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ALter MV und Fragen dazu als Vermieter


21.03.2007 08:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Stefanie Helzel



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich betreue meine verwittwete 80j. Tante seit einiger Zeit.
Es gibt ein 2 FamHs, in der eine Whg (OG) vermietet ist.
Der MV ist 20Jahre alt, der Mieter ist auch immer noch dort.
Seinerzeit gab es eine gesamte Zentralheizung und es wurde mit den NK immer 50:50 abgerechnet.

Seit einiger Zeit ist jede Whg für sich zu betreiben.
Bisher wurden folgende Nebenkosten umgelegt.
Wasser nach Jahresverbrauch und einen Zwischenzähler für den Mieter.
Regenwasser zu 50/50
Schonsteinfeger, je 50/50 wenn es sich um grunss. Kosten handelt, die aufgeteilten nach Heizung zu dem, den es betraf. Das heißt:
=Verwaltungsgebühr 50/50
=Begehung/Messung 50/50
=Mitertherme 1/1 an Mieter
=Vermieterthemer 0 auf Mieter, sondern zu Vermieter.

Treppenhaus+Kellerlicht= pauschal 24,-€/jährlich auf den Mieter.

Müllabfuhr nach Haushalt, als jeder dieKosten im Bescheid zu 50/50.

Strittig ist nun oder seit vorletzten Jahr, die Kosten f.d.Wartung der Therme, die will der Mieter nicht zahlen.(ca.90€)

Ferner würde mich interessieren, wie sieht es mit den weiteren Mietnebenkosten aus, wie:
Grundsteuer
Hausversicherung
Vermieterhaftpflicht
evtl. Straßen reinigung, bzw. Reinigung/Pflege Garten?
Wobei zu sagen ist, dass der Mieter den Garten nicht nutzt, sonder seinen Balkon nutzt.
Aber zumindest der Eingangsbereich und dazu auch den teil des Ziergartens mit sieht, durch geht usw.

Welche kosten sind noch umlagefähig?
Und wie muss der Meitvertrag geändert werden, wenn damals nicht expliziet geregelt wurde.
Muss man einen Änderungsmietvertrag in Bezug der Nebenkosten machen?
Kann sich der Mieter dagegen sperren?

Wie macht man eine Mietanpassung?
WIe bekommt man Vergleichsmieten? So dass diese unanfechtbar sind.
Das Haus ist 40 Jahre alt und sehr gepflegt.



Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Voranschicken möchte ich, dass im Rahmen dieser Erstberatung nur eine Orientierungsmöglichkeit gegeben werden kann. Ohne Kenntnis vertraglich getroffener Vereinbarungen ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich.

Dies vorangestellt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Die umlagefähigen Betriebskosten richten sich nach der sog Betriebskostenverordnung. Diese führt auf, was Sie auf den Mieter umlegen dürfen.

Diese führt unter § 2 Nr. 4 auf, dass Wartungsarbeiten für die Heizungsanlagen zu den umlagefähigen Kosten zählen.
Gleiches gilt für die weiteren von Ihnen aufgeführten Punkten wie: Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV), Versicherungen (§ 2 Nr. 13 BetrKV), Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) und Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV)

Ist dem Mieter laut Mietvertrag die Gartennutzung gestattet, kommt es auf eine tatsächliche Nutzung des Mieters nicht an.

2.
Die weiteren umlagefähigen Kosten können Sie aufrufen, unter
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html#BJNR234700003BJNE000200000 .

3.
Solange keine Vereinbarung über die grds. Umlage der Betriebskosten getroffen wurde, ist eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen.

Wenn Sie Betriebskosten abrechnen wollen, die bisher nicht mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden, müssen Sie diesbezüglich eine neue Vereinbarung mit dem Mieter treffen.

Sinnvoll wäre, einen geänderten Mietvertrag abzuschließen, der alle Änderungen berücksichtigt, da das Gesetz eine klare und unmissverständliche Regelung fordert.

Der Mieter muss dieser Vereinbarung zustimmen. Tut er dies nicht, können Sie bisher nicht vereinbarte Betriebskosten auch nicht auf den Mieter umlegen.
Denkbar wäre, dass der Mietvertrag einen Änderungsvorbehalt enthält. Eine abschließende Beurteilung ist daher ohne Kenntnis des genauen Wortlautes des Mietvertrages hier nicht möglich.

4.
Eine Mietanpassung – ich gehe von einer Erhöhung aus – ist dem Mieter in Textform mitzuteilen und zu begründen. Diesbezüglich kann auf den Mietspiegel Bezug genommen werden. Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie verlangen, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben ist. Stimmt der Mieter nicht innerhalb von 2 Monaten ab dem Erhöhungsverlangen zu, haben Sie einen klagbaren Anspruch auf die Zustimmung.

5.
Vergleichsmieten sind dem sog. Mietspiegel zu entnehmen. Ein solcher soll von der Gemeinde erstellt und veröffentlicht werden. Ortsübliche Vergleichsmieten können Sie daher bei Ihrer Gemeindevertretung oder beim Mieter-/Vermieterbund erfahren.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung vermittelt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stefanie Helzel
- Rechtsanwältin -

info@123kanzlei.net


Bitte beachten Sie, dass diese Antwort die von Ihnen geschilderten, wesentlichen Aspekte des Falles umfasst, jedoch weitere Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden.

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