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Abgeltungsgebühr bei einer Mietswohnung

| 29.11.2013 12:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Hallo,

mein Fall sieht wie folgt aus. Ich bin gerade aus einer Wohnung ausgezogen, bei der keine Kaution, sondern eine Abgeltungsgebühr hinterlegt wurde, die beim Auszug zur Beseitigung von etwaigen Schäden und Abnutzungsspuren genutzt werden soll. Außerdem wird durch diese Gebühr ein Malerunternehmen beauftragt, welches die Wohnung komplett neu streicht.
Als ich nun beim Vermieter aber eine Rechnung über diese Leistungen eingefordert habe, wies dieser mein Anliegen mit den Worten "Es gibt keine Rechnung" zurück. Da ich jedoch glaube, dass dieser Rechnungsbetrag deutlich unter meiner Abgeltungsgebühr liegt, möchte ich die genauen Kosten ermittelt haben, bzw. eine mögliche Differenz einfordern. Außerdem brauch ich für meine Steuererklärung diese Rechnung.

Nebenbei war die Abnahme eine reine Schikane und wir wurden zu einer Nachreinigung verdonnert, obwohl die Wohnung weitaus mehr als nur Besenrein war. Hier wurden wir sogar aufgefordert in den Steckdosen zu putzen bzw den Backofen an schweren Stellen mit einem Zahnstocher nachzureinigen.

Meine Frage ist aber nun, habe ich ein Recht auf die Herausgabe der Rechnung bzw. eine Aufstellung sämtlicher Kosten?

Viele Dank



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:

In Unkenntnis des genauen Wortlautes Ihres Mietvertrages, möchte ich zuerst auf § 551 BGB hinweisen. Dort heißt es, dass soweit vom Vermieter Sicherheit für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten zu leisten hat, dann ist diese der Höhe nach und in weiteren Punkten beschränkt.
Hier soll ausdrücklich auf Absatz 4 der Vorschrift verwiesen werden, danach sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam.

Dabei entsteht die Frage, ob die von Ihnen dahingehend getroffene Vereinbarung als Mietsicherheit zu verstehen ist und damit unter § 551 BGB fallen würde.
Nach Ihrer Schilderung könnten Sie sich durch Individualvereinbarung durchaus vertraglich dazu verpflichtet haben, einen Pauschalbetrag für die Ihnen ebenso individuell vereinbarte Auferlegung einer Renovierungspflicht der Mietsache bei Auszug. Ein solcher Fall weicht nämlich von der Grundregelung des § 535 BGB, nach der der Vermieter die vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietsache bei Übergabe und währende der gesamten Mietzeit aufrecht zu erhalten hat.

Angesichts der mannigfaltigen Entscheidungen des BGH zur Frage der Schönheitsreparaturen und Rückgewähr von Mietsicherheiten, dürfte Ihr Vermieter hier auf fast verlorenem Posten stehen, wenn er Ihnen ohne Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten für die vertraglich vereinbarte Renovierung durch den Vermieter einen pauschalen Betrag einbehält. Dem BGH kam es in seinen letzten Entscheidungen maßgeblich auf den Grad der Abnutzung an, denn nur die vom Mieter verursachten Abnutzungen und Schäden der Mietsache, sind durch diesen zu ersetzen. Darüber hinaus ist der Vermieter zur Rückerstattung verpflichtet. Das jedoch wird ohne entsprechende Auskunft, für den Anspruchsinhaber, sprich Sie als Mieter nicht durchsetzbar sein. Da aber eine Kaution grundsätzlich dem Mieter zuzuordnen ist, muss hier der Vermieter in geeigneter Weise vorbringen, aus welchem Grund er eine bestimmte Summe aus der hinterlegten Sicherheit, behalten zu beabsichtigt. Diesen hat er bei Bedarf nachzuweisen.

Fordern Sie also Ihren Vermieter und Fristsetzung auf, die Ihm entstandenen Kosten anhand von Rechnungen nachzuweisen. Für den Fall der Weigerung bliebe Ihnen jedoch nichts weiter übrig als auf Herausgabe der Mietsicherheit (soweit Ihrer Zahlung diese Eigenschaft wie oben beschrieben zukommt) gerichtlich einzufordern.

Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Andreas Wehle

Wilhelmstr. 90
52070 Aachen

tel.: +49 (0)241 538 099 48
fax: +49 (0)241 538 099 489
email: info@rechtsanwalt-andreaswehle.de
web: www.rechtsanwalt-andreaswehle.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2013 | 12:06

Guten Tag Herr Wehle,

vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Anbei noch einmal der genaue Wortlaut aus dem MV.

1. Der Mieter verpflichtet sich, währen der Dauer des Mietverhältnisses bei Bedarf auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, insbesondere

a) Die Wände und Decken mit Dispersionsfarbe zu streichen;

b) soweit die Tapete zerstört ist, neu zu tapezieren und dort mit Dispersionsfarbe zweimal zu streichen;

c) die Heizkörper einschließlich der Heizröhre zu streichen.


3) Die unter Ziff. 1. aufgeführten Arbeiten werden vorweg abgegolten, indem der Mieter als Abgeltung (nicht als Vorauszahlung, nicht als Kaution) für evtl. Renovierungskosten, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, einen nicht zurückzahlbaren und nicht aufrechenbaren einmaligen Betrag von 700€ an den Vermieter bezahlt.


Weiterhin heisst es sinngemäß, dass der Betrag spätestens 10 Tage vor Mietbeginn bezahlt sein muss. Andernfalls hat der Vermieter ein Rücktrittsrecht vom MV.
Auch ist zu erwähnen, dass der Vertrag keine Salvatorische Klausel enthält.
Außerdem wurde uns noch vom Vermieter mitgeteilt, dass wir keinen Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Miete haben, obwohl die Abnahme bereits am 28.11 erfolgt ist. Ebenso wurde die Wohnung an diesem Tag durch einem Malerunternehmen renoviert und an den Nachmieter übergeben.

Ist das soweit gültig bzw. wie sehen Sie meine Chancen, falls ich den Fall auch zur Not gerichtlich klären lassen würde?

Viele Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2013 | 11:04

Sehr geehrter Fragesteller,

auch Ihre Nachfrage ist nicht ganz eindeutig beantwortbar. Es kommt bei der Frage entscheidend darauf an, ob die von Ihnen aufgeführten Klauseln von den Vertragsparteien so ausgehandelt worden sind, oder ob diese Vertragsklauseln vom Verwender, sprich Vermieter, regelmäßig in der Art und Bedeutung verwendet werden.
In diesem Falle müssten die Klauseln einer Kontrolle nach den ehemals im Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, heute in den §§ 305 ff. BGB standhalten.
In einem solchen Falle, wären die o.g. Vertragsbedingungen wohl eher als nichtig anzusehen, da diese Sie als Mieter über Gebühr benachteiligen. Eine entsprechende gerichtliche Geltendmachung Ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis könnten anhand der oben beschriebenen Rechtsprechung des BGH zum Erfolg führen.

Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle


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Bewertung des Fragestellers 03.12.2013 | 08:11

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