BauGB vor, so besteht ein Baurecht.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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