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Abberufung der Hausverwaltung - Erfolg oder Misserfolg ?


12.09.2006 21:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach Begründung unserer Eigentümergemeinschaft im Jahre 2002 wurde gemäß Teilungserklärung der erste Verwalter nach §§ 20 WEG für 5 Jahre - zunächst bis zum 31.01.2007 - bestellt.

Aufgrund verschiedener Umstände wurde vom Verwaltungsbeirat ein Einberufungsverlangen zur außerordentlichen WEV gem. § 24 Abs. 2 WoEigG im Juli d.J. veranlasst. Die Gründe hierfür waren mannigfaltig und je nach betroffenem Eigentümer oder im Verhältnis zu Verwaltungsbeirat unterschiedlich ausgeprägt.

Dem Einberufunsverlangen wurde aufgrund des vorliegenden Quorums stattgegegen. Die geforderte Eigentümerversammlung, zu der ordnungsgemäß eingeladen wurde, fand im August d.J. statt.

Zur Beschlussfassung gemäß vorliegender Einladung standen an:

TOP 3 Abberufung des Verwalters XY Beschlussvorschlag:
Die Wohnungseigentümer beschließen die sofortige Abberufung der derzeitigen Hausverwaltung XY aus wichtigem Grund und die außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit Wirkung zum 31.12.2006.

TOP 4 Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages mit XY zum 31.12.2006 Beschlussvorschlag: Die Wohnungseigentümer beschließen die Abwahl der derzeitigen Hausverwaltung XY zum 31.12.2006.

TOP 5 Bestellung eines neuen Verwalters zum 01.01.2007
Beschlussvorschlag: Die Wohnungseigentümer beschließen die Neubestellung einer Hausverwaltung. (Hierüber wird der Beirat informieren)

TOP 6 Bemächtigung des Verwaltungsbeirates zum Abschluss des Verwaltervertrages mit dem neu bestellten Verwalter
Beschlussvorschlag: Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, für die Gemeinschaft den Verwaltervertrag rechtsverbindlich zu unterzeichnen.

Nachdem in der anschließenden Sitzung der Verwaltung XY alle Versäumnisse vor Augen gehalten wurden, sollte die Abstimmung erfolgen. Hierbei machte der anwesende Verwalter darauf aufmerksam, dass man bei einer Beschlussfassung zu TOP 4 den TOP 3 nicht mehr zu behandeln brauche. Das hat bei mir - wie auch bei verschiedenen Eigentümern - zu Irritationen geführt, da ich die rechtliche Bedeutung und die Auswirkungen dieses Vorgehens in dieser Situation nicht einordnen konnte. Eigentlich war angestrebt, den Verwalter in dieser Sitzung aus wichtigem Grund abzuberufen. Auf Nachfrage an den Verwalter antwortete er wiederum in o.a. Form.

Letztendlich wurden folgende Beschlüsse gefasst:

Zu Ziffer 3 der TO - Abberufung des Verwalters XY
Dieser TOP wurde nicht behandelt, da dieser durch die Beschlussfassung in Ziffer 4 der TO hinfällig geworden ist.

Zu Ziffer 4 der TO – Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages mit XY zum 31.12.2006 (Die Ziffer 4 der TO ist vor der Ziffer 3 der TO zu Abstimmung gekommen). Die Wohnungseingetümer beschließen die Abwahl der derzeitigen Hausverwaltung XY zum 31.12.2006. Der Antrag wurde mehrheitlich angenommen

Einstimmig beschlossen wurde die Neubestellung der Verwaltung zum 01.01.2007 und die Autorisierung des Verwaltungsbeirates zum Vertragsabschluss.

Drei Tage nach der erfolgten Beschlussfassung wurde der derzeitigen Verwaltung vom Verwaltungsbeirat schriftlich der Verwaltervertrag zum 31.12.2006 gekündigt.

Meine Fragen hierzu sind folgende:

A) Ist mit der Abwahl der derzeitigen Hausverwaltung und der im Anschluss erfolgten, schriftlichen Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2006 der Weg frei für die Bestellung einer neuen Verwaltung zum 01.01.2007

oder

B) Hat die derzeitige Verwaltung – da ja nicht abberufen, sondern nur abgewählt – nichts an ihrem Rechtsstatus im Verhältnis zu den Eigentümern verloren.

C) Was wäre im Falle von B kurzfristig zu veranlassen?


Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Das Gesetz kennt den Begriff der "Abwahl" einer Hausverwaltung nicht. Der einschlägige § 26 WEG spricht vielmehr von der "Abberufung" des Verwalters. Diese ist nach Ihrer Schilderung, auch wenn sie als "Abwahl" bezeichnet wurde, zum Jahresende erfolgt. Regelmäßig ist mit der Abberufung auch von der gleichzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses auszugehen.

Hier wurde aber auch eine separate Kündigung des Verwaltungsvertrages erklärt, was, ihre Wirksamkeit unterstellt, dazu führt, daß der Verwalter ab dem 01.01.2007 keinen Vertrag mehr mit der Eigentümergemeinschaft hat. Zum 01. Januar des kommenden Jahres kann also ein neuer Hausverwalter bestellt werden. Dabei muß aber darauf geachtet werden, daß das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren (Mehrheitsbeschluß!) eingehalten wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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