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Abberufung der Hausverwaltung - nicht ordnungsgemäße Verwaltung


17.07.2005 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

wir haben ein paar spezielle Fragen aus dem Bereich des WEG, daher bitten wir auch um Beantwortung von einem Spezialisten auf diesem Gebiet. Vielen Dank im Voraus.

Vorgeschichte:
Bei der Eigentümergemeinschaft A handelt es sich um eine von fünf Eigentümergemeinschaften, die im Jahre 2000 von Mehrheitseigentümerin M in unterschiedlicher Größe begründet worden sind.

Wir sind in allen Eigentümergemeinschaften (über 350 Wohnungen) als Eigentümer vertreten; in zwei Eigentümergemeinschaften besteht zudem eine Funktion als Beiratsmitglied.

M ist ebenfalls noch in allen Eigentümergemeinschaften als Mehrheitseigentümer vertreten. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass das Abstimmungsverhalten des Mehrheitsinhabers M bisher immer so über die Verwaltungsfirma V angekündigt und auch durchgeführt wurde, dass sich der Mehrheit der übrigen Eigentümer angeschlossen wurde. Etwas Rechtsverbindliches diesbezüglich in schriftlicher Form gibt es jedoch nicht bzw. ist uns zumindest nicht bekannt.

Aufgrund einer großen Unzufriedenheit über V haben wir andere Verwalter um Abgabe von Angeboten gebeten. In zwei bisher durch geführten Eigentümerversammlung, in denen wir nicht Beirat sind, hat der Mehrheitsinhaber M seine Stimmen über die Verwalterfirma V, die im Übrigen eine 100 % Tochter der Firma M ist, an ein Beiratsmitglied abgegeben. Ob es weitergehende Weisungen zum Abstimmungsverhalten gegeben hat, ist uns nicht bekannt.

Der Verwalter V war bereit seine Vergütung in der einen EV (Eigentümerversammlung) um 2,00 € zu senken, in der anderen EV um 1,50 €. Trotz der vorliegenden günstigeren Angebote (weitere 2,00 €) und damit mehr als 10 %, hat die Versammlung mit der Mehrheit der an den Beirat übertragenen Stimmen den Vertrag der Firma V um weitere 5 Jahre verlängert.

Problemstellung:
Im Rahmen der Vorbereitung der diesjährigen Eigentümerversammlung der größten der Eigentümergemeinschaften (in der wir Beirat sind, M ist hier mit einem Stimmenüberhang von 2 Stimmen Mehrheitsinhaber) sind bei der Belegprüfung mehrere Beanstandungen vorgekommen.

Folgend schildern wir Ihnen die Beanstandungen und hätten dann von Ihnen gerne gewusst, ob die Punkte im Einzelnen oder in der Gesamtbetrachtung ausreichend sind, um dem Verwalter eine ordnungsgemäße Verwaltung abzusprechen, ihm die Entlastung zu versagen und eine Abberufung auf die Tagesordnung zu setzen. Anmerkung: Einer Kündigung bedarf es im Falle einer Abberufung nicht, da nach dem aktuellen Verwaltungsvertrag in diesem Fall der Vertrag automatisch endet.

1. Sollzinsen
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2004 kam es zu einer Unterdeckung des laufenden Kontos der Eigentümergemeinschaft. Die Bank hat hierfür Sollzinsen in Höhe von ca. 83,00 € berechnet. Der Verwalter führt dazu aus, er sei durch einen von ihm veranlassten Umzug nicht rechtzeitig in der Lage gewesen, eine entsprechende Summe vom Festgeld zu kündigen und damit das laufende Konto zu verstärken. Der Verwalter will dementsprechend die Kosten nicht übernehmen, sondern hat sie als Gemeinschaftskosten in den Entwurf der Abrechnung eingestellt. Erst auf massiven Protestes des Beirates hat sich der Verwalter letztendlich bereit erklärt, die Kosten selbst zu übernehmen.

2. Aus der uns vorgelegten Abrechnung ist ersichtlich, dass in mehreren Fällen Arbeiten von Firmen durchgeführt worden sind, bei denen es sich nicht um erforderliche Meisterbetriebe handelt. Die Verwaltung ist im 1. Quartal 2004 von uns auf diese Erfordernisse bereits hingewiesen worden.

3. Bei der Sanierung einer Dachgaube ist es dazu gekommen, dass die falsche Dachgaube saniert worden ist. Dies ist der Hausverwaltung trotz einer vertraglichen vereinbarten Ausführungskontrolle nicht aufgefallen. Erst auf unseren Hinweis ist der Irrtum bemerkt worden. Daraufhin wurde auch die zweite (richtige) Gaube Instand gesetzt. Die zusätzlichen Kosten in Höhe von 1.972,00 € sollen nun ebenfalls der Gemeinschaft auferlegt werden. Die Verwaltung argumentiert damit, dass auch die zuerst sanierte Gaube früher oder später hätte saniert werden müssen. Unabhängig davon bleibt selbst dann ein Vermögensschaden, da die o. g. Summe bis zu diesem Zeitpunkt hätte zinsbringend angelegt werden können.

4. Im Winter kam es dazu, dass jemand glättebedingt gestürzt ist und sich verletzt hat (Beinbruch). In einem Schnee- und Eisbeseitigungsvertrag wurden die Verpflichtungen die Arbeit gemäß der jeweiligen Ortssatzung auszuführen und die sich daraus ergebenden rechtlichen Verpflichtungen zu übernehmen an die auftragsnehmende Firma übertragen. Hierzu gehört ausweislich des Vertrages insbesondere die Haftung für Personen- und Sachschäden im Zusammenhang mit dem Auftrag der Schnee- und Eisbeseitigung. Obwohl von der beauftragten Firma der Nachweis einer entsprechenden Haftpflichtversicherung verlangt worden war, hat den eingetretenen Schaden die allgemeine Haftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft übernommen, da die Hausverwaltung offenbar nicht auf die Haftung im Rahmen des Schnee- und Eisbeseitigungsvertrages verwiesen hatte.

5. Der im November 2000 geschlossene Hausmeistervertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr und wurde ohne Verlängerungsoption geschlossen. Eine Vertragsverlängerung oder ein Anschlussvertrag bestehen nicht. Angeblich soll in einer Eigentümerversammlung die Vertragsverlängerung beschlossen worden sein. Entsprechender Schriftverkehr bzw. ein neu abgeschlossener Vertrag konnten auf Aufforderung nicht vorgelegt werden.

6. In 2004 ist durch eine Schadenmeldung aufgefallen, dass der seinerzeit abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (von 2000) unvollständig war bzw. im Versicherungsschein eine Hausnummer fehlte, so dass ein Gebäudeteil nicht versichert war. Die Versicherung war bereit bei Nachzahlung der Prämie diesen Kleinschaden zu übernehmen. Die Verwaltung führt hierzu aus, dass sie sicher ist, die Versicherung hätte mit dieser Regelung auch Schäden anderer Größenordnungen übernommen. Die fehlende Hausnummer ist im Übrigen auch auf der jährlichen Rechnung der Versicherung nicht als fehlend bemerkt worden.


Im Februar 2004 stellten wir bei einer gemeinsamen Besichtigung mit dem Verwalter und dem Hausmeister folgende Dinge fest:

- eine defekte Dachluke auf dem Trockenboden, so dass dort schon Regen eindringen konnte
Erledigung erst im 4. Quartal 2004 nach mehrmaliger Erinnerung, eine Rechnung ist für 2004 nicht in den Unterlagen zu finden

- Trockenboden mit Sperrmüll voll gestellt, Räumung ist bis heute nicht veranlasst worden, nicht einmal der obligatorische Aushang für die Bewohner, bitte ihre Sachen zu entfernen, trotz diverser eindringlicher Erinnerungen

- nicht ordnungsgemäß durchgeführten Einbau eines Dachflächenfensters durch einen Hausmeisterbetrieb, die Mängel sind zum Einen immer noch nicht behoben, zum Anderen wurde die Verwaltung in diesem Zuge darauf aufmerksam gemacht, das die Firma diesen Einbau nicht hätte vornehmen dürfen, da es sich nicht um einen entsprechenden Meisterbetrieb handelt.


Frage 1:
Ist die Mehrheitsinhaberin M zur Stimmabgabe im Falle einer Abberufung von V aus wichtigem Grund berechtigt, obwohl es sich um die wirtschaftlichen Interessen der 100 %igen Tochter V handelt (zudem identische Geschäftsführer, identischer Geschäftssitz)?

Frage 2:
Kann die Mehrheitsinhaberin M zu ihrem bisherigen Abstimmungsverhalten (anschließen an die übrige Mehrheit) verpflichtet werden?

Frage 3:
Wie verhält es sich, wenn M ihre Stimmen an einen Dritten abgibt? Kann auch dann noch von Majorisierung gesprochen werden?

Frage 4:
Kann der soeben abberufene Verwalter im darauf folgenden Tagungsordnungspunkt „Neuwahl eines Verwalters“ wieder als Mitbewerber auftreten und z. B. durch „seine“ Stimmenmehrheit sich selbst wieder wählen?

Frage 5:
Der Beirat wird aller Voraussicht nach die Entlastung des Verwalters nicht empfehlen. Was ist mit den Stimmen von M bzw. V als 100 %iger Tochter. Darf M bzw. V hier mit abstimmen und damit mit der Mehrheit sich selbst die Entlastung geben?

Zudem bitten wir Sie einen Formulierungsvorschlag für den Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters“ zu übermitteln.



Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

1.)
Die M wird wohl auch bei der Abberufung abstimmen dürfen.
Das Gesetz sieht in § 25 V WEG vor:

Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist

Dieser Fall ist bereits gar nicht gegeben, da das Gesetz nur von Personenidentität ausgeht.

Selbst wenn hier wirtschaftlich eine Einheit besteht, handelt es sich formal doch um 2 juristisch unabhängige Rechtsformen.

Darüber hinaus ist die grundsätzliche Anwendbarkeit in diesem Fall fraglich. Der Bundesgerichtshof hat bezüglich der Personenidentität nach unterschiedlichen Rechtsprechungen Klarheit geschaffen. In seinem Beschluss vom 19. 9. 2002 - V ZB 30/ 02 fürhrt der BGH aus:


3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot.
4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmißbrauch zu begründen.



Hier hat der BGH es also verneint, dass allein das Stimmenübergewicht kein wichtiger Grund ist und dieser Vorliegen muss, damit ein Stimmverbot gegeben ist.

Einen solchen wichtigen Grund vermag ich Ihre Schilderung nicht zu entnehmen.

Dies gilt für den Fall, dass der Verwalter abberufen wird.

Für den Fall der außerordentlichen Kündigung führt der BGH dann weiter aus, dass hier ein Stimmverbot vorliegen kann und begründet dies damit, dass dann die Ebene der mitgliedschaftlichen Angelegenheit verliert. Grund für das Stimmverbot ist vielmehr der in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck gekommene allgemeine Rechtsgedanke, daß das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will (Merle, Verwalter, S. 36 f; ders., WE 1987, 35, 36; Bärmann/ Pick/ Merle, aaO, § 25 WEG Rdn. 107; § 26 WEG Rdn. 151; Staudinger/ Bub, aaO, § 26 WEG Rdn. 424; Kefferpütz, aaO, S. 66 f; Seuß, WE 1991, 276, 278; Münstermann-Schlichtmann, WE 1998, 412, 413). (BGH aaO).

Aber auch dies scheitert i. E. wohl daran, dass die Identität nicht vorliegt – und hierauf nimmt der BGH wie Sie sehen ausdrücklich Bezug.

Ich halte daher ein Stimmverbot für nicht gegeben.

2.)
Nein, bei jeder Abstimmung kann jeder entscheiden, wie er sicht verhält.

3.)
Eine Majorisierung der anderen Wohnungseigentümer, wie sie namentlich durch die Vereinbarung eines Objektstimmrechts ermöglicht wird (vgl. Rechenberg, WE 2002, 41), kann den Vorwurf rechtsmißbräuchlichen Verhaltens oder einer Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung begründen (vgl. BayObLG, ZMR 2001, 266, 268; ZfIR 2002, 296, 299; Staudinger/ Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 228 - 233). … Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters. (BGH aaO).

Allein in der Übertragung werden Sie also keine unzulässige Majorisierung sehen können. Ob – trotz obiger Ausführung zur Identität – hier die zitierten Tatbestände Vorliegen halte ich für zweifelhaft. Hierzu wären aber weitere tatsächliche Feststellungen zu treffen, die sich hier in diesem Forum nicht abschließend ermöglichen lassen.

4.)
Die Bestellung der Kandidaten ist frei. Ein „Wiederwahl-Verbot“ existiert nicht.

5.)
Auch hier gelten obige Ausführungen. ME fehlt es bereits an der Identität. Denn die Haftung würde ja die V GmbH treffen und nicht M.

6.)
„Die Verwaltung … zum … abzuberufen“.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2005 | 19:09

Sehr geehrter Herr Steininger,

leider haben Sie übersehen, dass wir mitten im Text noch eine Fragestellung inkl. Beispielen versteckt hatten.

Seien Sie bitte so nett und ergänzen Sie Ihre Antwort um eine Aussage zu dieser Fragestellung. Zudem haben wir uns wahrscheinlich nicht klar genug ausdrückt und wollen natürlich die ständige Aussage "wichtiger Grund" in dem Zuge mit erläutert haben.

Vielen Dank im Voraus.

mfg

Textauszug:

Folgend schildern wir Ihnen die Beanstandungen und hätten dann von Ihnen gerne gewusst, ob die Punkte im Einzelnen oder in der Gesamtbetrachtung ausreichend sind, um dem Verwalter eine ordnungsgemäße Verwaltung abzusprechen, ihm die Entlastung zu versagen und eine Abberufung auf die Tagesordnung zu setzen. Anmerkung: Einer Kündigung bedarf es im Falle einer Abberufung nicht, da nach dem aktuellen Verwaltungsvertrag in diesem Fall der Vertrag automatisch endet.

1. Sollzinsen
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2004 kam es zu einer Unterdeckung des laufenden Kontos der Eigentümergemeinschaft. Die Bank hat hierfür Sollzinsen in Höhe von ca. 83,00 € berechnet. Der Verwalter führt dazu aus, er sei durch einen von ihm veranlassten Umzug nicht rechtzeitig in der Lage gewesen, eine entsprechende Summe vom Festgeld zu kündigen und damit das laufende Konto zu verstärken. Der Verwalter will dementsprechend die Kosten nicht übernehmen, sondern hat sie als Gemeinschaftskosten in den Entwurf der Abrechnung eingestellt. Erst auf massiven Protestes des Beirates hat sich der Verwalter letztendlich bereit erklärt, die Kosten selbst zu übernehmen.

2. Aus der uns vorgelegten Abrechnung ist ersichtlich, dass in mehreren Fällen Arbeiten von Firmen durchgeführt worden sind, bei denen es sich nicht um erforderliche Meisterbetriebe handelt. Die Verwaltung ist im 1. Quartal 2004 von uns auf diese Erfordernisse bereits hingewiesen worden.

3. Bei der Sanierung einer Dachgaube ist es dazu gekommen, dass die falsche Dachgaube saniert worden ist. Dies ist der Hausverwaltung trotz einer vertraglichen vereinbarten Ausführungskontrolle nicht aufgefallen. Erst auf unseren Hinweis ist der Irrtum bemerkt worden. Daraufhin wurde auch die zweite (richtige) Gaube Instand gesetzt. Die zusätzlichen Kosten in Höhe von 1.972,00 € sollen nun ebenfalls der Gemeinschaft auferlegt werden. Die Verwaltung argumentiert damit, dass auch die zuerst sanierte Gaube früher oder später hätte saniert werden müssen. Unabhängig davon bleibt selbst dann ein Vermögensschaden, da die o. g. Summe bis zu diesem Zeitpunkt hätte zinsbringend angelegt werden können.

4. Im Winter kam es dazu, dass jemand glättebedingt gestürzt ist und sich verletzt hat (Beinbruch). In einem Schnee- und Eisbeseitigungsvertrag wurden die Verpflichtungen die Arbeit gemäß der jeweiligen Ortssatzung auszuführen und die sich daraus ergebenden rechtlichen Verpflichtungen zu übernehmen an die auftragsnehmende Firma übertragen. Hierzu gehört ausweislich des Vertrages insbesondere die Haftung für Personen- und Sachschäden im Zusammenhang mit dem Auftrag der Schnee- und Eisbeseitigung. Obwohl von der beauftragten Firma der Nachweis einer entsprechenden Haftpflichtversicherung verlangt worden war, hat den eingetretenen Schaden die allgemeine Haftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft übernommen, da die Hausverwaltung offenbar nicht auf die Haftung im Rahmen des Schnee- und Eisbeseitigungsvertrages verwiesen hatte.

5. Der im November 2000 geschlossene Hausmeistervertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr und wurde ohne Verlängerungsoption geschlossen. Eine Vertragsverlängerung oder ein Anschlussvertrag bestehen nicht. Angeblich soll in einer Eigentümerversammlung die Vertragsverlängerung beschlossen worden sein. Entsprechender Schriftverkehr bzw. ein neu abgeschlossener Vertrag konnten auf Aufforderung nicht vorgelegt werden.

6. In 2004 ist durch eine Schadenmeldung aufgefallen, dass der seinerzeit abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (von 2000) unvollständig war bzw. im Versicherungsschein eine Hausnummer fehlte, so dass ein Gebäudeteil nicht versichert war. Die Versicherung war bereit bei Nachzahlung der Prämie diesen Kleinschaden zu übernehmen. Die Verwaltung führt hierzu aus, dass sie sicher ist, die Versicherung hätte mit dieser Regelung auch Schäden anderer Größenordnungen übernommen. Die fehlende Hausnummer ist im Übrigen auch auf der jährlichen Rechnung der Versicherung nicht als fehlend bemerkt worden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2005 | 12:10

Gerne erläutere ich Ihnen noch den „wichtigen Grund“. Dieser liegt dann vor, wenn die Fortsetzung des Vertrages für die WEG unzumutbar ist.

Anerkannt wurden folgende Umstände:
- Auflaufenlassen von Schulden ohne rechtzeitige Tilgung und geordnete Bereitstellung der notwendigen Mittel
- wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung
- keine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Beirat (BayObLG NZM 2000, 510)
- unrichtige Abfassung einer Versammlungsniederschrift
- Herbeiführen der Nicht-Beschluss-Fähigkeit der Versammlung
- Alleinverfügung über Gelder trotz entgegenstehendem Beschluss

Nicht als wichtiger Grund sind anzusehen:
- Nachlässigkeiten des bestellten Hausmeisters
- Verzögerte Durchführung von Reparaturen (außer bei grober Fahrlässigkeit)
- Verzögerte Beantwortung von Briefen
- gelegentliche Rechen- und Schreibfehler

Alles in allem sprechen Ihre Schilderungen im Ergebnis wohl dafür, dass unter den o. g. Beispielen auch von einem wichtigen Grund ausgegangen werden kann. Dies insbesondere im Hinblick auf die wohl grob fahrlässig verzögerten Reparaturen, die Kontoüberziehung und die Missachtung der WEler im Hinblick auf die Weisungen und Beschlüsse zum Einsatz von Meisterbetrieben.

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