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Abgrenzung Maklerprovision zu zusätzlicher Dienstleistung (Maklerrecht/Vertragsrecht


24.12.2011 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

Es geht um zwei zusätzliche Zahlungen und der Notwendigkeit der Leistungsabgrenzung und ggfs. einzelnen einklagbaren Leistungen zu einem bereits vorhandenen Provisionsvertrag vom Käufer an den Makler. Eine Antwort bis morgen mittag (25.12.) wäre prima. Dankeschön
Hierzu zum Hintergrundverständnis für Sie:
- 7,14 % Provision bezogen auf den Kaufpreis. (Dieser Vertrag wurde bereits 'ganz normal' geschlossen)
- 3.000 € für den Dienstleistungsvertrag bzgl 3-monatiger Beratung (hierbei geht vor allem um die klare Trennung von Maklerleistung und Berater/Serviceleistung)siehe hierzu Entwurf;
- vom Käufer ausgelobter zusätzliche Prämie ("Erfolgshonorar"?) von 2/3 der Differenz zwischen bisherigem Verkaufspreis von 100.000 € und nochmals reduziertem Preis. Ist handschriftliche Mitteilung des Käufers so gültig und ggfs. "einklagbar", da ich ja mehr Verhandlungsaufwand habe etc.)? (siehe unten)
Für Rückfragen erreichen sie mich heute zwischen 12:30 und 16:00 Uhr und morgen zwischen 9 und 16:00 Uhr, auch telefonisch.
Vielen Danke und beste Grüße zum Weihnachtsfest,

Handschriftliche Mitteilung in Form einer Erfolgsprämie an uns in folgender Formulierung:
Hallo Herr und Herr
Danke für die bisher geleisteten Schritte zur Vermittlung der Kaufmöglichkeit der vermieteten Wohnung WE XX in der yyStr. Ich möchte Sie hiermit bitten, den Kaufpreis von 100.000 € zu reduzieren. Mir ist klar, daß das aufgrund der hohen Nachfrage dieses Unterfangen nicht einfach ist, weswegen ich ihnen als Anreiz anbiete, daß Sie zwei Drittel der Kaufpreisreduzierung als zusätzlich zur Maklerprovision ("also oben drauf") für sich behalten können. Beispiel: Wenn Sie es schaffen, den Kaufpreis um z.B. 9.000 Euro zu reduzieren, dann profitieren Sie mit 6.000 Euro davon und wir mit 3.000 Euro. Dieser Maßstab gilt natürlich auch für andere Beträge. Wir würden ihnen dieses zusätzliche Erfolgshonorar nach Verzicht des Mieters auf sein Vorkaufsrechts innerhalb von 5 Werktagen auf ihr Geschäftskonto bezahlen.
Zur Klärung für uns alle nochmal die Gesamtmodalitäten in Stichworten:
- 7,14 % Provision bezogen auf den Kaufpreis.
- 3.000 € für den Dienstleistungsvertrag bzgl 3-monatiger Beratung
- 2/3 der reduzierten Summe in Bezug zum Kaufpreis von 100.000 Euro als Erfolgshonorar
Danke für ihre weiteren Bemühungen und viel Glück für uns alle.
Ort, Datum Käufer 1 / Käufer 2

.Dienstleistungsvertrag zwischen Käuferpaar und Immobilien Dienstleister 1 und Immobilien Dienstleister 2
Für eine Monatspauschale von Brutto 1.000 (bereits incl. 19% Mwst) erhalten Käufer ab Kaufvertragsbeurkundung (oder Übergabedatum, noch unsicher…) der Wohnung WE xx als Dienstleistung pauschale Beratungsleistungen per Telefon bzw. bei Ortsterminen hinsichtlich Fragen allgemeiner Art zu ihrer gekauften und bereits vermieteten Eigentumswohnung. Die Beratungszeit ist auf 3 Monate = 3.000 begrenzt, kann aber von den Parteien im gemeinsamen Verständnis verlängert werden.
Konkret umfasst die Beratung folgende Punkte:
Der Immob.Dienstleister 1 mit Erfahrungen aus früherer Mitarbeit bei einer Hausverwaltung versteht sich als Berater hinsichtlich auftretender Fragen bzgl. der WE xx zum Neueinstieg in die WEG zu Themen wie laufende Instandhaltung, Wirtschaftsplan etc.
Der Immobilienvermittler 2 mit Projektentwicklungserfahrungen von Immobilien versteht sich als Ansprechpartner hinsichtlich auftretender Fragen bzgl. der Auswahl von bauausführenden Firmen in Bezug auf einzelner Baumaßnahmen in der Wohnung.
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, daß die Beratung frei von jeglicher rechtlicher Haftung - außer bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit - ist und die Aufgaben und Fachberatungen von Handwerksfirmen, Architekten oder Juristen nicht ersetzen kann oder will sondern in ihrem Charakter als anfänglich iniatiatorisch bzw.den laufenden Betrieb ergänzend und reflektierend zu verstehen ist.
Die Bezahlung der Rechnung erfolgt per Vorkasse nach Kaufvertragsbeurkundung innerhalb von 5 Werktagen auf das Konto zz
Sollte der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben und es in diesen zwei Monaten zu keiner weiteren Beratungsleistung gekommen sein, erhält Käufer das Beratungshonorar in Gänze zurückerstattet. Sollte es in diesen zwei Monaten ab Kaufvertragsberurkundung bereits zu umfangreicheren Beratungen gekommen sein, so erhält Käufer das Beratungshonorar abzüglich einer Aufwandspauschale von 1.000 brutto (bereits incl. Mwst) zurück.
Die Beratungsleistung der beiden wirtschaftlich voneinander unabhängigen 1 und 2 ist begrenzt auf 3 Monate ab dem Zeitpunkt der Übergabe und endet innerhalb des Jahres 2012, wen dies nicht von beiden Parteien einverständlich verlängert wird.
Ort, den……….. Ort, den………….. ……………………….
(Ort, Datum)

……………………………… ……………………… …………………………
Auftraggeber Auftragnehmer 1 Auftragnehmer2




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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Auf dieser Plattform hat der Anwalt nur 2 Stunden für seine Antwort. Sie haben aber die Möglichkeit eine kostenfreie Nachfrage zu stellen, bei deren Beantwortung kein Zeitlimit besteht. Ich kann weiter meine Antwort auch später ergänzen.


Grundsätzlich ist der Maklervertrag dispositv, die Vertragsparteien können ihr Verhältnis frei gestalten und auch Mischformen mit anderen Vertragstypen vereinbaren (Palandt-Sprau, vor § 652, Rn. 4). Allerdings ist das zusätzliche Provisionsversprechen des Käufers für den Fall der Herabsetzung des Kaufpreises ein Teil des Maklervertrages, weil hier nur die Höhe der Provision verändert wird. Gegen die Wirksamkeit bestehen keine Bedenken, Sie sollten aber das Angebot des Kaufinteressenten ausdrücklich annehmen.
Einzeln einklagbar wäre die Zusatzprovision nicht weil diese immer das Schicksal des Hauptvertrages teilt. Es ist aber generell möglich eine Provision unabhängig vom Erfolg zu vereinbaren, aber nicht per AGB sondern nur durch Individualvereinbarung.

Ein Dienstvertrag kann neben dem Maklervertrag wirksam vereinbart werden, wobei bei gewissen Nebenleistungen des Maklers von einem Maklerdienstvertrag ausgegangen wird, bei dem der Vertrag Maklervertrag bleibt, mit der Folge das es ohne Erfolg keinen Vergütungesanspruch gibt. Der Vertrag darf daher nicht per AGB zustande kommen, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Wenn etwa der Makler die Vermietung einer Wohnung des Käufers übernimmt, dann ist dies Teil des Maklervertrages.

Sie sollten daher, wie vorgesehen, einen eigenständigen Vertrag schließen und in diesem festhalten, dass er nicht Teil des Maklervertrages ist und von diesem unabhängig sein soll. Desweiteren sollten Sie konkreter aufführen, was Inhalt der Beratungsleistung sein soll, weil man dann besser die Abgrenzung zu Nebenpflichten aus dem Maklervertrag vornehmen kann. Man könnte etwa aufnehmen, dass die Beschlussammlung mit dem Käufer erörtert wird.

Ich würde auch ein Kündigungsrecht einbauen, weil nicht ganz klar ist, ob die Leistung mit dem Entgelt im Verhältnis steht.
Man könnte nach Ablauf eines Monats ein Kündiungsrecht zum Ablauf des zweiten Monats aufnehmen.

Grundsätzlich wäre der eigenständige Vertrag, einklagbar und unabhängig wirksam.

Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung.



Bitte bedenken Sie, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten Beurteilung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeits- und Familienrecht

Paulistr. 10
31061 Alfeld
Tel.05181/5013
Fax 24163
mail:anwaltwoehler@googlemail.com

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