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Abhängig vom Makler ???

08.04.2015 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Zusammenfassung: Zum Provisionsanspruch eines Maklers.

Guten Tag,

mir wurde eine immobilie von einem Makler vorgestellt. Ich habe dann eine Besichtungsbescheinigung unterschrieben.
Leider konnte ich mich mit dem Makler nicht einigen.

Der Verkäufer der Immobilie hat keinen Vertrag mit dem Makler und möchte sein Haus nun wieder privat verkaufen.

Meine Frage: Kann ich diese immobilie auch ohne Makler kaufen direkt oder bin ich an die unterschriebene Bescheinigung gebunden ? Wenn ja, wie lange ?

Gibt es andere Wege, diese immobilie zu bekommen?

MfG

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist klarzustellen, dass Sie die Immobilie nie vom Makler sondern immer direkt vom Verkäufer erwerben. Theoretisch ist dies vorliegend auch ohne eine weitere Beteiligung des Maklers möglich. Allerdings stellt sich stets die Frage nach dem Provisionsanspruch.
Ein Provisionsanspruch des Maklers besteht, wenn er einen Vertrag vermittelt hat. Rechtlich ausreichend ist hierzu, wenn er Ihnen die Gelegenheit einräumte mit dem Verkäufer in Verhandlungen zu treten und der Vertrag dann tatsächlich zustande kommt.

Insoweit ist die einzige Möglichkeit zunächst, wenn die Leistung des Maklers nicht mehr ursächlich für den Vertragsschluss war. Dies kann sich aufgrund einer hohen Preisdifferenz zwischen Angebotspreis und tatsächlich vereinbartem Preis ergeben. Hierüber kann man sich ab einer Differenz von etwa 25 % Gedanken machen (vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2014 - III ZR 530/13).

Eine weitere Grenze wäre, wenn zwischen Angebot durch Makler und dem späteren Vertragsschluss ein längerer Zeitraum liegt. Dies wurde beispielsweise bei einem Zeitraum von 2 Jahren bejaht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 09-07-1993 - 7 U 18/93)

Weitere Möglichkeiten sehe ich nicht. In diesem Zusammenhang erlaube ich mir jedoch auf einen aktuellen Beitrag von mir zum Thema Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zu verweisen: http://www.123recht.net/Das-Widerrufsrecht-bei-Maklervertraegen-ein-aktueller-Praxisueberblick-__a156380.html In der Praxis besteht hier teilweise die Möglichkeit den Maklervertrag zu widerrufen und damit dem Provisionsanspruch zu entgehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2015 | 21:24

Sehr geehrter Herr Anwalt,

ich zitiere :
Zunächst ist klarzustellen, dass Sie die Immobilie nie vom Makler sondern immer direkt vom Verkäufer erwerben. Theoretisch ist dies vorliegend auch ohne eine weitere Beteiligung des Maklers möglich. Allerdings stellt sich stets die Frage nach dem Provisionsanspruch.
Ein Provisionsanspruch des Maklers besteht, wenn er einen Vertrag vermittelt hat. Rechtlich ausreichend ist hierzu, wenn er Ihnen die Gelegenheit einräumte mit dem Verkäufer in Verhandlungen zu treten und der Vertrag dann tatsächlich zustande kommt.

Frage dazu : Ich habe eine Bestätigung des Maklers vorliegen, dass eine gemeinsame Besichtigung stattfand und mir das objekt vorher nicht bekannt war.
Kann ich diesen "Vertrag" noch widerrufen oder bin ich gebunden? Der Makler hat mich nicht über die Widerrufsmöglichkeit informiert.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2015 | 22:25

Die Bestätigung dass eine gemeinsame Besichtigung stattfand hilft hier dem Makler nichts. Entscheidende Frage ist, wann ein Maklervertrag zustande kam und wie er zustande kam.

In der Regel kommt ein Maklervertrag heute durch Fernkommunikationsmittel zustande. Der moderne Makler inseriert seine Angebote in einschlägigen Online-Portalen. Erste Objektinfos werden in der Regel per E-Mail – also durch Fernkommunikationsmittel - ausgetauscht. Je nach Umfang der bereits vor Besichtigung eines Objektes ausgetauschten Informationen, wird dies im Regelfall bereits ausreichen, um einen verbindlichen Vertragsschluss anzunehmen. Das ist jedoch im Detail zu prüfen. Gerne lassen Sie mir hier die entsprechenden Unterlagen, am Besten auch die bei der Besichtigung unterzeichnete Vereinbarung zukommen.

Liegt sodann ein Vertragsschluss über Fernkommunikationsmittel vor, so besteht ein Widerrufsrecht. Ein Wertersatz ist nicht zu leisten, weil hierfür eine ordnungsgemäße Belehrung über den Wertersatz erforderlich wäre.

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