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Ab wann gilt Nutzungsänderung

| 03.04.2015 13:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zur Abgrenzung von Wohnräumen und Abstellräumen

Sehr geehrte Gesetzeskenner

In einem MFH mit WEG besteht ein grossräumiger Keller der zu einer Wohnung im Erdgeschoss gehört. Dieser Keller verfügt über ein provisorisches Bad und eine provisorische Küche. Fussbodenheizung und Abwasser und Frischwasser Anschlüsse sind vorhanden.

Dieser Keller darf laut Teilungserkläung, sofern bauordentlich und baugenehmigungsrechtlich zulässig, als Wohnfläche benutzt werden. IST ER ABER NICHT, da der Keller als Abstellraum in der Genehmigung deklariert ist.

1)Würde es reichen eine Wendeltreppe einzubauen, um die Einheiten zu verbinden, ähnlich einer Maisonette Wohnung wo man auch desöftern erlebt das eine Sondernungsfläche zum Wohnraum verbunden ist.
2)Muss die WEG einverstanden sein für einen Treppendurchbruch?

Zu allem Übel hat sich die untere Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet aufgrund einer Mitteilung, das im KG Wohnräume geschaffen wurden:

3) Ab wann gilt eine Nutzungsänderung?
Weil die Wände gestrichen sind? Weil der Fussboden Estrich und Heizung hat? Weil eine Küche und ein Bad drin ist? Weil Fliesen an den Wänden sind?

Was wenn ich die Badewanne ausbaue, Waschtisch ist sowieso keiner da, den Klo demontieren vom Spülkasten, die kleine Küchenzeile so verändere das es nach Abstellgegenstände ausschaut.

Ein Baugenehmigungsgesuch kommt nicht in Frage wegen geforderten Stellplätze.Aber vllt wenn der Treppendurchbruch möglich wäre.

Die letzte Frage ist die wichtigste und somit für einen Anwalt aus dem Baurecht gedacht. Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Sie müssen unterscheiden zwischen der Teilungserklärung und der Baugenehmigung. Die Teilungserklärung ist nur zwischen den Mitgliedern der WEG verbindlich. Die Baugenehmigung schreibt fest, was behördlicherseits baurechtlich zulässig ist. Die Teilungserklärung ist für die Behörde nicht bindend. Wenn der Kellerraum also als Abstellfläche in der Baugenehmigung ausgewiesen ist, dann ist die Umwandlung in Wohnfläche ohne eine entsprechende Änderungsgenehmigung der Behörde nicht zulässig.

Dies ändert sich auch nicht durch nachträglichen Einbau einer Wendeltreppe, die ihrerseits eine genehmigungspflichtige bauliche Änderung wäre.

Frage 2:

Sie können in Bezug auf die WEG Ihr Sondereigentum umbauen, wie Sie wollen, sofern dadurch nicht andere Mitglieder der WEG beeinträchtigt bzw. gefährdet werden, etwa durch Eingriffe in die Statik des Gebäudes (z.B. durch Entfernen tragender Wände).

Anders wäre dies, wenn in der Teilungserklärung entsprechende bauliche Änderungen untersagt sind oder unter einem Zustimmungsvorbehalt der WEG stehen.

Frage 3:

Die Nutzungsänderung beginnt ab einer tatsächlichen Änderung der Nutzung, nämlich ab dem Zeitpunkt, ab dem eine Abstellkammer zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt wird.

Es ist nicht verboten, die Wände einer Abstellkammer zu streichen, auf ihrem Boden Estrich zu verlegen, eine Heizung einzubauen etc.

Allerdings werden die von Ihnen beschriebenen Baumaßnahmen von der Baubehörde bei einer Vor-Ort-Prüfung, wie der Kellerraum tatsächlich genutzt wird, als gewichtige Beweis-Indizien bewertet werden, dass eine Wohnnutzung vorliegt.

Es wird Ihnen niemand abnehmen, dass ein Raum, in dem sich Küche, Bad und Heizung befinden, noch nur als Abstellkammer genutzt wird. Entscheidend ist hier auf das Vorhandensein solcher nachträglichen baulichen Einrichtungen abzustellen, die typischerweise von einer Wohnnutzung vorausgesetzt werden bzw. auf sie hindeuten. Wandanstrich, Wandfliesen, Estrich und Heizung werden für eine Abstellkammer noch durchgehen (es gibt Lagergut, das nur oberhalb bestimmter Temperaturen aufbewahrt werden darf).

Aber Küche und Bad (mit Toilette) sind Einrichtungen, wie man sie nur für Wohnräume benötigt. Die sollten Sie ggfs. ausbauen oder so aussehen lassen, als wenn die Armaturen dort nur abgestellt sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2015 | 10:31

Vielen Dank Herr Neumann,
Ihre Beiträge weiss ich sehr zu schätzen.
Zur Nachfrage:
Darf ich mein Sondereigentum wirklich umbauen wie ich will (Werkstatt/Hobbyraum...)? Lt. Meiner Teilungserklärung steht das auch so drin wie ich nachgelesen habe. Einen Zustimmvorbehalt gibt es nicht.Trotzdem hat der Notar aufgenommen, "darf zu Wohnzwecken sofern...umgebaut werden..."
Ich lese nämlich immer wieder von einer generellen Erlaubnis der WEG auch hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de/NutzungVermietung-von-an-Wohnraum-angebundenen-Abstellraeumen-im-Kellergeschoss---f268595.html
Lt. Anwalt Lehnen:
Wenn in der Teilungserklärung, der bezüglich des jeweiligen Raumeigentums als Teileigentum i.S.d. § 1 Abs. 1 und 3 WEG hinsichtlich der getroffenen Zweckbestimmung die Bedeutung einer Vereinbarung zukommt, nichts Konkretes geregelt ist, muss die Zweckbestimmung der Abstellräume durch Abänderungsvereinnarung i.S.d. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG erfolgen, was die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erfordert.

Sollte ich dennoch eine Unterlassung erhalten:
Könnte ich vor Gericht dagegen vorgehen?
Muss ich den Hausverwalter deswegen hereinlassen?

Bundesland ist nebenbei erwähnt RLP.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2015 | 07:26

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen der Wohnnutzung können Sie Ihr Sondereigentum umbauen, solange dem keine rechtlich schutzwürdigen Belange anderer WEG-Eigentümer entgegen stehen, etwa wegen Beeinträchtigung oder Gefährdung.

Anders ist dies bei Teileigentum; hier darf ein einzelner Teileigentümer nicht eigenmächtig Veränderungen ohne Zustimmung der Miteigentümer vornehmen.

Nach § 27 Abs. 1 Nummern 1 - 3 WEG-Gesetz ist der Verwalter "gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; (...)".

Im Rahmen der Erfüllung seiner vorgenannten Kompetenzen ist der einzelne Eigentümer im Rahmen der Verhältnismäßigkeit verpflichtet, den Verwalter Zugang zu seiner Wohnung zu gestatten - d.h. die erforderlichen Maßnahmen müssen sich auf gemeinschaftliches Eigentum beziehen, oder es muss um die Durchführung (rechtmäßiger, nicht angefochtener) Beschlüsse der Eigentümer-Gemeinschaft oder die Durchsetzung der Hausordnung gehen.

Wenn Sie vom Verwalter oder einem anderen Mitglied der WEG gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, können Sie sich hiergegen im Verfahren zur Wehr setzen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.04.2015 | 19:57

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