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§577 a BGB

22.11.2012 08:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Ich habe eine Wohneiheit erworben. Diese Wohneinheit umfaßt zwei Wohnungen. Eine Wohnung ist bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum vermietet gewesen.

Der Notar hat uns nicht auf den §577a BGB aufmerksam gemacht und den Mietern wurde kein Vorkaufsrecht angeboten. Die Mieter berufen sich jetzt auf den §577a BGB und wollen aufgrund der Sperrfrist nach erfolgter Kündigung wegen Eigenbedarf nicht ausziehen.

Hat der Notar seine Aufklärungspflicht verletzt oder gibt es eine andere rechtliche Begründung, warum der §577a BGB an dieser Stelle nicht in Anwendung kommt?

Diese frage ist für eine eventuelle Räumungsklage sehr wichtig.

Wir wuden vor dem Kauf weder seitens der Maklerin, noch seitens des Notars über diesen Sachverhalt aufgeklärt. Bestehen Schadensersatzansprüche gegenüber Makler als auch Notar?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Ich schreibe es zwar schon routinemäßig unter meine Frage, aufgrund Ihres Hinweises auf eine Räumungsklage möchte ich aber nochmals betonen, dass Sie an dieser Stelle lediglich eine Erstberatung im Sinne einer ersten Einschätzung erhalten. Eine detaillierte Prüfung der Rechtslage setzt insbesondere eine Durchsicht der Unterlagen voraus und wäre zudem mit einen höheren Betrag zu vergüten, da hier schon mehrere Stunden Aufwand betrieben werden müsste.

Dies vorausgeschickt zu Ihrer Frage: Da nach Ihrer Mitteilung die Wohnung schon vor Umwandlung in Wohnungseigentum vermietet war, steht den Mietern grundsätzlich das Vorkaufsrecht zu. Eine Ausnahme würde nur dann bestehen, wenn Sie Verwandte oder Haushaltsangehörige des Vermieters wären, oder aber die Mieter nach Begründung des Wohnungseigentums verstorben wären.

Nach Ihrer Mitteilung scheinen die Mieter aber nicht das Vorkaufsrecht des § 577 ausüben zu wollen, sondern sich auf die Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung in § 577 a BGB zu berufen. Diese Kündigungsbeschränkung würde auch im Fall des Tod des Mieters für den Ehegatten oder Kinder gelten, die in dem Mietvertrag eingetreten sind.

Möglicherweise haben Sie Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer der Wohnungen, wenn er Sie vor Abschluss des Kaufvertrags nicht darüber aufgeklärt hat, dass die Vermietung der Wohnung vor ihrer Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte. Gleiches könnte gegenüber dem Makler gelten, auch bei bestehenden Haftungsausschluss des Verkäufers, wenn die Maklerin bei der Beurkundung des Kaufvertrags dabei war.

Der Notar dürfte durchaus seine Prüfungspflicht verletzt haben, weil er nicht erkannt hat, dass den Mietern das Vorkaufsrecht zusteht. Dieses wird aber nicht ausgeübt. Ob er Sie darüber hinaus hätte über die Kündigungsbeschränkung informieren hätten, ist fraglich. Schließlich hätte es ja auch sein können, dass Sie die Wohnung als Renditeobjekt kauften und gar nicht kündigen wollten. Dies wäre eher ein Haftungsfall für den Anwalt, der Sie bei dem Verkauf ggf. begleitet hat.

Selbst ein wenn ein solcher Haftungsfall vorläge, würde dies nichts daran ändern, dass eine Räumungsklage vermutlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Sie könnten ggf. die Kosten der Räumungsklage erstattet verlangen, aber nur in dem Fall, in dem es Chancen gibt. Im Falle einer von Anfang aussichtslosen Klage würden Sie gegen Ihre Schadensminderungspflicht verstoßen.

An dieser Stelle wären wir dann wieder am Anfang meiner Ausführungen, dass Sie nämlich den Fall bitte umfassend unter Vorlage der Unterlagen prüfen lassen sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2012 | 11:08

Das bedeutet, dass sich das Vorkaufsrecht auch auf die nicht vermietete Wohnung bezieht. Die Tatsache, dass es sich um eine Wohneinheit mit zwei Wohnungen handelt und dass die vermietete Wohnung nicht als eigenständige Eigentumswohnung bezeichnet wird, schüzt uns nicht vor dem §577a.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2012 | 11:33

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

In Bezug auf die zweite Wohnung, die ja offenbar nach der Umwandlung in Wohnungseigentum vermietet worden ist oder leer steht, gilt § 577 a, der ja die Kündigungsbeschränkung anordnet, nicht. Hier könnten Sie vorbehaltlich der wie bereits geschilderten detaillierten Prüfung im Falle einer Vermietung kündigen, wenn Eigenbedarf vorliegt.

In Bezug auf das Vorkaufsrecht aus § 577 BGB ist die Lage nicht eindeutig. Nach dem Wortlaut ist § 577 BGB einschlägig, da an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde. Im Fall nach Verkauf noch umzuwandelnder Wohnungen gibt es Rechtsprechung, dass der Vorkaufsfall nicht eintritt, wenn das Gebäude als solches verkauft wurde. Ob bei Ihnen möglicherweise das Teileigentum als Solches verkauft wurde und ob ein Richter in einem Prozess diese Rechtsprechung auf den Fall des bereits umgewandelten Wohnungseigentums anwenden würde, kann ich nicht abschließend beurteilen. Da das Vorkaufsrecht des § 577 BGB aber eine Mieterschutzvorschrift ist, neige ich vorbehaltlich der wie bereits mitgeteilt notwendigen detaillierten Prüfung dazu, dieses auf Ihren Fall anzuwenden.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler


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