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6 Monate Heizungsaufall durch Baumängel

28.04.2010 18:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Wir haben eine Wohnung in einem denkmalgeschütztem Objekt erworben, welche durch den verkaufenden Bauträger renoviert wurde. Die Fertigstellung und Übergabe erfolgte in den Sommermonaten.

Nach dem Bezug durch Erstmieter und einsetzender Kälte zeigte sich, dass die Heizung in der Wohnung mangelhaft oder teils gar nicht funktionierte. Temperaturen um 13-18 Grad konnten nicht überschritten werden. Heizkörper funktionierten teils gar nicht, andere ließen sich nicht abstellen. Hinzu kamen hohe Flußgeräusche im Heizungssystem. Zudem sind durch Baumängel in dem Fachwerkhaus große Öffnungen zur Außenwelt enthalten gewesen, welche durch Zugluft die Temperatur nochmals senkte.

Der verständigte Bauträger und die Heizungsfirma haben daraufhin in den kommenden Monaten dutzende Termine zur Problembeseitigung erhalten. Immer mit dem gleichen Ergebnis : Die Heizung funktionierte kurzfrisitig und versagte nach spätestens 1 Woche wieder - oft waren es aber auch nur Stunden.

Auch der Antrag der Heizungsfirma nach einem kompletten Termin mit allen im Haus verfügbaren Mietern wurde nachgekommen und ein kompletter Tag aller Mieter bereitgestellt. Leider wieder ohne Erfolg. Der finale Befund der Heizungsfirma lautet nach 6 Monaten : "Es befindet sich Dreck im System, es muß das komplette System gespült werden"

Daraufhin wurde ein zweiter Termin einberufen (an einem Samstag) an dem alle Mieter wieder verfügbar sein mussten (9-18.00 Uhr). Und wieder hat die Heizungsfirma den Defekt nicht abstellen können. Diesmal hat die Heizungsfirma durch ein Entkalkungsmittel nach der Spülung selbst wieder Dreck in das System eingebracht.

Jetzt werden neue Termine mit alle Mietern notwendig sein, mit ungewisser Fehlerabstellung.

Jetzt meine Fragen :

1) Können wir Schadenersatz für >6 Monate Heizungsausfall in Höhe von 40% der Miete gegenüber dem Bauträger geltend machen und einfordern?

2) Können die Mieter eine Tagespauschale verlangen, um für die Heizungsfirma für zukünftige Abtelltermine verfügbar zu sein?

3) Wie oft/darf ein und dieselbe Firma nachbessern, bevor eine Alternativfirma den Fehler beseitigt. Und dürfen die Kosten hierfür der Heizungsfirma in Rechnung gestellt werden? Von wem?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Soweit Ihre Mieter die Miete entsprechend um 40 % gemindert haben, können Sie Schadensersatz gegenüber dem Bauträger geltend machen, soweit zumindestens ein fahrlässiges Verhaltem dem Bauträger nachweisbar ist.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Bestellers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Bauträger als Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Werkes übernommen hat.

Arglist wird natürlich schwer nachzuweisen sein.

Selbst grob fahrlässige Unkenntnis Ihrerseits bezüglich diesem Mangel der Heizung führt jedoch nicht dazu, dass Sie Ihre Gewährleistungsrechte (auch das Schadensersatzrecht) durch die Abnahme des Objekts verlieren.

Letztlich kommt es auch darauf an, was im Vertrag mit dem Bauträger steht, etwaige Gewährleistungsausschlüsse wirksam sind, sofern sie enthalten sind.

Dieses sollte noch überprüft werden.

2.
Abgesehen von Ihrer Frage, wäre eventuell nochmals zu prüfen, ob eine 40 %-Minderung angemessen ist.
Nun zu Ihrer Frage:
Auch die Mieter haben rechtlich gesehen die Pflicht, den Schaden möglichst gering zu halten.

Zunächst wäre danach zu fragen, ob die Mieter überhaupt anwesend sein müssen und wenn ja, ob nicht für eine Vertretung zu sorgen wäre, also auch in so einem Fall dieser Größenordnung Sie als der Vermieter selbst, die Hausverwaltung etc. allein anwesend sein dürfen.

Ganz grundsätzlich ist zwar letzteres kaum ohne die Zustimmung des jeweiligen Mieters zulässig, aber der Mieter könnte selbst für eine Vertrauensperson sorgen, die Ihnen vertreten kann. Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung wäre das für ihn auch Inhalt einer mietvertraglichen Nebenpflicht.

Ansonsten wäre dem jeweiligen Mieter Ersatz zu gewähren, etwa wenn er Urlaub nehmen muss, um anwesend zu sein. Insoweit ließe sich tatsächlich eine Tagespauschale errechnen.
Der allgemeine Zeitaufwand dürfte hingegen grundsätzlich nicht erstattungsfähig sein.

3.
Zunächst müsste der Bauträger selbst auch die Nachbesserungsmaßnahmen zahlen, wenn er hier verantwortlich ist.

Dieser (und auch die Heizungsfirma) haben sich an folgendem zu orientieren:

a)
Verlangt der Besteller (Sie) Nacherfüllung, so kann der Unternehmer nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen.

Der Unternehmer hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

Der Unternehmer kann die Nacherfüllung verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.

Dem Unternehmer ist grundsätzlich eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen, es sei denn der Unternehmer verweigert die Nacherfüllung oder die Nacherfüllung ist fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar.
Danach kann man auf andere Rechte wie Minderung, Schadensersatz, Rücktritt und Aufwendungsersatz zurückgreifen.
In der Regel ist bei Scheitern einer zweimaligen Nacherfüllung dieses möglich.

b)
Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

1. nach Nacherfüllung verlangen (siehe oben),

wenn erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde beziehungsweise die Fristsetzung entbehrlich ist; die Nacherfüllung ist fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar:

2. den Mangel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

3. von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und

4. Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Die Höhe der einzelnen Ansprüche genau bestimmen zu können, richtet sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls, die ich hier leider im Wege dieser vorläufigen Erstberatung nicht komplett übersehen kann, ich Sie insofern um Ihr Verständnis bitten darf.

Falls Sie noch Verständnisfragen haben sollten, stehe ich Ihnen hier im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.
Auch bin gerne bereit, Sie bei Bedarf weiter zu beraten, gegebenenfalls zu vertreten; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

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