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Abbruch Altbau, Nachbargebäude ohne eigene Wand


02.06.2006 04:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Mein Vater hat mir ein Grundstück im Innenstadtbereich einer mittelalterlichen Stadt mit einem sehr alte Gebäude vermacht. Das Gebäude ist abbruchreif. An dieses Gebäude grenzt ein ähnlich altes, baufälliges Gebäude eines Nachbarn an. Bei der Vermessung hat sich herausgestellt, daß die Grenzmauer (ca. 50 cm stark) komplett zu meinem Grundstück gehört. Die Decke des Nachbarn liegt jedoch mit Stahlträger auf dieser Grenzmauer auf und wird von ihr getragen (Überbauung). Vor dem Abbruch wurde von mir ein Beweissicherungsverfahren und eine Statik für das Nachbargrundstück beauftragt, bei der sich herausstellte, daß das Nachbargebäude an manchen Stahlträgern bei maximaler (Schnee-)last um Faktor 6(!) überlastet ist.
Sicherungsmaßnahmen für das Gebäude wurden mit dem Statiker geplant.
Könnte ich die Mauer nicht abbrechen würden mir ca. 7,5m² pro Stockwerk an Fläche verloren gehen.

1.) Kann der Nachbar verlangen, daß ich Ihm auf seinem Grund eine neue Wand aufmauern muß, weil ich seine Decke abstützen muß?
2.) Kann ich die Nachbardecke an die neu errichtete Mauer "anhängen", ohne daß der Nachbar eine eigene Wand besitzt?
3.) Muß der Nachbar den Abbruch incl Sicherungsmaßnahmen dulden, wenn durch Sicherungsmaßnahmen sein Gebäude stehen bleibt?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

Ihren Ausführungen lässt sich nicht zweifelsfrei entnehmen, wer eigentlich Eigentümer der Grenzwand ist.
Die Grenzwand steht im alleinigen Eigentum des Grundstückseigentümers, auf dessen Grundstück sie errichtet worden ist. Dem Eigentümer der Grenzwand steht demnach auch das alleinige Nutzungsrecht zu.

Sollte Ihr Vater die Grenzwand errichtet haben, würden nunmehr Sie als Eigentümer gelten.
Ohne Zustimmung des Eigentümers darf ein Nachbar nicht an die Grenzwand anbauen.
In diesem Fall könnten Sie als Eigentümer Beseitigung nach § 1004 BGB verlangen.
Eine etwa zwischen Ihrem Vater und dem Nachbarn bestehende schuldrechtliche Vereinbarung über ein Anbaurecht würde nicht gegen Sie wirken, wenn Sie Einzelrechtsnachfolger des Eigentümers wären.

Ist der Nachbar der Eigentümer der Grenzwand, so gilt Folgendes:

Nach § 912 BGB hat der Nachbar den Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Bei einem solchen zu duldenden Überbau ist der Nachbar durch eine
Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgend.

Dieseer Rentenanspruch entsteht jedoch nicht, wenn Sie sofortigen Widerspruch gegenüber dem Überbauer erheben.
Der Widerspruch muss vor oder nach objektiv erkennbarer Grenzüberschreitung so rechtzeitig erhoben werden, dass Beseitigung ohne erhebliche Zerstörung möglich ist.
Letzteres lässt sich von hier aus nicht beurteilen.

Für den Fall, dass die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht erfüllt sind und Sie als Nachbar dem Überbau nicht zugestimmt haben, stünde Ihnen als Eigentümer des Nachbargrundstücks Beseitigung des Überbaus nach § 1004 BGB auf Kosten des Überbauers und Herausgabe der überbauten Fläche nach § 985 BGB zu.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen ausreichend beantwortet habe. Bei Unklarheiten nutzen Sie die kostenlose Nachfrage.

Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2006 | 04:39

Sehr geehrter Herr Roth,
ich bin seit kurzem neuer Eigentümer des Grundstücks und der komletten Mauer. Der Nachbar besitzt keine eigen Mauer. Seine Decke liegt auf meiner Mauer auf und bricht ein, wenn ich meinem Mauer auf meinem Grund entferne. Diese baulichen Verhältnisse existieren schon seit ca. 100 Jahren oder länger.
Vereinbarungen, die den Überbau des Nachbarn dulden, sind nicht vorhanden bzw. bekannt. Widerspruch wurde damals nicht eingelegt oder ist beiden Parteien nicht bekannt. Eine Überbauungsrente wurde vom Nachbarn bisher nicht gezahlt.
Jedoch bin ich als Verursacher der baulichen Änderung zur Bestandssicherung verpflichtet?
Meine Frage: Kann ich verlangen, daß der Nachbar auf seine Kosten eine eigene Wand hochzieht, um seine Decke zu sichern? Ich hatte Ihnen noch 2 weitere zugehörige Teilfragen in meiner Anfrage (2,3) gestellt, die sie nicht beantwortet haben. Ich bitte das nachzuholen.
MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2006 | 11:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Kann ich verlangen, daß der Nachbar auf seine Kosten eine eigene Wand hochzieht, um seine Decke zu sichern?

Da Sie in Bayern wohnen, und auf Landesebene keine nachbarrechtlichen Vorschriften über die Grenzwand erlassen worden sind, kommen die allgemeinen Vorschriften für die Errichtung, den Anbau und die Beseitigung der Grenzwand bzw. eines Anbaus zur Anwendung.

Als Eigentümer der Grenzmauer haben Sie wie bereits mitgeteilt das alleinige Nutzungsrecht an der Grenzwand.

Hieraus folgt also, dass Sie die Grenzwand und den auf Ihrer Seite überbauten Teil abtragen können.
Allerdings könnte sich in Ihrem Fall eine Verpflichtung Ihrerseits bestehen, die Grenzwand stehen zu lassen, wenn durch den Abriss das Gebäude des Nachbarn erheblich beschädigt werden würde.

In diesem Fall könnten Sie gegen den Nachbarn einen Anspruch wegen der Nutzungseinschränkung durch die Duldung der Grenzwand geltend machen.
Anspruchsgrundlage wäre hier § 912 BGB, wenn der auszugleichende Schaden lediglich im Verlust der Bodennutzung liegt (vgl. BGHZ 68, 350). Die Höhe dieses Ausgleichsanspruchs richtet sich demnach nach der entgangenen Nutzungsmöglichkeit der Grundfläche, auf der die Grenzwand verbleiben muss (vgl. BGHZ 68, 350).

Aus diesen Ausführungen ergibt sich dann auch die Beantwortung Ihrer Fragen zu 2.) und 3.).

Ich hoffe nunmehr, dass ich Ihre Fragen in zufriedenstellender Weise beantwortet habe.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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