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6 Familienhaus - Wohnrecht bei 2 Wohnungen - Dachgeschossausbau


20.01.2018 16:28 |
Preis: 35,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer



Guten Tag,

folgende Frage hätte ich:


EG: 2 Wohnungen Wohnungsrecht
OG: 2 Wohnungen mein Eigentum
2.OG: 2 Wohnungen mein Eigentum
Dachspeicher: ausbaufähig in 1 oder 2 Wohnungen

Bei einem 6-Familienhaus (nicht geteilt kein WEG) sind die beiden Erdgeschosswohnungen an einen Wohnungsberechtigten überschrieben.
Muss der Wohnungsberechtigte einem Dachgeschossausbau zustimmen?
Im Wohnungsrechtsvertrag ist bei den Wohnungsberechtigten nichts über Dachspeichernutzung vorgesehen.
Der Dachspeicher ist in den Plänen nicht schon vorher zur Nutzung einer weiteren Wohnung vorgesehen - sondern es steht nur Dachspeicher.

Muss der Wohnungsberechtigte zustimmen, immerhin wird aus einem 6 Familienhaus ein durchaus 8 Familienhaus gemacht und Dachspeicher zu Wohnflächen, darf der Wohnungsberechtigte hier gegen vorgehen oder hat er hier überhaupt kein Mitspracherecht?
Freundliche Grüße

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Sehr geehrter Ratsuchender,

nach Ihren Angaben existiert im Wohnungsrechtsvertrag keine Regelung über die Nutzung des Dachspeichers; dem Wohnungsberechtigten sind nur die Wohnungen im EG zur Nutzung überlassen.
Wenn aber Wohnungsrecht nicht nur schuldrechtlich, sondern dinglich besteht - also im Grundbuch eingetragen ist -, umfasst es gemäß § 1093 Abs. 3 BGB auch die Befugnis, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitzubenutzen:

„Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen"

Mangels besonderer Vereinbarung sind die Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse sowie die allgemeinen Lebens- und Wohngewohnheiten maßgebend dafür, ob es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt. In der Regel wird daher ein Dachspeicher von der Rechtsprechung durchaus als Gemeinschaftsanlage angesehen, ebenso wie z.B. Zugang, Keller, Treppenhaus, Waschküche, etc. (BGH NZM 2012, 311 ). Wenn ein Zugang zum Speicher von allen Wohnungen aus grundsätzlich möglich ist (nicht nur vom obersten Stockwerk aus), würde ich hier wohl von einer Gemeinschaftsanlage ausgehen.
In diesem Fall bräuchten Sie die Zustimmung des Berechtigten für einen Dachspeicherausbau, der Berechtigte kann allerdings auch die Mitbenutzung des Speichers verlangen und kann auch gegen den Ausbau rechtlich vorgehen (Unterlassung, ggf. Schadensersatz).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich machen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2018 | 19:42

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Auch wenn im Wohnrechtsvertrag explizit bestimmte Kellerräume nur zugewiesen sind

Folgendes steht drin:

Die Nutzung der Wohnung rechts.... sowie die Nutzung des Kellerraums rechts, sowie die Nutzung des gesamten Gartens sowie die Nutzung aller Einrichtungen des Hauses und des Hofs, soweit dies durch das gemeinsame Beisammensein bedingt ist.

Könnte man daher annehmen das unter Einrichtung des Hauses bspw. eine Waschküche oder Trockenraum auf dem Dachboden gemeint ist?
Vielen Dank vorab

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2018 | 22:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Räume sind keine Einrichtungen, sondern nur Gegenstände wie z.B. eine Heizungsanlage oder eben Waschmaschine und Trockner. Wenn diese Einrichtungen zum gemeinsamen Gebrauch bestimmt sind, darf der Wohnungsberechtigte sie nutzen, dort wo sie sich befinden. Natürlich dürfen Sie aber die Einrichtung anderswo im Haus unterbringen.
Ob dem Berechtigten ein Nutzungsrecht an dem (leeren) Speicher als Raum zusteht, hängt von seiner sonstigen Zweckbestimmung ab. In der Regel wird dort Hausrat untergebracht. Daher können Sie argumentieren, dass hierfür bereits der Kellerraum zur Verfügung steht.
Am besten informieren Sie den Berechtigten frühzeitig von Ihrem Vorhaben, möglicherweise macht er gar keine Ansprüche geltend; eine schriftliche Zustimmung sollten Sie aber dennoch einholen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


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