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Ab wann kann der Keller wohnrechtlich genutzt werden ?

07.02.2009 22:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Herr Rechtsanwalt/Frau Rechtsanwältin

Wir haben ein haus Baujahr 1980 (hanglage) gekauft,welche über ein Vollgeschoss als Keller verfügt (Deckenhöhe 2,50 m).

Dieser verfügt bereit über einen separaten Eingang,Badezimmer etc.,sowie einen weiteren Ausgang auf Gartenniveau.

Die Gesamtgröße beträgt des Kellers beträgt ca. 130 qm.In ihm befindet sich u.a. die Ölheizung inkl. Tanks (separate Räume).

Wir möchten nun eine Einliegerwohnung (welche quasi schon vorhanden ist und auch schon bewohnt war) einrichten.

Was müssen wir baurechtlich beachten ?Anträge ? Auflagen ?

Haus befindet sich in PLZ 32457 Porta Westfalica/NRW

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Es wird bei Ihnen maßgeblich darauf ankommen, ob die Einliegerwohnung im Kellergeschoß bereits baurechtlich genehmigt worden ist, oder ggf. einfach faktisch geschaffen wurde.
Grundsätzlich bedarf auch eine Nutzungsänderung gemäß § 63 BauO NRW einer Baugenehmigung:

"Die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 65 bis 67, 79 und 80 nichts anderes bestimmt ist."

Weiterhin sieht die BauO NRW für genehmigungsbedürftige Vorhaben zahlreiche konkrete Anforderungen vor:

Die lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Meter scheint nach Ihren Angaben erfüllt zu sein.
Daneben müssen aber auch Feuchtigkeits-, Schall- und Wärmeschutz sichergestellt sein. Weiterhin müssen die Räume in der Einliegerwohnung ausreichend mit Tageslicht und Belüftung durch versorgt sein.

Maßgeblich ist hier § 48 BauO NRW:

"(1) 1Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. 2Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoß, im übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. 3Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.

(2) 1Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). 2Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. 3Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen.

(3) Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Lüftung und Beleuchtung mit Tageslicht sichergestellt ist.

(4) 1Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne Fenster zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gesichert ist. 2Küchen sind ohne eigene Fenster zulässig, wenn sie eine Sichtverbindung zu einem Aufenthaltsraum mit Fenstern nach Absatz 2 Sätze 1 und 2 haben und eine wirksame Lüftung gesichert ist. 3Bei Aufenthaltsräumen, die nicht dem Wohnen dienen, ist anstelle einer ausreichenden Beleuchtung mit Tageslicht und Lüftung durch Fenster eine Ausführung nach Satz 1 zulässig, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen. 4Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, dürfen anstelle einer Lüftung durch Fenster mechanisch betriebene Lüftungsanlagen haben, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen und die Lüftungsanlagen der Energieeinsparung dienen.

(5) 1In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume zulässig, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume, Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sport- und Spielräume sowie ähnliche Räume; Absatz 4 gilt sinngemäß. 2Einzelne Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, sind im Kellergeschoß zulässig, wenn sie zu einer Wohnung im Erdgeschoß gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe unmittelbar verbunden sind. 3Im übrigen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen nur zulässig, wenn das Gelände vor Außenwänden mit notwendigen Fenstern in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite nicht mehr als 0,80 m über dem Fußboden liegt.

(6) 1Räume nach Absatz 5 müssen unmittelbar mit Rettungswegen in Verbindung stehen, die ins Freie führen. 2Die Räume und Rettungswege müssen von anderen Räumen im Kellergeschoß durch Wände der Feuerwiderstandsklasse F 90 und in den wesentlichen Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen (F 90–AB) abgetrennt sein; Türen in diesen Wänden müssen der Feuerwiderstandsklasse T 30 entsprechen. 3Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Darüber hinaus sind die brandschutzrechtlichen Vorgaben zu beachten. Grundsätzlich muss von einem Wohnraum im Keller eine geeignete Treppe ins Freie führen. Daneben wird ein zweiter Rettungsweg gefordert.

Überdies ist § 49 BauO NRW zu beachten, allerdings unter der Maßgabe, dass teilweise die Vorschriften nur für Häuser mit mehr als zwei Wohnungen gelten.

Schließlich sollten Sie zunächst den für Sie geltenden Bebauungsplan prüfen. Möglich ist es, dass hierin die Zahl der Wohnungen pro Haus beschränkt ist.
Auch müssen alle festgesetzten Werte eingehalten werden, wie z.B. die Geschossflächenzahl, die Grundflächenzahl, etc.

Aufgrund dieser zahlreichen Vorgaben sollten sie ggf. mit Ihrem zuständigen Bauamt Rücksprache nehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin


FELDMANN Rechtsanwälte
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@feldmann-rechtsanwaelte.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290

Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

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