Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Frage 1:
Sie müssen unterscheiden zwischen der Teilungserklärung und der Baugenehmigung. Die Teilungserklärung ist nur zwischen den Mitgliedern der WEG verbindlich. Die Baugenehmigung schreibt fest, was behördlicherseits baurechtlich zulässig ist. Die Teilungserklärung ist für die Behörde nicht bindend. Wenn der Kellerraum also als Abstellfläche in der Baugenehmigung ausgewiesen ist, dann ist die Umwandlung in Wohnfläche ohne eine entsprechende Änderungsgenehmigung der Behörde nicht zulässig.
Dies ändert sich auch nicht durch nachträglichen Einbau einer Wendeltreppe, die ihrerseits eine genehmigungspflichtige bauliche Änderung wäre.
Frage 2:
Sie können in Bezug auf die WEG Ihr Sondereigentum umbauen, wie Sie wollen, sofern dadurch nicht andere Mitglieder der WEG beeinträchtigt bzw. gefährdet werden, etwa durch Eingriffe in die Statik des Gebäudes (z.B. durch Entfernen tragender Wände).
Anders wäre dies, wenn in der Teilungserklärung entsprechende bauliche Änderungen untersagt sind oder unter einem Zustimmungsvorbehalt der WEG stehen.
Frage 3:
Die Nutzungsänderung beginnt ab einer tatsächlichen Änderung der Nutzung, nämlich ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Abstellkammer zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt wird.
Es ist nicht verboten, die Wände einer Abstellkammer zu streichen, auf ihrem Boden Estrich zu verlegen, eine Heizung einzubauen etc.
Allerdings werden die von Ihnen beschriebenen Baumaßnahmen von der Baubehörde bei einer Vor-Ort-Prüfung, wie der Kellerraum tatsächlich genutzt wird, als gewichtige Beweis-Indizien bewertet werden, dass eine Wohnnutzung vorliegt.
Es wird Ihnen niemand abnehmen, dass ein Raum, in dem sich Küche, Bad und Heizung befinden, noch nur als Abstellkammer genutzt wird. Entscheidend ist hier auf das Vorhandensein solcher nachträglichen baulichen Einrichtungen abzustellen, die typischerweise von einer Wohnnutzung vorausgesetzt werden bzw. auf sie hindeuten. Wandanstrich, Wandfliesen, Estrich und Heizung werden für eine Abstellkammer noch durchgehen (es gibt Lagergut, das nur oberhalb bestimmter Temperaturen aufbewahrt werden darf).
Aber Küche und Bad (mit Toilette) sind Einrichtungen, wie man sie nur für Wohnräume benötigt. Die sollten Sie ggfs. ausbauen oder so aussehen lassen, als wenn die Armaturen dort nur abgestellt sind.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
04.04.2015 | 10:31
Vielen Dank Herr Neumann,
Ihre Beiträge weiss ich sehr zu schätzen.
Zur Nachfrage:
Darf ich mein Sondereigentum wirklich umbauen wie ich will (Werkstatt/Hobbyraum...)? Lt. Meiner Teilungserklärung steht das auch so drin wie ich nachgelesen habe. Einen Zustimmvorbehalt gibt es nicht.Trotzdem hat der Notar aufgenommen, "darf zu Wohnzwecken sofern...umgebaut werden..."
Ich lese nämlich immer wieder von einer generellen Erlaubnis der WEG auch hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de/NutzungVermietung-von-an-Wohnraum-angebundenen-Abstellraeumen-im-Kellergeschoss---f268595.html
Lt. Anwalt Lehnen:
Wenn in der Teilungserklärung, der bezüglich des jeweiligen Raumeigentums als Teileigentum i.S.d. § 1 Abs. 1 und 3 WEG hinsichtlich der getroffenen Zweckbestimmung die Bedeutung einer Vereinbarung zukommt, nichts Konkretes geregelt ist, muss die Zweckbestimmung der Abstellräume durch Abänderungsvereinnarung i.S.d. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG erfolgen, was die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erfordert.
Sollte ich dennoch eine Unterlassung erhalten:
Könnte ich vor Gericht dagegen vorgehen?
Muss ich den Hausverwalter deswegen hereinlassen?
Bundesland ist nebenbei erwähnt RLP.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
07.04.2015 | 07:26
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen der Wohnnutzung können Sie Ihr Sondereigentum umbauen, solange dem keine rechtlich schutzwürdigen Belange anderer WEG-Eigentümer entgegen stehen, etwa wegen Beeinträchtigung oder Gefährdung.
Anders ist dies bei Teileigentum; hier darf ein einzelner Teileigentümer nicht eigenmächtig Veränderungen ohne Zustimmung der Miteigentümer vornehmen.
Nach § 27 Abs. 1 Nummern 1 - 3 WEG-Gesetz ist der Verwalter "gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; (...)".
Im Rahmen der Erfüllung seiner vorgenannten Kompetenzen ist der einzelne Eigentümer im Rahmen der Verhältnismäßigkeit verpflichtet, den Verwalter Zugang zu seiner Wohnung zu gestatten - d.h. die erforderlichen Maßnahmen müssen sich auf gemeinschaftliches Eigentum beziehen, oder es muss um die Durchführung (rechtmäßiger, nicht angefochtener) Beschlüsse der Eigentümer-Gemeinschaft oder die Durchsetzung der Hausordnung gehen.
Wenn Sie vom Verwalter oder einem anderen Mitglied der WEG gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, können Sie sich hiergegen im Verfahren zur Wehr setzen.
Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt
