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§569 (2) BGB ausserordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


| 20.03.2007 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Hallo,
ich bin Studentin und wohne bei einem Bekannten zur Untermiete. Er bekam von seinem Vermieter untersagt unterzuvermieten. Dies hat er mir erst nachdem ich den Vertrag unterschrieben habe gesagt. Den Vertrag finde ich leider nicht mehr.
Da er ein Alkoholproblem hat, ist er nun in einer Klinik. Vor seiner Einweisung hatte er Halluzinationen und ist eines nachts als ich nicht da war unerlaubterweise (und nicht zum ersten mal) in mein Zimmer und hat diesmal meinen Schrank umgeschmissen. Der ist jetzt etwas kaputt. Ich will so schnell wie möglich raus, da ich Angst vor ihm habe. Kann ich mich auf §569 (2) berufen und fristlos kündigen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Gemäß § 569 II BGB liegt ein wichtiger Grund vor, der die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Hausfrieden setzt ein gewisses Maß an Rücksichtsnahme bei der gemeinsamen Nutzung von Wohnraum voraus. Ein unberechtigtes nächtliches Eindringen bzw. Verweilen in das vermietete Zimmer sowie das Umwerfen des Schrankes stellt eine Störung des Haufriedens dar. Dieses ist nach Ihrer Schilderung bereits des Öfteren vorgekommen, so dass das Merkmal der Nachhaltigkeit erfüllt ist. Diese Störungen müssen sodann die Vertragsfortsetzung unzumutbar machen. Entscheidend ist, ob eine Fortsetzung bis zum Zeitpunkt einer ordentlichen Kündigung unzumutbar ist. Dabei kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Hält sich in Ihrem Fall Ihr Vermieter weiterhin in der Wohnung und damit in der unmittelbaren Nähe auf, halte ich dieses Merkmal für gegeben, da die Störung des Hausfriedens durch den Vermieter verschuldet ist und eine weitere nächtliche Störung etc. Ihnen nicht zuzumuten ist. Ist allerdings z.B. der Vermieter bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung in einer Klinik, so kann die Fortsetzung wiederum zumutbar sein. Dies ist somit insgesamt anhand der tatsächlichen Gegebenheiten zu bewerten.

Zu beachten ist allerdings, dass der Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung nach § 543 III BGB vorauszugehen hat. Eine Kündigung ist dann nur berechtigt, wenn nach der Abmahnung eine erneute Verletzung stattgefunden hat. Eine Abmahnung kann allerdings im Einzelfall entbehrlich sein, wenn die Vertragsverletzung besonders schwer wiegt oder offensichtlich keinen Erfolg verspricht.

In jedem Fall haben Sie die Kündigungsgründe in der Kündigung aufzuführen. Die Kündigung hat außerdem in zeitlicher Hinsicht alsbald nach einer Störung zu erfolgen.

Je nach den konkreten Umständen der Störung ist somit auch eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt. Sollten Sie diese Aussprechen könnte Ihr Vermieter diese zurückweisen und Sie auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen. Ob diese Gefahr vorliegend besteht, sollten Sie in Ihre Überlegungen mit einbeziehen. In dem Verfahren wären jedenfalls sodann die Kündigungsgründe zu überprüfen, für die Sie im Einzelnen darlegungs- und beweisbelastet wären. Sie hätten daher insb. die nachhaltige Störung des Hausfriedens (Eindringen, Sachbeschädigung etc.), Abmahnung sowie den Zugang der Kündigung zu beweisen.
In jedem Fall sollten Sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erklären. Damit wären höchsten die Mieten bis zur ordentlichen Kündigung streitig.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden konnte.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2007 | 14:51

Ist der Untermietvertrag nicht sowieso nichtig, da er es von seinem Vermieter untersagt bekommen hat und mir das erst im nachhinein gesagt hat? Auch wenn 2Personen im offiziellen Mietvertrag stehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2007 | 15:01

Eine Untervermietung bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters. Wird diese nicht erteilt, kann dies Konsequenzen in dem Verhältnis (Haupt-)Vermieter - Mieter haben. Ein ohne die Erlaubnis abgeschlossener Untermietvertrag ist gleichwohl wirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de

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