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Ab wann gilt ein Haus als unverwertbar ?

| 07.05.2015 07:50 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


09:28

Sehr geehrte Anwälte,

ich hätte gerne nochmals von einem Anwalt, der damit oftmals zu tun hat, gewusst, ob ein Haus, dass vermietet ist, bzw. grundsätzlich eine Immobilie schon als verwertbar im Sinne des § 12 gilt, wenn nur wenig bis kaum was an Geld durch die Verwertung in einer Teilungsversteigerung erzielt wird.
Kann die Behörde diese Verwertung als Versteigerung verlangen, wenn schon vorher feststeht ( Gutachten Prognose etc.) das das Haus nicht viel abwirft ?
Meines Wissens gibt es so was wie unbillige Härte oder auch den Grundsatz, dass man vom Erlös, also durch den Verkauf des Hauses eine kurze Zeit leben können muss.
Meine Fragen beziehen sich nun darauf, ob es mir z.b angelastet werden könnte, wenn ich selber als Miteigentümer in dieser Versteigerung die Karte mit § 765a ziehe, oder wäre dies mein gutes Recht ?
Kann mir das später so ausgelegt werden, dass ich die Verwertung vereitelt hätte, also die Versteigerung oder hat jeder dieses Recht, so zu versuchen eine Verschleuderung zu stoppen ?

Das BSG drückt sich hier etwas unklar aus: "[43] c) Bei der abschließenden Bewertung, ob die Verwertung des ererbten Vermögens für den Kläger offensichtlich unwirtschaftlich im Sinne des § 12 Abs 3 Satz 1 Nr 6 1. Alternative SGB II war, sind die Besonderheiten mit einzubeziehen, die sich im Falle der Auflösung einer Miterbengemeinschaft ergeben. Vor diesem Hintergrund kann keine der unter 4. dargestellten Verwertungsalternativen von vornherein als offensichtlich unwirtschaftlich angesehen werden. Scheidet die wirtschaftlich sinnvollste Verwertungsmöglichkeit wegen rechtlich nicht zu beseitigender Hindernisse aus (hier etwa der freihändige Verkauf und die anschließende Aufteilung des Erlöses), kann der Hilfebedürftige sich nicht darauf berufen, die übrigen Verwertungsmöglichkeiten stellten sich allein deshalb als offensichtlich unwirtschaftlich dar, weil sie gegenüber der nicht zu realisierenden Verwertungsmöglichkeit einen geringeren Erlös erwarten ließen. Insbesondere die (gerichtliche) Geltendmachung des Auseinandersetzungsanspruchs verbunden mit der Verwertung des Grundstücks durch Zwangsversteigerung ist nicht in jedem Fall als Verstoß gegen die Regeln der wirtschaftlichen Vernunft anzusehen, wie der Kläger meint. Sofern eine einvernehmliche Erbauseinandersetzung an der Weigerung eines Miterbens scheitert, bleibt für den Hilfebedürftigen wie für jeden anderen ökonomisch handelnden Marktteilnehmer keine andere wirtschaftlich sinnvolle Möglichkeit der Verwertung des Erbteils als die streitige Auseinandersetzung nach den gesetzlichen Regelungen. Dies gilt umso mehr, als die auf den Teilungsvorschriften der §§ 2042 Abs 2 , 2046 - 2048 BGB beruhende gesetzliche Regelung in der Praxis einen "heilsamen Einigungsdruck" auf die Miterben ausübt (vgl Heldrich in Münchner Kommentar zum BGB, 4. Aufl 2004, § 2042 RdNr 3) und so im Laufe streitiger Verfahren vielfach eine einvernehmliche Regelung gefunden werden kann. Demgegenüber ist die Aufrechterhaltung der Erbengemeinschaft vor allem dann unwirtschaftlich, wenn der Nachlassgegenstand - wie hier - keinerlei Nutzungsmöglichkeit erfährt und sein Unterhalt zusätzliche Kosten mit sich bringt...

BSG B 14 AS 42/07 R

Es steht dort nur was "nicht in jedem Fall" das ist mir zu unklar, daher ein Beispiel:

Es wird im letzten Termin für die Versteigerung nur noch ein Bruchteil ( höchstens 10 %) fürs Haus geboten, dass Haus ist aber einiges mehr wert, nach dem Gutachten, gilt hier die Regel das ein Verstoß gegen die Regeln der wirtschaftlichen Vernunft vorliegt und sozusagen eine Verwertbarkeit nicht realistisch ist.
Kurzum, ist es so, dass, wenn nur ein Bruchteil erzielt wird, dass Kriterien in § 12 das ein Haus "verwertbar" sein muss nicht erfüllt ?

Das BSG B 14 AS 42/07 R spricht hier "nicht in jedem Fall" lehnt es aber grundsätzlich nicht ab.
(Ganz unten im Urteil)
Es geht allerdings meist um den Markt also den freien Verkauf, wenn also das Haus nicht zu einem fairen Preis verkauft werden kann, obwohl die Substanz nach Gutachten mehr wert ist und man von dem Erlös nicht leben kann, ist auch keine tatsächliche Verwertbarkeit gegeben.
(vgl Mecke in Eicher/Spellbrink, SGB II, 2. Aufl 2008, § 12 RdNr 32)

Gilt dies auch bei der Versteigerung, wenn dort auch höchstens im zweiten Anlauf in einem krassen Missverhältnis sozusagen das Haus unter Wert "verhökert " zu drohen und hat man damit ein Argument das so eine Versteigerung unwirtschaftlich ist und vom Amt nicht verlangt werden kann, da keine sinnvolle Verwertung -also de facto unverwertbarkeit- erzielt werden kann ?

BAYERISCHES-LSG – BESCHLUSS, L 7 AS 432/11 VOM 19.12.2012 sagt was ähnliches.
Wenn absehbar ist, dass bei der Frage ob Zuschuss oder Darlehen gewährt werden sollen, nur die Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft bleibt, weil die Miteigentümerin einer Verwertung in Form einer Auseinandersetzung nicht zustimmt, und absehbar ist, dass droht, dass bei einer Teilungsversteigerung das Vermögen verschleudert wird, ist es dann zumutbar und wirtschaftlich vernünftig das das Jobcenter trotzdem so eine Form der Verwertung verlangt ?

Die Rechtssprechubg ist hier offenbar unterschiedlich
Zum einen gibt es nach mehreren Urteilen grundsätzlich das Recht das eine Verschleuderung nicht akzeptabel ist, zum anderen muss es auch tatsächlich verwertbar sein.
Die Urteile des Geriochts reden aber von einem "freien Verkauf"
Natürlich geht es auch um Verwertung als solches, aber gilt dies auch bei der Versteigerung, wenn dort auch höchstens im zweiten Anlauf in einem krassen Missverhältnis sozusagen das Haus unter Wert "verhökert " zu drohen und hat man damit ein Argument das so eine Versteigerung unwirtschaftlich ist und vom Amt nicht verlangt werden kann, da keine sinnvolle Verwertung -also de facto unverwertbarkeit- erzielt werden kann ?

Es gibt ja theoretisch den Grundsatz, das ein Haus nicht verschleudert werden darf, sollte man theoretisch mit § 765a als letzten Rettungsanker Erfolg haben, gilt das Haus dann als unverwertbar oder wird mir das als böswillig angelastet. wenn der Antragsteller, der von dem JC ein Zuschuss haben will, den Antrag beim Versteigerungstermin stellt, immerhin würde ich dann nur ein Gesetz nutzen, dass jedem Bürger ja theoretisch gleich zusteht oder ?

PS.: Ich bitte diesmal, dass sich damit ein Anwalt befasst, der mir eine relativ klare Antwort anhand von Rechtskommentaren oder Urteilen oder auch aus seiner praktischen Erfahrung geben kann, wenn dem nicht der Fall ist, nehmen sie die Frage bitte nicht an, danke

07.05.2015 | 08:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Konkret geht es um das zu berücksichtigende Einkommen i.S.d. § 12 SGB II . Anzurechnen sind grundsätzlich alle verwertbaren Vermögensgegenstände.

Der Begriff Verwertbarkeit enthält eine tatsächliche Komponente, weil solche Vermögensgegenstände nicht verwertbar sind, für die in absehbarer Zeit kein Käufer zu finden sein wird, etwa weil Gegenstände dieser Art nicht marktgängig sind oder sie, wie Grundstücke infolge sinkender Immobilienpreise, über den Marktwert hinaus belastet sind, und auch keine andere Verwertungsmöglichkeit ersichtlich ist (bspw. BSG Urt. v. 18. September 2014 - B 14 AS 58/13 R ).

Hier wird zur Verwertung eine Prognoseentscheidung getroffen, maßgeblicher Zeitpunkt für die Prognoseentscheidung ist der Zeitpunkt der Antragstellungm (SG Duisburg, Urt. v. 24.11.2014 - S 48 SO 399/11 ).

Die Verwertung muss für den Betroffenen einen Ertrag bringen, durch den er zumindest kurzweilig seinen Lebensunterhalt bestreiten kann (BSG, Urt. v. 30.08.2010 - B 4 AS 70/09 R ).

Unverwertbarkeit ist damit der Zustand, der dem Betroffenen ein deutlich größeres Opfer abverlangen, als eine einfache Härte und die mit der Vermögensverwertung stets verbundenen Einschnitte (BSG Urteil vom 30.8.2010 - B 4 AS 70/09 R ). Sind also nur 10% des Verkehrswertes der Immobilie im Rahmen der von Ihnen beschriebenen Verwertung zu erwarten, so wäre eine solche Verwertung wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Ist durch eine Verwertung also nicht gesichert, dass die oben beschriebenen Kriterien eintreffen, so kann die Behörde auch nicht verlangen, dass die Immobilie verwertet wird.

Bedenken Sie die Regelung des § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II , wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und es eine angemessene Größe hätte, so wäre es nicht zu verwerten. Nutzen Sie die Immobilie nicht selber, ist diese weniger schützenswert und kann eher für eine Verwertung herangezogen werden.

Die Regelung des § 765a ZPO ist eine absolute Ausnahmevorschrift und soll den Schuldner aus vornehmlich sozialen Gründen vor Eingriffen schützen, die einem allgemeinen Rechtsgefühl widersprechen und unangemessen sind (BVerfG FamRZ 05, 1972 ).

Ich bitte Sie zu beachten, dass die Norm zwar für alle Arten der Zwangsvollstreckung gilt, ihr allerdings im Wohnraummietrecht eine wesentliche Bedeutung für die Vollstreckung zur Herausgabe einer zu räumenden Wohnung zukommt. Die regelung des § 765a ZPO umfasst somit vornehmlich Fälle von Räumungsklagen.

Die Regelung des § 765a ZPO wendet sich nicht gegen die Zwangsvollstreckung allgemein, sondern nur gegen einzelne Vollstreckungsmaßnahmen (Lammel in: AnwK WRMR, § 765a ZPO , Rn. 10). Mit dieser Argumentation kommen Sie also nicht weiter. Böswillig wäre eine deratige Rechtsausübung nicht, ist sie doch lediglich Ausfluss des grundgesetzlich geschützten Eigentumsbegriff.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 07.05.2015 | 09:11

Danke, wie würde das nun praktisch ablaufen und -falls mein Antrag auf 765a- tatsächlich Erfolg hätte, würde man mir das negativ anlasten ?
Falls ICH diesen Antrag stelle und damit durchkomme, wäre ICH es ja, der eine Versteigerung und somit Verwertung, wenn auch nur vielleicht bei 10 % des üblichen Wertes, verhindert hätte.
Immerhin ist der Rechtspfelger sogar gehalten nach § 139 auf die Möglichkeiten in einem so einem absoluten Ausnahmefall nach dem Urteil des BVerfG hinzuweisen.
Das JC, könnte sich ja dann sagen, dass jemand, der die Verwertung verhindert auch Schuld an deren Unverwertbarkeot hat oder ?

Sie schreiben „ Die Verwertung muss für den Betroffenen einen Ertrag bringen, durch den er zumindest kurzweilig seinen Lebensunterhalt bestreiten kann (BSG, Urt. v. 30.08.2010 - B 4 AS 70/09 R ). .."

Das ist genau das Problem, denn was heisst das ? Sie sagen nun das 10 % nicht reicht, andere könnten sagen, dass man auch von nur 10 % die das Haus gebracht hat, kurzzeitig leben kann, ist daher die Aussage des Gerichts so zu interpretieren, dass gewissermaßen mehr als 10 % „nötig" sind ?

Gibt es zudem das Recht, dass man bis zur Versteigerung ein Darlehen erhält, dass man dann später, wenn tatsächlich nichts mehr bei der Versteigerung rumkommt auch nicht zurückzahlen muss, da sich ja dann meine Vermutung bestätigt ?

Was die Verschleuderung angeht, so gibt es offenbar mittlerweile ganz brauchbare Urteile dazu:

S. Grotzek Aufsatz zu 765a.. LG Nürnberg NJW 1954, 722; HansOLG Hamburg MDR 1954, 369 (370); OLG Hamm NJW 1976, 1754 ; OLG Frankfurt Rpfleger 1976, 25; LG Bielefeld Rpfleger 1983, 168 (169): Zuschlagserteilung bei 50 % keine unverhältnismäßige Verschleuderung.) BGH, 22.03.2007 - V ZB 152 sowie dazu vgl. OLG Koblenz NJW 60, 828 Fallentscheid durch OLG Karlsruhe in: Rpfleger 1994, 223 (Urteil vom 22.12.1993) ebenso: Böttcher, Teilungsversteigerung S. 391 Ebenso muss bei einer Teilungsversteigerung der Rechtspfleger gemäß § 139 nachfragen, ob Antrag auf 765a gestellt wird, wenn droht unter 50 Prozent zu landen. Oder auch OLG Frankfurt Rpfleger 1979, 391. Sogar der BGH teilt die generelle 50 Prozent Grenze,)
Um die Sache mal etwas überspitzt zu sagen:
Das heisst im Normalfall ohne die Arge „ im Nacken" müsste man ja eine Verschleuderung auch nicht dulden, man hätte ein gesetzliches Instrument eine Verschleuderung unter bestimmten Bedingungen zu stoppen, die Frage ist daher, ob dieses Instrument unter dem Schirm der Arge nicht gilt und hier die Grundsätze der schnellen Verwertbarkeit „koste es was was wolle" Vorrang haben.

Der BGH sieht das unterschiedlich BGH, 10.10.2003 - IXa ZB 128/03

sowie das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE 46, 325 - Zwangsversteigerung II) erachtet Verschleuderungen als verfassungswidrig.
Kann daher eine Regel im Rahmen des § 12 SGBII gelten(Verwertung um jeden Preis hat Vorrang in etwa), wenn sie ansonsten verfassungswidrig ist, sind Regeln wie er § 765a nicht für jeden Menschen gedacht ?

So wie ich sie interpretiere, ist das Gesetz, wenn es auch nur in Ausnahmen Anwendung findet, auch für einen ALGII Bezieher anwendbar und darf ihm nicht negativ ausgelegt werden oder ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.05.2015 | 09:28

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich verstehe nicht ganz, wer Ihnen die Sicherung Ihrer Grundrechte negativ anlasten sollte? Das Job Center? Wenn eine Verwertung nach den Maßgaben des § 12 SGB II nicht zu passieren hat, dann ist sie zu unterlassen. Mit Blick auf die Gesetzesbindung der Verwaltung sollte man meinen, dass das Job Center bei verständiger Würdigung Ihres Falles selber auf die Idee kommen würde, nicht zu verwerten. Allerdings, dies habe ich Ihnen ja geschrieben, ist die Verwertung eine Prognoseentscheidung und dort sind verschiedene Meinungen zulässig. das gesetz gilt natürlich auch für ALG II Bezieher, zu beachten ist aber auch der Grundsätz das staatliche Hilfen der Sicherung des Lebensunterhaltes gegenüber eigenen Mitteln grundsätzlich subsidiär sind. Er müssen eigene Mittel, die nicht schützenswert sind, aufgebraucht werden.

Ein Darlehen wäre von dem verkauf unabhängig und wäre auch voll zurückzuzahlen. Sollten Sie gegenüber dem Darlehensgeber die drohende Verwertung nicht anzeigen, so verletzen Sie Ihre Obliegenheitspflichten aus dem Darlehensvertrag.

Bei der Verwertung von Immobilien lässt sich eine absolute Grenze was wirtschaftlich noch sinnvoll ist nicht ziehen (BSG Urt. v. 16.5.2007 - B 11b AS 37/06 R 7). Es ist leider immer eine Frage des Einzelfalles, den ich hier im Rahmen dieses Forum aus der Ferne nicht beantworten kann. Allerdings können Sie die Immobilienverwertung mit gleichgelagerten Fällen vergleichen. Bei der Verwertung von Renten- und Lebensversicherungen hat ein Verlust von 12,9 % die Grenze der offensichtlichen Unwirtschaftlichkeit noch nicht erreicht, ein Verlust von 18,5 % ist aber schon zweifelhaft (BSG Urt. v. 6.9.2007 - B 14/7b AS 66/06 R)

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 07.05.2015 | 10:47

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Sie haben sozusagen die Kernfrage beantwortet: Es ging mir darum zu wissen, ob es schon reicht wen nein Haus 10 Euro bringt, denn von den 10 Euro könnte man ja einen Tag leben...
Nun hat das BSG sich dazu kaum geäußert, es redet von kurzfristigen bestreiten des Lebensunterhaltes und alles was irgendwie zu Geld gemacht werden kann, soll auch verwertet werden ! Nun scheint man das aber differenziert zu sehen, denn offenbar gehört nicht nur die reine Möglichkeit des Verkaufs und des Erlöses dazu, sondern auch noch die Wirtschaftlichkeit, die dann offenbar nicht gegeben ist, wenn der Verlust im Vergleich zum Substanz und Verkehrswert zu groß wird.
Das Problem was ich bis jetzt immer sah, ist die fehlende Trennung von "freier Markt" also frei verkaufen und einer Versteigerung, die ja bei Erbengemeinschaften vorgehen sind, vielleicht gehen sie da im Rahmen einer Nachantwort hier noch kurz drauf ein Mit freundlichen Grüßen.

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Sie haben sozusagen die Kernfrage beantwortet: Es ging mir darum zu wissen, ob es schon reicht wen nein Haus 10 Euro bringt, denn von den 10 Euro könnte man ja einen Tag leben...
Nun hat das BSG sich dazu kaum geäußert, es redet von kurzfristigen bestreiten des Lebensunterhaltes und alles was irgendwie zu Geld gemacht werden kann, soll auch verwertet werden ! Nun scheint man das aber differenziert zu sehen, denn offenbar gehört nicht nur die reine Möglichkeit des Verkaufs und des Erlöses dazu, sondern auch noch die Wirtschaftlichkeit, die dann offenbar nicht gegeben ist, wenn der Verlust im Vergleich zum Substanz und Verkehrswert zu groß wird.
Das Problem was ich bis jetzt immer sah, ist die fehlende Trennung von "freier Markt" also frei verkaufen und einer Versteigerung, die ja bei Erbengemeinschaften vorgehen sind, vielleicht gehen sie da im Rahmen einer Nachantwort hier noch kurz drauf ein Mit freundlichen Grüßen.


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