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Abgeschlossene Wohnung

12.01.2009 09:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Hallo.

Wir wohnen seit 2003 in einem Mietshaus mit drei Wohnparteien. Jede Partei hat ihren eigenen Eingang. Wir wohnen im 1.OG. Über unseren Hauseingang erreicht man den Heizungskeller und einen weiteren Raum im Keller. Diesen Raum durften wir seit Jahren mit Genehmigung des Vermieters und ohne Mietaufschlag nutzen, weil er eben nur über unseren Eingang zu erreichen war (das Haus wurde nachträglich notdürftig zu einem Mietshaus umgebaut).
Die Wohnung im EG wurde nun an eine Firma neu vermietet. Diese hat auch den benannten Raum mitgemietet. Der Vermieter möchte nun, dass wir den Raum (in dem unser Sohn schläft) innerhalb einer Woche räumen. Das wäre noch das geringste Problem.
Allerdings ist unsere Wohnung nach dem Hauseingang über eine Treppe zu erreichen. Man steht dann sofort im Flur, es gibt keine Abschlusstür.
Meine Fragen:
- Darf der Vermieter diesen Raum vermieten, obwohl wir dadurch in unserer Privatsphäre stark eingeschränkt werden? Muss er zuvor dafür sorgen, dass eine Zwischentür eingebaut wird, damit wir weiterhin eine angeschlossene Wohnung haben? Im Mietvertrag steht allerdiongs nicht explizit der Begriff "abgeschlossene Wohnung".
- Es gibt ja so etwas wie gewohntheitsrecht. Muss der Vermieter eine Frist beachten, die er uns für das Räumen des Zimmers gewähren muss? Immerhin nutzen wir das Zimmer schon seit 6 Jahren.
- Die Stromleitungen im neu vermieteten Zimmer laufen über unseren Zähler. Muss für dieses Zimmer ein separater Zähler eingebaut werden?

Vielen Dabnk schon mal.

J.K.

Sehr geehrter Fragesteller,

Herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Grundsätzlich richten sich die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters nach dem zwischen Ihnen vereinbarten Mietvertrag. Sofern dort keine Haustür vorgesehen ist, besteht grundsätzlich auch kein Anspruch auf den Einbau einer Haustür. Durch die nunmehr durch den Vermieter avisierte Änderung, könnte jedoch ein solcher Anspruch entstehen.

Ob ein Anspruch auf den Zusatzraum besteht, wäre jedoch fraglich. Es könnte durch Absprache, sofern kein Schriftformerfordernis für Abänderung des Mietvertrages vorhanden ist oder durch eine konkludente Erweiterung des Mietvertrages durch das tatsächliche Nutzen des Raumes dieser Raum in das Mietverhältnis eingeflossen sein. Selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, stellt sich die Frage, wann Sie den Raum überhaupt räumen müssen und ob er unberechtigt von Ihnen genutzt wird.Grundsätzlich sollte man sich daher an die Absprache halten. Wenn vorgesehen ist, diesen nur zeitweise bis zu einer anderen Vermietung zu überlassen, so ist eine angemessene Frist zu gewähren, um den Raum zu räumen. Diese Frist dürfte sich sodann an den normalen Kündigungsfristen des Mietrechts, also hier etwa drei Monate orientieren.

Hinsichtlich der Abgeschlossenheit gilt wiederum grundsätzlich der Mietvertrag. Jedoch ist es aus versicherungsrechtlichen Gründen für den Vermieter ein Risiko eine solche offene Wohnung zu vermieten.

Zudem ist der Einwand hinsichtlich der Beeinträchtigung der Privatsphäre ohne weiteres berechtigt und dürfte hier zumindest auch zu Minderungsgründen führen. Die Wohnung ist nach der Rechtsprechung gerade der Rückzugsort für einen Menschen und es gibt nichts Intimeres als die eigene Wohnung. Aus diesem Grund müssten sie auch ein Betreten des Eingangsbereichs der Wohnung durch Dritte nicht gestatten. Der Vermieter ist hier grundsätzlich verpflichtet, für eine entsprechende Abtrennung durch einen Umbau oder den Einbau einer Tür zu sorgen.

Ebenso muss für die Berechnung der Nebenkosten, hier des Stroms, eine ordnungsgemäße Aufteilung vorgenommen werden, damit der tatsächliche Verbrauch der einzelnen Parteien genau abgelesen werden kann. Hierzu ist für jede Wohnung ein entsprechender Stromzähler zu installieren. In Ihrem Fall würde die Firma auf Ihre Kosten Strom beziehen. Zwar könnte man hier eine vertragliche Abrede zwischen der Firma und Ihnen treffen. Letztendlich dürfte diese jedoch in den meisten Fällen für Sie ungünstiger ausfallen, da Sie nicht wissen, wie viel Strom tatsächlich von der Firma, gerade im gewerblichen Bereich, verbraucht wird.

Ich empfehle Ihnen daher, den Vermieter aufzufordern, für eine Abgeschlossenheit der Wohnung zu sorgen und auch einen separaten Stromzähler zu installieren und bis dahin den Wohnraum nicht freizugeben und hier auf die Absprache und tatsächliche Nutzung der Wohnung zu pochen und dies als Druckmittel zu benutzen mit der Maßgabe, den Raum zu räumen, wenn die Abgeschlossenheit der Wohnung hergestellt worden ist und eine entsprechender Stromzähler installiert worden ist.

Ich hoffe, Ihnen vor ist hilfreich beantwortet zu haben und stehe ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.


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