§577 a BGB

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Ich schreibe es zwar schon routinemäßig unter meine Frage, aufgrund Ihres Hinweises auf eine Räumungsklage möchte ich aber nochmals betonen, dass Sie an dieser Stelle lediglich eine Erstberatung im Sinne einer ersten Einschätzung erhalten. Eine detaillierte Prüfung der Rechtslage setzt insbesondere eine Durchsicht der Unterlagen voraus und wäre zudem mit einen höheren Betrag zu vergüten, da hier schon mehrere Stunden Aufwand betrieben werden müsste.

Dies vorausgeschickt zu Ihrer Frage: Da nach Ihrer Mitteilung die Wohnung schon vor Umwandlung in Wohnungseigentum vermietet war, steht den Mietern grundsätzlich das Vorkaufsrecht zu. Eine Ausnahme würde nur dann bestehen, wenn Sie Verwandte oder Haushaltsangehörige des Vermieters wären, oder aber die Mieter nach Begründung des Wohnungseigentums verstorben wären.

Nach Ihrer Mitteilung scheinen die Mieter aber nicht das Vorkaufsrecht des § 577 ausüben zu wollen, sondern sich auf die Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung in § 577 a BGB zu berufen. Diese Kündigungsbeschränkung würde auch im Fall des Tod des Mieters für den Ehegatten oder Kinder gelten, die in dem Mietvertrag eingetreten sind.

Möglicherweise haben Sie Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer der Wohnungen, wenn er Sie vor Abschluss des Kaufvertrags nicht darüber aufgeklärt hat, dass die Vermietung der Wohnung vor ihrer Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte. Gleiches könnte gegenüber dem Makler gelten, auch bei bestehenden Haftungsausschluss des Verkäufers, wenn die Maklerin bei der Beurkundung des Kaufvertrags dabei war.

Der Notar dürfte durchaus seine Prüfungspflicht verletzt haben, weil er nicht erkannt hat, dass den Mietern das Vorkaufsrecht zusteht. Dieses wird aber nicht ausgeübt. Ob er Sie darüber hinaus hätte über die Kündigungsbeschränkung informieren hätten, ist fraglich. Schließlich hätte es ja auch sein können, dass Sie die Wohnung als Renditeobjekt kauften und gar nicht kündigen wollten. Dies wäre eher ein Haftungsfall für den Anwalt, der Sie bei dem Verkauf ggf. begleitet hat.

Selbst ein wenn ein solcher Haftungsfall vorläge, würde dies nichts daran ändern, dass eine Räumungsklage vermutlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Sie könnten ggf. die Kosten der Räumungsklage erstattet verlangen, aber nur in dem Fall, in dem es Chancen gibt. Im Falle einer von Anfang aussichtslosen Klage würden Sie gegen Ihre Schadensminderungspflicht verstoßen.

An dieser Stelle wären wir dann wieder am Anfang meiner Ausführungen, dass Sie nämlich den Fall bitte umfassend unter Vorlage der Unterlagen prüfen lassen sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin