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Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Basis nicht genehmigter Um- und Asubaumaßnahmen

| 03.01.2018 12:14 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Wohnungseigentum gekauft und durch eine Teilungserklärung mit erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigung geteilt. Nun stellt sich herause
, dass es in einigen Bereichen Um- und Ausbaumaßnahmen ohne erteilte Baugenehmigungen gab. Konkret geht es darum, dass im Teil meines Miteigentümers eine zweite Wohnung errichtet wurde (die laut Teilungserklärung auch dem Miteigentümer gehört). Laut Grundbuch und aktuellen Baugenehmigungen liegt in meinem Teil ein zweites Wohnrecht. Hier gibt es also einen Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Baugenehmigung.

Mir ist bekannt, dass durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung die fehlende Baugenehmigung nicht geheilt wird. Das Bauamt hat bereits signalisiert, dass sie die Um- und Ausbauarbeiten nachträglich genehmigen würde, allerdings kann nur eine Partei ein weiteres Wohnrecht erhalten.

Die Frage ist was passiert mit der Teilungserklärung wenn wir die notwendigen Baugenehmigungen einholen? Wird sie dann für nichtig erklärt? Falls ja, komplett oder nur in den Bereichen, die strittig sind? Oder geht dann alles wieder in Gemeinschaftsbesitz über? Waas hat Priorität, die bestehende Baugenehmigung, oder die Teilungserklärung?Muss ich mich dann privatrechtlich mit dem Miteigentümer auseinandersetzen?


Vielen Dank im Voraus.
03.01.2018 | 19:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

die Antwort auf Ihre Frage ergibt sich aus der grundsätzlichen Feststellung, dass die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung und die privatrechtliche Eigentumslage/Teilungserklärung voneinander unabhängig sind. Das ergibt sich daraus, dass einerseits die Baugenehmigung nach § 75 Abs. 3 BauO NRW unbeschadet privater Rechte erteilt wird, also ohne Rücksicht auf die Eigentumslage. Und dass andererseits die Eintragung im Wohnungsgrundbuch unabhängig davon erfolgt, ob die Teilungserklärung einer Baugenehmigung entspricht oder widerspricht, denn Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist nicht die rechtliche Baurechtmäßigkeit, sondern gemäß §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 WEG nur die tatsächliche Abgeschlossenheit. Beide Regime - Teilungserklärung und Baugenehmigung - laufen nebeneinander her und sind rechtlich nicht voneinander abhängig.

Sie können also ohne weiteres Baugenehmigungen für den tatsächlichen Bestand einholen, ohne dass dies unmittelbar auf die Eigentumslage oder das Grundbuch oder die Teilungserklärung einwirkt. Sie können dann allerdings an zwei Stellen Probleme bekommen:
Wenn die Baugenehmigungsbehörde anlässlich von Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung bemerkt, dass der als abgeschlossen bescheinigte Bestand und der genehmigte Bestand nicht übereinstimmen, wird sie in Betracht ziehen, gegen einen dann möglicher Weise ungenehmigten Bestand einzuschreiten.
Wenn hingegen die Teilungserklärung nicht mit dem Bestand übereinstimmt, ist das Sondereigentum unklar definiert, so dass sie spätestens bei einem Weiterverkauf Ihres Wohnungseigetums ein Problem bekommen, weil Sie diesen Rechtmangel kaufpreismindernd offenbaren müssten.

So oder so ist also anzustreben, dass Bestand, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung übereinstimmen. So wie Sie den Sachverhalt schildern, liegen die maßgeblichen Differenzen auf der privatrechtlichen Schiene, wo sie dann auch zu regeln wären.

Ich hoffe, ich konnte die nicht ganz einfache Rechtslage nachvollziehbar darstellen.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 04.01.2018 | 17:32

Sehr geehrter Herr Schöder,

vielen Dank für die verständliche und nachvollziehbare Antwort, sowie die Aufzählung der Risiken. Das ist sehr hilfreich.

Was mir noch fehlt ist eine Aussage dazu was mit dem zweiten Wohnrecht passiert. Was hat Priorität bei einer privatrechtlichen Auseinandersetzung? Die bisherige Baugenehmigung, oder die Teilungserklärung? Kann das überhaupt pauschal beantwortet werden?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.01.2018 | 17:38

Für Ihre privatrechtliche Klärung untereinander können alle Umstände von Bedeutung sein, aus denen sich ergibt, welches Rechtsverhältnis konkret zwischen Ihnen besteht und was zwischen Ihnen vereinbart ist. Das ist einer seriösen Beurteilung nicht pauschal zugänglich. Dafür wären vielmehr die Gesamtumstände und alle Unterlagen einer Prüfung zu unterziehen. Genaueres kann ich Ihnen daher leider so nicht sagen. Wenn Sie weitere Beratung hierzu wünschen, können Sie sich gern an meine Kanzleimailadresse wenden.

Mit besten Grüßen


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