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§909 BGB - gehen Absicherungspflichten auf neuen Eigentümer über?

| 7. September 2014 01:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Grundsätzlich geht es um die Verantwortung für die Sanierung einer Stützmauer. Die Stützmauer wurde vor 40 Jahren vom damaligen Eigentümer des Grundstücks A errichtet, da er das Grundstück A um rund einen Meter vertieft hat und den darüber liegenden Hang bzw. das Grundstück B an der Grenze mittels Mauer gegen Abrutschen sichern musste. Der Pflicht gemäß §909 BGB hat der damalige Eigentümer A also voll genügt. Grundstück B (anderer Eigentümer) wurde in der Höhe nicht verändert, die Stützmauer resultiert ausschließlich aus der Vertiefung von Grundstück A.

Mittlerweile wurden beide Grundstücke verkauft (Grundstück A sogar zweifach) und die Mauer ist sanierungsbedürftig. Eintragungen zur Stützmauer gibt es im Grundbuch für keines der Grundstücke. Der neue Eigentümer von Grundstück A ist der Meinung, dass beide aktuellen Grundstückseigentümer für den Erhalt der Mauer aufkommen müssen, der neue Eigentümer von Grundstück B sieht dies anders (basierend auf §909 BGB und §924 BGB ). Die Grundstücke liegen in Baden-Württemberg.

Meine Frage:
Ist die alleinige Pflicht zur Absicherung aus §909 BGB vom ursprünglichen Eigentümer des Grundstücks A auf den aktuellen Eigentümer des Grundstücks A übergegangen und ist Eigentümer A somit alleinig für die Stützmauer und deren Sanierung verantwortlich oder nicht?

Hilfreich wären auch belegende Quellen, Urteile oder Paragraphen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ja ist er.

Sie müssen sich vergegenwärtigen, dass eine Vertiefung immer unzulässig nach § 909 BGB ist, sofern nicht für eine anderweitige Befestigung gesorgt ist.
Der Vertiefende muss also Vorkehrungen treffen, will er sein eigenes Grundstück vertiefen. Dabei reicht es nicht aus, einmalig Vorkehrungen zu treffen. Diese müssen auch unterhalten werden. Andernfalls könnte der Vertiefende ja mit einer günstigsten und einfachsten Befestigung für immer von § 909 BGB frei kommen.

Wenn nun aber der ursprünglich Vertiefende die Pflicht zur Unterhaltung hat, dann hat diese Pflicht auch jeder Rechtsnachfolger.

Sie müssen sich das so vorstellen, dass es § 909 BGB gar nicht so sehr um die Befestigung und deren Unterhaltung geht. Vielmehr wird die Vertiefung in dem Augenblick unzulässig (s. Wortlaut § 909 BGB ) in dem die Stützmauer nicht mehr genügend anderweitige Befestigung bietet.

Dass die Pflicht auch jeden Rechtsnachfolger trifft hat schon das Reichsgericht entschieden. Sie können dass in den Entscheidungssammlungen des Reichsgerichts unter folgenden Fundstellen nachlesen: RGZ 103, 179; 167, 28).

Daneben kommt auch ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S.1 BGB in Betracht. Auch dieser greift bei Veränderung der Erdoberfläche.

Zutreffend ist auch der Hinweis auf § 924 BGB , so dass der Anspruch aus § 909 BGB nicht verjährt.

Anzumerken ist noch, dass auch der frühere Eigentümer haftet. Mehrere Eigentümer haften nach § 840 BGB , mit der Folge, dass der vom Nachbarn in Anspruch genommene Eigentümer zunächst voll haftbar ist und sich erst anschließend vom früheren Eigentümer (Teil-)Ersatz holen kann. Voraussetzung ist aber, dass die Mauer auch schon zu Zeiten des Eigentums des früheren Eigentümers sanierungsbedürftig war. Hatte er sie stets unterhalten, scheidet eine Mithaftung aus.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 7. September 2014 | 03:54

Hallo Herr Häntschel,

vielen Dank für die schnelle und gute Beratung, aus meiner Sicht ist alles klar. Nach meinen Internet-Recherchen hätte ich noch den unten angeführten Leitsatz des BGH erwartet, aber Ihre Antwort war auch ohne diesen wirklich sehr gut, umfassend und verständlich. Ich erwarte keine Antwort auf diesen "Hinweis".

Besten Dank und nette Grüße


BGH, 03.05.1968 - V ZR 229/64 (Amtlicher Leitsatz)

a) Der Eigentümer eines Grundstückes, durch dessen Vertiefung dem Nachbargrundstück die erforderliche Stütze entzogen worden ist, ohne daß zugleich für genügende anderweitige Befestigung gesorgt wurde, ist auch dann, wenn nicht er selbst, sondern einer seiner Rechtsvorgänger die Vertiefung vorgenommen hat, dem Nachbar gegenüber verpflichtet, die dadurch entstandene Beeinträchtigung zu beseitigen.

b) Eine genügende anderweitige Befestigung im Sinne von § 909 BGB muß so geartet sein, daß der Boden des Nachbargrundstücks eine Belastung auch mit solchen Gebäuden verträgt, deren künftige Errichtung nach den gesamten Umständen, insbesondere den örtlichen Verhältnissen, vernünftigerweise zu erwarten ist und den Rahmen bestimmungsmäßiger Ausnützung des Grund und Bodens nicht offensichtlich überschreitet.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 7. September 2014 | 11:24

Es freut mich, dass ich Ihnen helfen konnte.

Bewertung des Fragestellers 7. September 2014 | 03:47

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