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ALG II: Verwertbarkeit von nicht selbst genutzten Immobilien bei Nießbrauch Dritter


| 03.05.2007 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Sozialrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

vor fast zwei Jahren haben mir meine Eltern (Mutter 87 Jahre, Vater 83 Jahre) im Rahmen einer Schenkung drei Eigentumswohnungen in einer norddeutschen Mittelstadt übertragen. Für alle Wohnungen ist ein lebenslanger, unentgeltlicher Nießbrauch bestellt, der im Grundbuch eingetragen ist. In einer der Wohnungen haben meine Eltern darüberhinaus ein lebenslanges Wohnrecht.
Die Erträge der Wohnungen sind gedacht zur Vorsorge für etwaige teure Kranken- und Pflegekosten im höheren Alter meiner Eltern. Das Vermögen selbst soll meiner eigenen Alterssicherung dienen (ich bin 50 Jahre alt).

Ich stehe nunmehr vor der Beantragung von ALG II und habe bereits einiges zum Thema „nicht-selbst-genutztes Immobilienvermögen“ gelesen.
Für mich stellt sich weiterhin die Frage, wann die Verwertung des Vermögens abzulehnen ist, weil sie unwirtschaftlich wäre?
Trotz des hohen Alters meiner Eltern würde ein eventueller Käufer sicherlich erhebliche Abschläge vom Substanzwert fordern, da ihm ja zunächst und auf unabsehbare Zeit keinerlei Erträge zufließen würden.
Wäre eine Verwertung des Vermögens (d.h. meiner Altersvorsorge) eine besondere Härte gegen mich?
In welcher Weise kann von mir verlangt werden, die Wohnungen zu beleihen (also Kredite aufzunehmen, die durch die Wohnungen abgesichert sind)?

Mit freundlichem Gruß
03.05.2007 | 14:20

Antwort

von


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Köbelinger Str.1
30159 Hannover
Tel: 0511 22062060
Web: www.tarneden-inhestern.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt:

Unwirtschaftlichkeit der Verwertung von Vermögen liegt vor, wenn der zu erzielende Verkaufserlös eines nicht geschützten Vermögens nach Abzug aller Kosten des der Vewertung mehr als geringfügig unter dem Substanzwert liegt. Nach der Rechtsprechung des BSG ist diese Geringfügigkeitsgrenze dann überschritten, wenn der Verkaufspreis der Immobilie nach Abzug
der Verwertungskosten um mehr als 10 Prozent unter dem Substanzwert liegt. Der Substanzwert liegt dabei in dem üblichen Marktwert. Zum Nachweis des Wertes brauchen Sie an sich einen Kaufvertrag oder ein Gutachten, welches nicht älter als drei Jahre sein sollten. Können Sie beides nicht vorlegen, dann ermittelt das JobCenter den Wert anhand einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dieser so ermittelte Kaufpreis kann aber wegen der Nießbrauch - und Wohnrechte nicht der maßgebliche sein. Also müssen Sie noch den Grundbuchauszug vorlegen, aus dem die Rechte hervorgehen. Glück haben Sie dann, wenn diese Rechte sich um mehr als zehn Prozent wertmindern auswirken. Dann wäre das Haus zumindest bis zu dem Tod Ihrer Eltern geschützt.

Eine besondere Härte kann für Sie lediglich deshalb vorliegen, weil das Haus seit Jahrzehnten in Familienbesitz ist. Hierzu liefern Sie keine hinreichenden Informationen. Einen Schutz der Immobilie, weil er Ihrer Altersversorge dienen soll sehe ich indes nicht. Allenfalls könnte er sich daraus ergeben, dass Sie ohne die Immobilie Leistungen zur Grundsicherung im Alter beziehen müssten, weil Ihre Rente sonst zu schmal ist. Aber insgesamt halte ich für unwahrscheinlich, dass dies sozialgerichtlich mitgetragen werden würde.

Das JobCenter könnte zumindest Nachweise von Ihnen verlangen, dass Sie eine Beleihung des Grundstückes versucht haben. Dies gikt aber nur dann, wenn gerade keine Unwirtschaftlichkeit oder besondere Härte vorliegt. Hier würden Sie dann Ihren Pflichten genüge tun, wenn Sie Bankbestätigungen vorlegen, aus denen hervor geht, dass die Banken zu einer Beleihung nicht bereit sind. Aufgrund der von Ihnen geschilderten Nießbrauch- und Wohnrechtsituation und Ihrer persönlichen Einkommenssituation würde ich eine entsprechende Bereitschaft der Banken als eher gering ansehen.

Mit nicht selbst genutzten Immobilien gibt es im Rahmen von ALG II immer Ärger.So ist kaum denkbar, dass sich ein JobCenter von selbst von Unwirtschaftlichkeit oder Vorliegen eines Härtefalls überzeugen lässt. Deswegen rate ich Ihnen, parallel zum Leistungsantrag bei dem JobCenter, gleich eine einstweilige Anordnung bei dem zuständigen Sozialgericht auf Leistungen nach dem SGB II zu stellen. Im Rahmen der einstweiligen Anordnung sprechen die Gerichte Leistungen nur für die Zukunft, also ab Antragsstellung zu. Wenn Sie also zunächst lediglich den Leistungsantrag stellen, und kriegen fünf Wochen später die Ablehnung, und stellen dann erst Antrag auf einstweilige Anordnung, dann fehlen Ihnen bereits fünf Wochen, die Sie im einstweiligen Rechtsschutz nicht geltend machen können.

Ich hoffe, Ihre Fragen sind zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet.

Mit freundlichem Gruß

Patrick Inhestern
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2007 | 15:29

Sehr geehrter Herr Inhestern,
herzlichen Dank für Ihre ausführliche, umfassende und sehr schnelle Antwort.
Wie schätzen Sie die Chance ein, für die von Ihnen genannte zu beantragende Anordnung beim Sozialgericht Prozesskostenhilfe zu erhalten (ansonsten Einkünfte und Vermögen entsprechend ALG II)?

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2007 | 15:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt: Eine Garantie, dass Sie PKH bekommen gibt es antürlich nicht. Neben Ihrer Bedürftigkeit ist stets Voraussetzung für PKH, dass die Rechtsverfolgung Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig ist. Dies wiederum wäre zu bejahen, wenn eine Verwertung der Immobilie nicht in Betracht kommt. Allerdings prüfen Sozialgerichte die Voraussetzungen für PKH nach meinem Erfahrungsstand recht wohlwollend, so dass ich Ihre Chancen ganz gut einschätze.

Im Übrigen ist aber Ihr Kostenrisiko überschaubar: Unter Zugrundelegung einer Mittelgebühr als Verfahrensgebühr würde der Anwalt 321,30 € kosten. Gerichtskosten und sonstige Kosten entstehen daneben nicht.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage ist zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet.

Mit freundlichem Gruß

Patrick Inhestern
Rechtsanwalt

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