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Abgrenzung, ob 'Sonderwunsch' eine Grundleistung oder eine Sonderleistung ist

| 14.03.2015 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrter Anwalt,
wir haben eine Wohnung in einem Neubauobjekt von einem Bauträger gekauft. Das Objekt ist noch nicht fertiggestellt (seit 1,5 Jahren Bauverzug). Laut Kaufvertrag haben wir keine "Zwischenabnahmen" vereinbart. Wir werden nach Fertigstellung abnehmen.

Jetzt bekommen wir Rechnungen von Handwerkern bzw. dem Generalunternehmer bzgl. angeblicher "Sonderwünsche". Wir würden gerne wissen, ob wir einen Vertrag mit dem Handwerker bzw. Generalunternehmer geschlossen haben oder weiterhin mit dem Bauträger. Somit würden wir wissen, an wen wir das Geld bezahlen müssen. Dieser Vertragspartner wäre dann auch für uns derjenige, der für die Gewährleistung haften würde.

Das Bauvorhaben weißt erhebliche Mängel auf. Wir haben inzwischen Baustellenverbot, so dass wir den Zustand nicht mehr beurteilen können.
Das Verhältnis zum Bauträger ist äußerst schlecht, so dass wir unser Geld schützen wollen. Deswegen ist unser Interesse, Geld für Mehrkosten direkt mit dem Bauträger abzurechnen und nicht mit den Handwerkern - wir würden das Geld einbehalten bis zur Wohnungsübergabe.

Hier unser eigentliches Problem: Mit wem sind wir einen Kaufvertrag bzgl. Mehrkosten eingegangen?
Anbei haben ich 3 Themen beschrieben, die allerdings sehr ähnlich sind.


Mit Schreiben vom 18.06.2013 wurde uns mitgeteilt, dass die Firma GU als GU (Generalunternehmer) eingesetzt wird. Unser Ansprechpartner war Herr GU.
Wir sollten alle Sonderwünsche mit ihm abstimmen.
Somit sind wir bei Bemusterung von Fliesen, Bad usw. davon ausgegangen, dass wir wenn wir mit dem GU reden, dieser als Erfüllungsgehilfe des Bauträgers agiert und wir die Mehrkosten mit dem Bauträger verrechnen, so dass der Bauträger auch für diese Mehrleistungen Gewährleistung übernimmt.


1. Fliesen
Baubeschreibung: Bodenfliesen weiß/marmoriert Abriebgruppe IV. Materialpreis 35,00 €/m2 inkl. Vorlegematerial und MwSt. Format 15x15 bis 30x60cm

Ablauf war folgender:
Herr GU nannte uns verschiedene Firmen/Großhändler, bei der wir Fliesen aussuchen sollten. Wir haben Herrn GU die ausgesuchten Fliesen per Email geschickt. Ein Angebot bzgl. Mehrkosten haben wir nicht bekommen. Da die Fliesenfirma uns die Kosten der Fliesen sagte, konnten wir uns den ungefähren Mehrpreis ausrechnen, den wir Herrn GU mitteilten (60 x 60 cm, 55 €/m2). Der GU sagte uns, dass das geänderte Format keine Mehrkosten bzgl. Vorlegearbeiten bedeute.
Der Bauträger behauptet, dass wir einen separaten Kaufvertrag bzgl. Fliesen mit der Firma GU geschlossen hätten. Aus unserer Sicht haben wir nur bemustert und unsere Auswahl dem Erfüllungsgehilfen (GU) des Bauträgers mitgeteilt.
Aus unserer Sicht handelt es sich nur um eine Änderung der Ausstattungsvariante, da grundsätzlich Fliesen in der Baubeschreibung enthalten waren. Wir haben nur bemustert.
Es erhöht sich somit der Kaufpreis für die Wohnung um die Fliesen-Mehrkosten, und wir haben nur einen Vertrag mit der Firma Bauträger über die Wohnung geschlossen.
Wir haben somit aus unserer Sicht keinen separaten Kaufvertrag mit dem GU über Fliesen abgeschlossen, sondern der GU stand für uns als Vertreters des Bauträgers als sein Erfüllungsgehilfe .

Daher ist unsere Frage an Sie:
- Mit dem haben wir einen Kaufvertrag über Fliesen geschlossen inkl. der Mehrkosten?
- Wer soll in der Rechnung als Rechnungsempfänger stehen bzgl. Mehrkosten? Derzeit stehen wir als Rechnungsempfänger in der Rechnung. Falls der GU nur als Erfüllungsgehilfe diente, müsste Rechnungsempfänger der Bauträger sein.
- Gegenüber wem haben wir Gewährleistungsansprüche bzw. Anspruch auf Mängelbeseitigung bei der Wohnungsabnahme?
Derzeit sind schon Fliesen kaputt. Der Bauträger will sie nicht auswechseln, weil er sagt, wir hätten diese ja vom GU gekauft und mit diesem ein Vertragsverhältnis. Bei Lieferung der Fliesen wurden wir aber auch nicht aufgefordert, die "Fliesenkartons" auf Fehler zu prüfen. Und seit 1,5 Jahren sind die Fliesen verlegt, ohne dass der Bauträger diese abdeckt oder schützt (wir selbst hatten keine Möglichkeit, weil wir die Wohnung ja erst nach Fertigstellung übergeben bekommen). Schäden können also auch nach der reinen Fliesenlieferung angefallen sein. ZB ist de rBauträger ja dennoch für die Verlegearbeiten verantwortlich. An wen wenden wir uns mit den Schäden, falls doch der GU unser Vertragspartner ist?

2. Elektroarbeiten
Mit Schreiben vom 17.07.2013 von der Firma Bauträger wurden wir informiert, dass das Gewerk der Elektroinstallation von der Firma Elektro ausgeführt wird.
Zur Bemusterung und Detailabsprache wurden wir aufgefordert, uns im Hause Bauträger mit dem Fachingenieur und der Firma E zu treffen.
Dieses Treffen hat 29.07.2013 stattgefunden.
Wir haben mehr Steckdosen, Schalter, Internet- und TV-Anschlüsse verlegt als im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart. Außerdem wurde Fernsteuerung für Fenster vereinbart.

Aus unserer Sicht haben wir lediglich die Ausstattung der Baubeschreibung durch eine Anzahl erweitert. Wir haben keinen Handwerker separat beauftragt (sogar im Hause und unter Anwesenheit des Bauträgers).
Somit sind wir der Meinung, wir haben einen Vertrag mit dem Bauträger, dem wir die Mehrkosten bezahlen und der auch für die gesamte E-Installation haftet.

Jetzt stellt sich uns dieselbe Frage wie oben:
- Mit wem haben wir einen Kaufvertrag geschlossen?
- Wer sollte auf der Rechnung von Firma E als Rechnungsempfänger stehen?
- An wen müssen wir die Mehrkosten bezahlen? An den Bauträger oder an Firma E?
- Wer haftet mit Gewährleistung bzw. gegen wen haben wir Anspruch auf Mängelbeseitigung bei der Wohnungsabnahme?
Wir können im Falles eines Elektroproblems nicht trennen, welche Steckdose jetzt von uns separat beauftragt wurde und welche im urspr. Kaufvertrag der Wohnung enthalten war.

3. Bad
Auszug Baubeschreibung (man sieht, sehr "grob" beschrieben):
- Kunststoff-Einbauwanne 180x80cm, Excenter-Ein-, Ab- und Überlaufgarnitur, verchromte Unterputz-Wannenbatterie Marke Grohe Talis S
- Waschtisch Duravit Serie Vero weiß, mit Sifon,
- wandhängendes WC Duravit
- Bodengleiche Dusche mit dezentem Mittelablauf, begehbare Dusche mit Bodenablauf


Herr GU hat uns gebeten, Badausstattung (Keramik, Armaturen) bei der Firma Bad zu bemustern.
Wir haben dies am 31.07.2013 getan. Firma Bad hat Herrn GU ein Angebot gemacht.
Da Herr GU dann doch nicht bei der Firma Bad gekauft hat, und wir die Aufstellung der Firma Bad nicht bekommen haben, haben wir manuell aus unserem Gedächtnis und Internetpreise eine Aufstellung gemacht, aus der unserer Mehr- und Minderkosten hervorgingen.
Wir haben von Herrn GU kein separates Angebot und keine Bestätigung erhalten.

Grundsätzlich haben wir teurere Ausstattung gewählt für "Teile", die Bestandteil der Baubeschreibung waren (z.B. Badewanne 170 x 80 cm läuft unten schmal zu, Armaturen andere von Serie Grohe gewählt, Waschbecken gleiche Serie - statt 2 kleine 1 großes).

Inzwischen wurde der GU entlassen (Mitte 2014).
Bauträger hat die Firma H mit der Badausführung beauftragt.
Da keine Informationen von dem ehemaligen GU an Firma H gegangen sind, haben wir uns im Bauträger erneut getroffen, um nochmals die Ausstattung durchzugehen.
Daraufhin haben wir ein Angebot von der Firma H bekommen, nachdem wir im Hause Bauträger die Positionen der Mehrkosten durchgegangen sind.
In dem Angebot sind die Positionen aus dem Kaufvertrag genannt, wo wir wertmäßig Unterschiede haben (ursprüngliches Produkt wird rausgerechnet, unser gewähltes reingerechnet = Delta der Mehrkosten).
Das Angebot beläuft sich damit also nur über Mehrkosten.

Jetzt möchte der Bauträger, dass wir die Mehrkosten an Firma H bezahlen und auch die Firma H für betroffenen Teile unser Gewährleistungspartner ist (also im Prinzip für die gesamte Badausstattung).
Wir haben eine Rechnung von der Firma H bekommen und werden zur Zahlung aufgefordert.
Teilweise sind die Produkte schon 1,5 Jahre verbaut. Die Waren sind nicht geschützt oder abgedeckt. In der Zeit wurden erhebliche Bauarbeiten getätigt wie zB Fliesenarbeiten, Trockenbauten, durch die die Produkte erheblichen Schaden genommen haben könnten.
Wir haben den Bauträger mehrmals auf seine Sorgfaltspflicht hingewiesen, aber er hat die Sachen nicht geschützt.

Nun ist unsere Angst, wenn wir die Rechnung von der Firma H bezahlen, dass wir bei Wohnungsübergabe Mängel feststellen und die Firma H behauptet, die Sachen wären heil geliefert u. eingebaut worden und der Bauträger behauptet, dass er die Dinge nicht beschädigt hat.
Im Ernstfall könnten wir auf unsere Kosten das gesamte Bad erneuern, denn wir oben geschrieben hätten wir ja laut Bauträger den Kaufvertrag komplett mit der Firma H.

Aus unserer Sicht haben wir lediglich die Ausstattungsvariante geändert, da die Ausstattung grundsätzlich in der Baubeschreibung enthalten war. Wir haben keinen Handwerker separat beauftragt, sondern bemustert (sogar im Hause und unter Anwesenheit des Bauträgers).
Somit sind wir der Meinung, wir haben einen Vertrag mit dem Bauträger, dem wir die Mehrkosten bezahlen und der auch für die Sachen haftet bis zur Wohnungsübergabe.

Hier also auch die Frage:
- Mit dem haben wir einen Kaufvertrag über Mehrkosten Bad geschlossen inkl. der Mehrkosten?
- Wer muss als Rechnungsempfänger in der Rechnung der Firma H stehen?
- Gegenüber wem haben wir Gewährleistungsansprüche bzw. gegenüber wem haben wir Anspruch auf Mängelbeseitigung bei der Wohnungsabnahme?

Vielen Dank für Ihre Antwort.










Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die detailierte Schilderung.

Nach Aufmerksamer Durchsicht erlaube ich mir, trotz des langen Sachverhalts die
Beantwortung kurz zu halten:

Sie haben lediglich mit dem Bauträger einen Vertrag.

Dieser besteht im Bauträgervertrag und verpflichtet diesen, zu einem bestimmten
Zeitpunkt eine mangelfreie Kaufsache zu übergeben.

Verträge zwischen ihnen und den Subunternehmern, Handwerkern usw. bestehen
nicht.

Erhalten Sie Briefe vom Bauträger , in denen er Verrichtungsgehilfen benennt, so
ist dies nicht etwa ein neuer Vertrag. Er benennt nur Personen, denen er sich
bedient und für die er nach §§ 276,278 BGB
<http://www.frag-einen-anwalt.de/redirect.asp?location=http://dejure.org/gesetze/BGB/276.html>;
haften muss.

Dass der Bauträger in Verzug gerät, kann Ihnen ebenfalls nicht zu Lasten gelegt
werden. Er muss diesen grds. verantworten und für eine mangelfreiheit a l l e r
Einbauten 8 Bad, Elektro ) BEI Übergabe sorgen. Darauf können Sie bestehen.
Wieso Sie separate Verträge geschlossen haben sollten, erschließt sich nicht.
Dann müsste ja auch der Bauträgervertrag entsprechend geändert worden sein mit
der Folge, dass diese Posten nicht mehr Vertragsbestandteil sind. Enthält der
Bauträgervertrag ein Schriftformerfordernis für Ergänzungen und Änderungen, ist
die Sache noch klarer.

Durch die Bemusterung entsteht, dies sei nochmal unterstrichen, kein neuer
Vertrag !

Sie können mir den Bauträgervertag gern kurz zur Durchsicht überlassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das
entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose
Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Tamás Asthoff, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2015 | 15:25

Sehr geehrter Herr Asthoff,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich habe dennoch einige Nachfragen:

Durch welches Handeln bzw. in welchem Fall geht man ein Vertragsverhältnis ein für Mehrleistungen
a) mit dem Bauträger
b) mit einem Dritten Handwerker
sprich: welcher Tatbestand muss vorliegen.
Wann weicht man derart von der Baubeschreibung ab, dass man ganz klar nicht mehr mit dem Bauträger abrechnet, sondern mit dem Dritten?

Welche Argumente gibt es aus Ihrer Sicht gegen die folgenden Behauptungen des Bauträgers (wir müssen ihm schreiben, warum wir die Rechnungen nicht an die Handwerker bezahlen wollen sondern an den Bauträger, da er unser Vertragspartner ist):

- "Sie haben einen gesonderten Kaufvertrag mit dem Fliesenleger abgeschlossen, da Sie Fliesen mit einem anderen Format gewählt haben"
- "Sie haben einen gesonderten Kaufvertrag mit dem Badinstallateur abgeschlossen, da Sie nicht die Serie genommen haben wie im Kaufvertrag beschrieben"
- "Sie mehr Steckdosen gewünscht haben als im Kaufvertrag vereinbart, stellt eine Zusatzleistung dar, die außerhalb des Bauträgerkaufvertrages ist"

Da uns aktuell Rechnungen von Handwerkern über Mehrkosten vorliegen, könnten Sie mir bitte Formulierungen nennen, die ich im Anschreiben an die Handwerker verwenden kann, warum ich die Rechnungen nicht bezahlen werde und dass die Rechnungen auf den Bauträger ausgestellt werden müssen.

Vielen Dank nochmals.

Beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2015 | 09:45

Zunächst darf ich mich für die Fahler im Antworttext entschuldigen- die ursprüngliche Antwort wurde versehentlich gelöscht, und die Neufassung unterlag keiner Rechtsschreibprüfung mehr. Dies vermag jedoch an der Quintessenz der Antwort nichts zu ändern.

Der Bauträger wäre darauf hinzuweisen, dass die Bemusterung bzw. Auswahl höherwertiger Ausstattung ihn nicht aus seiner vertraglichen Pflicht entbindet. Es entsteht auch nicht etwa ein neuer vertrag über das "Plus" an Ausstattungsmerkmalen; der Bauträger hat sich verpflichtet, die Immobilie bezugsfertig zu übergeben. An dieser vertraglichen Verpflichtung sind keine Veränderungen vorgenommen worden. Schliesslich verweisen Sie auf OLG Oldenburg, Urteil vom 21.6.2000 - 2 U 82/00.

Für eine detailiertere Auskunft wäre jedoch der Wortlaut des Bauträgervertrages einzusehen , was im Rahmen der kurzen Erstberatung hier nicht erfolgen kann.

Ich möchte Ihnen jedoch eine kurze rechtliche Antwort auf die aufgeworfenen Behauptungen geben.


- "Sie haben einen gesonderten Kaufvertrag mit dem Fliesenleger abgeschlossen, da Sie Fliesen mit einem anderen Format gewählt haben"

Die ledigliche Auswahl von bestimmten Fliesen stellt keinen gesonderten Vertragsabschluss dar. Es wurde lediglich ausgewählt, welche Fliesen der Bauträger zu verwenden hat, mithin eine konkretisierung nach § 243 ff. BGB.


- "Sie haben einen gesonderten Kaufvertrag mit dem Badinstallateur abgeschlossen, da Sie nicht die Serie genommen haben wie im Kaufvertrag beschrieben"

In diesem Fall hätte natürlich der Kaufvertrag auch angepasst werden müssen. Dies ist nicht der Fall. zudem haben Sie die Bemusterung auf Wunsch des Vertreters (§ 164 ff.BGB ) des Bauträgers vorgenommen. Er muss sich dessen Anweisung jedenfalls zurechnen lassen.

- "Sie mehr Steckdosen gewünscht haben als im Kaufvertrag vereinbart, stellt eine Zusatzleistung dar, die außerhalb des Bauträgerkaufvertrages ist"

Stimmt, es liegt ausserhalb des Bauträgerkaufvertrages, jedoch entsteht nicht etwa wegen der 8 neuen Steckdosen über diese gesondert ein seperater Werk-und Kaufvertrag mit Fa.E.

Vielmehr ist es eine Sonderleistung, die- wie erwähnt-in aller Regel im Bauträgervertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Dazu unten ein interessantes Urteil.

Die Handwerkerrechnungen wären dahingehend zu beantworten, dass sie nicht der Auftraggeber sind, sondern der Bauträger. Dieser sei Besteller. Andernfalls könnten Sie natürlich die handwerker etc. bezahlen, ; dann aber wäre der Bauträgervertrag VORHER preislich und inhaltlich anzupassen. Es empfiehlt sich, den BT-Vertrag an die Handwerker mitzusenden und diesen schlichtweg den Namen und Anschrift des Bestellers mitzuteilen, sowie darauf zu verweisen, dass der BT nach § 145 ff. BGB Käufer ist. Zudem zeige ich Ihnen weiter unten ein Urteil auf, auf das Sie sich berufen können!

Es fragt sich in diesem Zusammenhang, welche Vorschüsse und Abschläge Sie bereits an den Bauträger gezahlt haben.

Ich möchte nochmals darauf hinweisen, dass es schwierig ist, ohne Einsicht in den Vertrag die Rechtslage abschliessend zu beurteilen.

Zu Ihrer Hilfe wird aber das sehr einschlägige Urteil aus Oldenburg dienen.

OLG Oldenburg, Urteil vom 21.6.2000 - 2 U 82/00

Der Käufer hat dort Sonderwunschaufträge erteilt. Der Werkunternehmer, der für den Bauträger die Bauleistung ausführte, stellte diese dem Käufer direkt in Rechnung- also wie bei Ihnen.

Das OLG Oldenburg hat in diesem Fall entschieden, dass der Bauhandwerker Sonderwünsche dem Bauträger hätte in Rechnung stellen müssen, der sie wiederum gegenüber dem Bauherren abrechnen muss. Dies gilt jedenfalls dann, wenn bei der Absprache der Sonderwünsche nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird.

Sie können sich also auch getrost auf dieses Urteil berufen, wobei natürlich jeder Fall etwas anders gelagert sein kann.

Dennoch ist daraus der auch von Ihnen angenommene Grundsatz erkennbar.

Ich hoffe, Ihre frage nun zu Ihrer Zufriedenheit umfänglich beantwortet zu haben. Gerne stehe ich auch im weiteren Verlauf- etwa bei mangelnder Einsichtigkeit der Gegenseite- zu Ihrer anwaltlichen Verfügung.



Bewertung des Fragestellers 15.03.2015 | 13:58

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Stellungnahme vom Anwalt:
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